Nadine

Kündigung wegen Eigenbedarf – was tun?

Gestern war wieder einer dieser Tage. Nach einem langen und stressigen Arbeitstag komme ich nach Hause und freue mich schon auf einen gemütlichen Abend mit meinem Freund. Und dann das: Im Briefkasten finde ich ein Schreiben von unserem Vermieter: Eigenbedarfskündigung. Angeblich soll dessen Schwester in die Wohnung ziehen. Ich bin entsetzt.

Was sollen wir nun tun? Am liebsten würden wir natürlich in der Wohnung bleiben. Doch wie sieht die rechtliche Lage in solch einem Fall aus? Darf der Vermieter einfach wegen Eigenbedarf kündigen? Auch, wenn nicht er selbst, sondern seine Schwester einziehen will? Können wir sogar einen Widerspruch einlegen? Ich habe mich mal Rechtsanwalt Kai Solmecke zusammengesetzt. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht hat jahrelange Erfahrung rund ums Mietrecht und weiß, was im Fall einer Eigenbedarfskündigung zu tun ist.

Grund genug: Darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Rechtsanwalt Kai Solmecke hat meine böse Vorahnung bestätigt: „Dieser sogenannte Eigenbedarf ist tatsächlich ein wirksamer Kündigungsgrund. Die Gründe, warum die Wohnung beansprucht wird, und wer der zukünftige Nutzer sein soll, muss der Vermieter aber im Kündigungsschreiben offen legen.“ Und das sogar ganz genau: „Bei Eigenbedarf für Verwandte des Vermieters müssen die Art der Verwandtschaft, der Name der Bedarfsperson und deren konkrete Wohnverhältnisse dargelegt werden“.

Aber wer gilt denn nun als verwandt? Der Rechtsexperte hat mir auch darauf eine Antwort gegeben: „Zu den Verwandten zählen in diesem Zusammenhang die Kinder, Eltern, Geschwister und sonstige Verwandte gerader Linie sowie Neffen/Nichten und Onkel/Tanten“.

Diese Gründe müssen laut Mietrecht in der Eigenbedarfskündigung enthalten sein:

  • Der Vermieter ist also verpflichtet, die Person zu benennen, für die das Mietverhältnis aus Eigenbedarf gekündigt wurde. Außerdem muss er die eindeutigen Verwandtschaftsverhältnisse darstellen.
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen muss die persönliche Verbundenheit ebenfalls genau beschrieben werden, um das berechtigte Interesse zu verdeutlichen.
  • Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf sein Recht auf Widerspruch im Sinne des BGB hinzuweisen. Dieses ist in Paragraph 574 BGB verankert. Ebenso muss in der Eigenbedarfskündigung ein Hinweis auf die Form und die
    Frist erfolgen. Denn legt der Mieter Widerspruch ein, so muss er das innerhalb von zwei Monaten vor dem Ende des Mietvertrags tun – und zwar schriftlich!
  • Zusätzlich muss der Vermieter im Sinne des Mieterschutzes den Grund darlegen, weshalb die genannte Person überhaupt ein berechtigtes Interesse an der Wohnung hat. Zu den rechtskräftigen Gründen gehören zum Beispiel Scheidung, Umzug aus einer anderen Stadt oder berufliche Umstände.

Vorgeschobener Eigenbedarf: Was ist, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat?

Mich beschleicht das seltsame Gefühl, dass unser Vermieter uns etwas vormacht. Vielleicht zieht in Wirklichkeit ja gar nicht seine Schwester in die Wohnung ein? Und wenn dem wirklich so ist, wie kann ich mich dagegen wehren? Rechtsexperte Kai Solmecke meint dazu: „Hat der Vermieter die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht, zum Beispiel weil durch eine anderweitige Vermietung höhere Einnahmen erzielt werden können, kann der Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf ablehnen.“

Und was ist, wenn ich erst nach dem Umzug herausfinde, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war? „Ist der Mieter bereits ausgezogen, hat er in dem Fall einen Anspruch auf Schadenersatz. Er kann die aufgrund der Kündigung entstandenen Umzugskosten oder die Mehraufwendungen aufgrund der höheren Miete einer vergleichbaren Wohnung zurückfordern.“

Frist: Wie lange im Voraus muss der Vermieter die Wohnung kündigen?

Gilt bei einer Eigenbedarfskündigung eigentlich die übliche Kündigungsfrist? Welche Frist muss der Vermieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses einhalten? Laut BGB sieht die rechtliche Lage in diesem Fall folgendermaßen aus: „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden kann – und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats“, so Rechtsexperte Kai Solmecke.

Wer also zum Beispiel seinem Mieter am 3. Januar wegen Eigenbedarf gekündigt hat, darf am 1. April die Wohnung nutzen. Wichtig: Es ist bei der Frist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Mieter angekommen ist. Ansonsten ist die Frist nicht rechtzeitig eingehalten und die Kündigung wegen Eigenbedarf verschiebt sich um einen weiteren Monat.

Es gibt jedoch auch ein paar Ausnahmen von dieser Regel: So kann in einem Mietvertrag für beide Parteien, also sowohl für Mieter als auch Vermieter, ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Das BGB schreibt allerdings vor, dass dieser Verzicht nicht länger als  vier Jahre dauern darf. Oft kommt es auch vor, dass sich Vermieter und Mieter individuell einigen. Zum Beispiel, wenn schon ein Nachmieter gefunden ist, der gern früher in die Wohnung möchte. Bei solchen Einigungen ist es aber wichtig, dass sie den Mieter nicht benachteiligen. Sie darf für den Mieter also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein. Mehr dazu erfährst du hier.

Fazit: Wer eine Eigenbedarfskündigung im Briefkasten hatte, ist verständlicherweise erst einmal verärgert. Wichtig ist es dann in einem solchen Fall, dass du die Kündigung inhaltlich prüfst, ob alle gesetzlichen Vorgaben laut BGB enthalten sind:

So muss die Person genannt werden, wegen der der Eigenbedarf ausgesprochen wurde. Außerdem muss in der Kündigung das genaue Verwandtschaftsverhältnis dargelegt werden sowie der Grund, weshalb der Eigenbedarf gerechtfertigt sein soll. Außerdem muss dich der Vermieter auf Form und Frist der Eigenbedarfskündigung hinweise. Nicht zuletzt muss er selbstverständlich auch die Kündigungsfrist einhalten. Im Zweifel solltest du einen Anwalt zu Rate ziehen, der sich im Mietrecht bestens auskennt.

Natürlich ist es immer ärgerlich, wenn der eigene Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Doch vielleicht hast du ja Glück und die nächste Wohnung oder das nächste Haus wird noch schöner. Da sich unser Vermieter an alle rechtlichen Vorgaben einer Eigenbedarfskündigung gehalten hat, müssen wir die Kündigung wohl oder übel hinnehmen. Aber dafür haben wir schon wieder eine neue schöne Wohnung gefunden …

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Als Liebhaberin von Paprikachips würde Nadine gern den Konsum des suchtgefährdenden Kartoffelprodukts per Gesetz finanziell unterstützen. Dafür reicht ihr von ihren Mitmenschen dann auch ein ganz einfaches „Dankeschön!“. Und weil sie so gerne zur Arbeit fährt, würde sie sich am liebsten per Superkraft schnell zu ihren Kollegen beamen.

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Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

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