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Lebenslanges Wohnrecht: Rechte und Pflichten

Viele Eltern möchten, dass ihr Eigenheim einmal ihren Kindern gehört. Vererben sie das Haus oder die Wohnung an ihre Nachkommen, wird allerdings Erbschaftssteuer fällig. Stattdessen können sie die Immobilie auch zu Lebzeiten an ihre Lieben verschenken und zugleich sicherstellen, dass sie selbst weiter dort leben können – mit dem lebenslangen Wohnrecht. Rechtsanwalt Niko Fertig von der Kanzlei Kaiser & Kollegen erklärt, was es dabei rechtlich zu beachten gibt.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.

„Lebenslanges Wohnrecht“ heißt, dass eine Partei ein Haus oder eine Wohnung bis an ihr Lebensende bewohnen darf – auch wenn sie selbst nicht (mehr) Eigentümer der Immobilie ist. Es ist eine häufige Form des Wohnrechts, das grundsätzlich auch befristet eingeräumt werden kann. Das Wohnrecht – oft auch Wohnungsnutzungsrecht genannt – ist fest an die jeweilige Immobilie gebunden. „Anwendung findet es zum Beispiel, wenn Hausbesitzer ihren Kindern ihr Eigenheim vererben wollen, allerdings möchten, dass ihre nichtehelichen Lebenspartner weiter in der Immobilie wohnen können“, erklärt Rechtsanwalt Niko Fertig. Damit die Vereinbarung rechtskräftig ist, muss das Wohnrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Für wen gilt das lebenslange Wohnrecht?

Die Berechtigung in der Immobilie zu wohnen, ist entweder auf die im Grundbuch eingetragene Person sowie deren Familie und Pfleger beschränkt, oder sie gilt sogar noch für weitere Personen. „Der Umfang der gegenseitigen Rechte und Pflichten sollte zur Sicherheit zwischen dem Eigentümer und Wohnrechtsinhaber vertraglich vereinbart werden“, rät der Rechtsexperte.

In welchen Fällen ist ein lebenslanges Wohnrecht sinnvoll?

Aus Sicht von Immobilienbesitzern gibt es zwei wesentliche Gründe, warum die Vereinbarung eines Wohnrechts sinnvoll sein kann:

  1. Finanzielle Vorteile
    • Freibetrag bei einer Schenkung nutzen
    • Beschenkte sparen Erbschaftssteuer
  2. Persönliche Gründe:
    • Vermeidung einer Auseinandersetzung zwischen den Erben (gerade bei einer komplexen Erbengemeinschaft)
    • Absicherung der eigenen Wohnsituation für den Fall, dass sich das Verhältnis zu dem oder den Beschenkten verschlechtert
    • Absicherung des eigenen Lebenspartners für den Fall, dass Dritte erbrechtliche Ansprüche stellen

Wie vereinbart man ein lebenslanges Wohnrecht? Ist ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag wirksam?

Wie geht man also vor, wenn man ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren will? Reicht eine mündliche Absprache? „Nein“, sagt Rechtsanwalt Niko Fertig. „Wenn das Wohnrecht rechtskräftig sein soll, muss es bei einem Notar erklärt und im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.“ Und das auch sehr detailliert: „Es wird genau beschrieben, welche Räumlichkeiten zur Nutzung überlassen werden.“ Das Ganze nur in einem Schenkungs- oder Kaufvertrag festzuhalten, genügt nicht.

Für die Eintragung im Grundbuch sind zwei Formen vorgesehen:

  • Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Wohnrecht auf die eingetragene Person beschränkt
  • Als dingliches Recht, das auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnrechtinhabers gilt

Muss bei einem lebenslangen Wohnrecht Miete gezahlt werden? Wer trägt die Nebenkosten?

In der Regel muss der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts keine Miete zahlen – oft handelt es sich ja um seine ehemalige Wohnung oder sein Haus. Es gibt aber auch Verträge, in denen eine Mietzahlung vereinbart wird. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen.

Was gilt beim Thema Steuern?

Wer wohnberechtigt ist und dafür keine Miete zahlt, verfügt über einen sogenannten Geldwert. Auf diesen Geldwert erhebt der Staat Steuern. „Die Höhe der Steuer berechnet sich aus der Jahrkaltmiete multipliziert mit dem Kapitalwert“, erklärt der Rechtsanwalt. „Der Kapitalwert entspricht – vereinfacht gesagt – der noch zu erwartenden Wohndauer, das heißt in der Regel der noch zu erwartenden Lebensdauer des Berechtigten.“

Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einem lebenslangen Wohnrecht?

Die Leistung von Nebenkosten zählt wie bereits erklärt zu den Pflichten des Wohnberechtigten. Daneben muss er auch für Reparaturkosten zum Erhalt der Immobilie aufkommen. Eine umfangreiche Sanierung oder ein Umbau muss hingegen vom Eigentümer getragen werden – allerdings nur, wenn der Wohnberechtigte dem zustimmt. Umgekehrt hat der Wohnberechtigte keinen rechtlichen Anspruch auf derartige Modernisierungen. Er muss zudem vorher zustimmen, bevor der Eigentümer das Objekt besichtigen darf.

