Lebenslanges Wohnrecht: Rechte und Pflichten

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.

„Lebenslanges Wohnrecht“ heißt, dass eine Partei ein Haus oder eine Wohnung bis an ihr Lebensende bewohnen darf – auch wenn sie selbst nicht (mehr) Eigentümer der Immobilie ist. Es ist eine häufige Form des Wohnrechts, das grundsätzlich auch befristet eingeräumt werden kann. Das Wohnrecht – oft auch Wohnungsnutzungsrecht genannt – ist fest an die jeweilige Immobilie gebunden. „Anwendung findet es zum Beispiel, wenn Hausbesitzer ihren Kindern ihr Eigenheim vererben wollen, allerdings möchten, dass ihre nichtehelichen Lebenspartner weiter in der Immobilie wohnen können“, erklärt Rechtsanwältin Fabienne Trost. Damit die Vereinbarung rechtskräftig ist, muss das Wohnrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

1. Finanzielle Vorteile

• Freibetrag bei einer Schenkung nutzen
• Beschenkte sparen Erbschaftssteuer

2. Persönliche Gründe

• Vermeidung einer Auseinandersetzung zwischen den Erben (gerade bei einer komplexen Erbengemeinschaft)
• Absicherung der eigenen Wohnsituation für den Fall, dass sich das Verhältnis zu dem oder den Beschenkten verschlechtert
• Absicherung des eigenen Lebenspartners für den Fall, dass Dritte erbrechtliche Ansprüche stellen

Wie geht man also vor, wenn man ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren will? Reicht eine mündliche Absprache? „Nein“, sagt Rechtsanwältin Fabienne Trost. „Wenn das Wohnrecht rechtskräftig sein soll, muss es bei einem Notar erklärt und im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.“ Und das auch sehr detailliert: „Es wird genau beschrieben, welche Räumlichkeiten zur Nutzung überlassen werden.“ Das Ganze nur in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, genügt nicht.

In der Regel muss der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts keine Miete zahlen – oft handelt es sich ja um seine ehemalige Wohnung oder sein Haus. Es gibt aber auch Verträge, in denen eine Mietzahlung vereinbart wird. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen.

Wer wohnberechtigt ist und dafür keine Miete zahlt, verfügt über einen sogenannten Geldwert. Auf diesen Geldwert erhebt der Staat Steuern. „Die Höhe der Steuer berechnet sich aus der Jahrkaltmiete multipliziert mit dem Kapitalwert“, erklärt die Rechtsanwältin. „Der Kapitalwert entspricht – vereinfacht gesagt – der noch zu erwartenden Wohndauer, das heißt in der Regel der noch zu erwartenden Lebensdauer des Berechtigten.“

Die Leistung von Nebenkosten zählt wie bereits erklärt zu den Pflichten des Wohnberechtigten. Daneben muss er auch für Reparaturkosten zum Erhalt der Immobilie aufkommen. Eine umfangreiche Sanierung oder ein Umbau muss hingegen vom Eigentümer getragen werden – allerdings nur, wenn der Wohnberechtigte dem zustimmt. Umgekehrt hat der Wohnberechtigte keinen rechtlichen Anspruch auf derartige Modernisierungen. Er muss zudem vorher zustimmen, bevor der Eigentümer das Objekt besichtigen darf.

Neben diesen Pflichten hat der Wohnberechtigte folgende Rechte:

• Nutzungsrecht: Nutzung der im Grundbuch genannten Räumlichkeiten sowie ggf. von Gemeinschaftsräumen (z. B. Waschküche, Keller) in einem Mehrfamilienhaus
• Aufnahmerecht: Aufnahme von Partner (ehelich und nichtehelich), Kindern, Bediensteten und Pflegepersonal in den Haushalt

„Rein rechtlich kann der Besitzer seine Immobilie jederzeit verkaufen – auch wenn es im Grundbuch eingetragene Wohnberechtigte gibt. Diese müssen dem Verkauf auch nicht zustimmen“, erklärt Rechtsanwältin Fabienne Trost. In der Praxis ist dies allerdings in der Regel schwierig, da die meisten Interessenten die Immobilie sofort nutzen wollen. Entsprechend fällt der Verkaufspreis bei einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie auch geringer aus.

Als Faustformel gilt:

Verkaufswert = Wert der Immobilie – Wert des Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts entspricht der fiktiven Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht. Und zwar über den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Mieters zum Zeitpunkt der Berechnung. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d. h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5 Prozent zur Berechnung der Kapitalwerte vor.

Man stelle sich folgende Situation vor: Ein Rentner-Ehepaar überschreibt sein Haus seiner Tochter und lässt sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen. Nach einiger Zeit verliert die Tochter, nun Eigentümerin des Hauses, ihren Job und kann die Kreditraten nicht mehr bezahlen. Da das Wohnrecht grundsätzlich im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte die Kreditgeber-Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Forderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung würde das Wohnrecht der Eltern erlöschen. Wenn das Wohnrecht jedoch ranghöher ist, als das Recht der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank, bleibt es nach der Versteigerung bestehen. Um eine Zwangsversteigerung von vorneherein auszuschließen, sollten sich Wohnberechtigte zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle der Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können.

Wie es der Begriff bereits suggeriert, ist das lebenslange Wohnrecht nicht zeitlich befristet, sondern endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. „Sollten der Eigentümer dem Berechtigten vorher das Wohnrecht entziehen wollen, geht das nur mit dessen Zustimmung“, erklärt Rechtsanwältin Fabienne Trost. „Dann kann eine aktive Löschung des Wohnrechts im Grundbuch vorgenommen werden. In der Regel geht dies mit einer Abfindungszahlung einher.“ Wer sich nicht sicher ist, ob die unbefristete Dauer sinnvoll ist, kann auch ein befristetes Wohnrecht einräumen oder dieses im Kauf- bzw. Schenkungsvertrag an bestimmte Bedingungen knüpfen.

„Nein, ein Wohnrecht kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden“, so der Rechtsexpertin. Es erlischt, wenn der Berechtigte stirbt, die Immobilie nicht mehr nutzen kann (zum Beispiel, weil er in ein Heim zieht), wenn die vertraglich festgeschriebene Frist abläuft oder eine vereinbarte Bedingung nicht mehr erfüllt wird.