Wohnungsbesichtigung: Rechte von Mietern

Grundsätzlich darf ich als Mieter bestimmen, wer meine Wohnung betreten darf und wer nicht. Dieses Hausrecht gilt auch gegenüber dem Vermieter. Ein grundsätzliches Recht auf eine Wohnungsbesichtigung hat der Vermieter demnach nicht. Einfach mal vorbeischauen und nachprüfen, ob alles in Ordnung ist – geht also nicht! Das ist im Mietrecht klar geregelt. „Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund hat und die Wohnungsbesichtigung dem Mieter frühzeitig mitteilt, darf der Vermieter die Wohnung betreten und sie besichtigen“, stellt Frank Preidel klar.

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Das Mietverhältnis ist gekündigt und potenzielle Nachmieter möchten sich die Wohnung anschauen
• Die Wohnung soll verkauft und Kaufinteressenten gezeigt werden
• Begutachtung von Mängeln
• Geplante Modernisierungsmaßnahmen. Dazu zählt zum Beispiel auch der Einbau von Rauchmeldern
• Überprüfung, ob die Wohnung vertragswidrig genutzt wird – zum Beispiel gewerblich statt privat. Oder ob unerlaubt Tiere gehalten werden
• Bei einem begründeten Verdacht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach
• Bei Feststellung von Einrichtungsgegenständen, um ein Vermieterpfandrecht geltend zu machen

„Liegt ein konkreter Grund für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter vor, muss er dies vorher ankündigen, am besten sogar schriftlich. Eine Vorlaufzeit von drei Tagen ist hier einzuhalten, mindestens aber 24 Stunden“, sagt Rechtsanwalt Frank Preidel. Einzige Ausnahme: Wenn Gefahr im Verzug ist. Das heißt, wenn beispielsweise ein Wasserschaden vorliegt oder bei Feuer.

Ein Mieter muss aber nicht beliebig viele Besichtigungstermine über sich ergehen lassen. Wie oft eine Wohnungsbesichtigung – zum Beispiel nach einer Kündigung – zulässig ist, ist jedoch nicht eindeutig geregelt. „Das Landgericht Frankfurt entschied, dass es ausreichend ist, wenn ein Mieter drei Mal im Monat Besichtigungen in der Zeit von 19 bis 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht“, so Rechtsanwalt Frank Preidel. Der Vermieter muss bei den Terminen Rücksicht auf die Arbeitszeiten des Mieters nehmen. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind tabu.

Der Vermieter muss Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Kollidiert ein Termin mit meinen Arbeits-, Ruhe- oder Urlaubszeiten, darf ich die Besichtigung verweigern. „Aber von einer dauerhaften Verweigerung ist dringend abzuraten“, so die Empfehlung vom Rechtsexperten. Wer dem Vermieter konsequent und ohne ausreichende Begründung den Zutritt zur Wohnung verweigert, der riskiert eine Klage, eventuell mit Schadenersatzforderungen. Und im schlimmsten Fall kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen. „Laut BGH können unberechtigte Verweigerungen von Wohnungsbesichtigungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen (BGH vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09 -, WuM 11, 13)“, warnt unser Partneranwalt. Ist der Mietvertrag schon durch mich gekündigt und ich erschwere durch meine Weigerung die Nachmietersuche, könnten Schadenersatzforderungen durch eventuelle Mietausfälle auf mich zukommen. Also: Den Wunsch des Vermieters nach einem Besichtigungstermin nicht leichtfertig ablehnen!