Neben diesen Pflichten hat der Wohnberechtigte folgende Rechte:

  • Nutzungsrecht: Nutzung der im Grundbuch genannten Räumlichkeiten sowie ggf. von Gemeinschaftsräumen (z. B. Waschküche, Keller) in einem Mehrfamilienhaus
  • Aufnahmerecht: Aufnahme von Partner (ehelich und nichtehelich), Kindern, Bediensteten und Pflegepersonal in den Haushalt

Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht – geht das?

„Rein rechtlich kann der Besitzer seine Immobilie jederzeit verkaufen – auch wenn es im Grundbuch eingetragene Wohnberechtigte gibt. Diese müssen dem Verkauf auch nicht zustimmen“, erklärt Rechtsanwalt Niko Fertig. In der Praxis ist dies allerdings in der Regel schwierig, da die meisten Interessenten die Immobilie sofort nutzen wollen. Entsprechend fällt der Verkaufspreis bei einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie auch geringer aus.

Was ist eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht wert?

Als Faustformel gilt:

Verkaufswert= Wert der Immobilie – Wert des Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts entspricht der fiktiven Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht. Und zwar über den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Mieters zum Zeitpunkt der Berechnung. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d. h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5 Prozent zur Berechnung der Kapitalwerte vor.

Warum sollte ein Rückforderungsrecht vereinbart werden? Gilt es auch beim Hausverkauf?

Man stelle sich folgende Situation vor: Ein Rentner-Ehepaar überschreibt sein Haus seiner Tochter und lässt sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen. Nach einiger Zeit verliert die Tochter, nun Eigentümerin des Hauses, ihren Job und kann die Kreditraten nicht mehr bezahlen. Da das Wohnrecht grundsätzlich im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte die Kreditgeber-Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Forderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung würde das Wohnrecht der Eltern erlöschen. Wenn das Wohnrecht jedoch ranghöher ist, als das Recht der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank, bleibt es nach der Versteigerung bestehen. Um eine Zwangsversteigerung von vorneherein auszuschließen, sollten sich Wohnberechtigte zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle der Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können.

Kann ein lebenslanges Wohnrecht rückgängig gemacht, aufgehoben, gekündigt oder entzogen werden? Wann erlischt es?

Wie es der Begriff bereits suggeriert, ist das lebenslange Wohnrecht nicht zeitlich befristet, sondern endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. „Sollten der Eigentümer dem Berechtigten vorher das Wohnrecht entziehen wollen, geht das nur mit dessen Zustimmung“, erklärt Rechtsanwalt Niko Fertig. „Dann kann eine aktive Löschung des Wohnrechts im Grundbuch vorgenommen werden. In der Regel geht dies mit einer Abfindungszahlung einher.“ Wer sich nicht sicher ist, ob die unbefristete Dauer sinnvoll ist, kann auch ein befristetes Wohnrecht einräumen oder dieses im Kauf- bzw. Schenkungsvertrag an bestimmte Bedingungen knüpfen.

Kann ein lebenslanges Wohnrecht vererbt oder abgekauft werden?

„Nein, ein Wohnrecht kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden“, so der Rechtsexperte. Das Wohnrecht ist wie der Nießbauch ein sogenanntes höchstpersönliches Recht. Es erlischt, wenn der Berechtigte stirbt, die Immobilie nicht mehr nutzen kann (zum Beispiel, weil er in ein Heim zieht), wenn die vertraglich festgeschriebene Frist abläuft oder eine vereinbarte Bedingung nicht mehr erfüllt wird.

Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauchrecht?

Wie es der Begriff bereits besagt, erlaubt das Wohnrecht einer Person, persönlich in der betreffenden Immobilie zu wohnen. Im Gegensatz dazu erlaubt das Nießbrauchrecht einer Person, Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. „Das heißt, sie kann selbst darin wohnen, sie vermieten, oder das Grundstück verpachten oder bewirtschaften“, erläutert Rechtsanwalt Niko Fertig. Das Nießbrauchrecht kann nicht an Dritte übertragen werden, allerdings können sie in der Vereinbarung zur Ausübung des Nießbrauchrechts ermächtigt werden.

Typisches Beispiel

Heike G. besitzt ein Mietshaus mit drei Wohnungen. Sie wohnt selbst im Erdgeschoss und vermietet die beiden Wohnungen im Obergeschoss. Heike G. entscheidet sich, die Immobilie ihrer Tochter zu überschreiben. Für die selbst bewohnte Wohnung lässt sie sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Für die beiden vermieteten Wohnungen erhält sie das Nießbrauchrecht und somit die Mietzahlungen, die ihre Rente aufstocken.

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet werden. Es erlischt mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Tod des Berechtigten. Der Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu erhalten. „Dazu zählt auch, die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten – also Grundsteuer, Abwassergebühren, aber auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung – zu tragen“, sagt der Rechtsexperte. Modernisieren muss der Nießbraucher hingegen nur, wenn dies ausdrücklich in der Vereinbarung so geregelt ist.

Das Nießbrauchrecht kann gegenüber dem Wohnrecht vorteilhafter sein. Wird der Wohnberechtigte pflegebedürftig und muss in ein Heim, kann er vom dem lebenslangen Wohnrecht nicht mehr profitieren. Im Rahmen des Nießbrauchrechts kann er von den Mieteinnahmen des nicht mehr von ihm bewohnten Bereiches profitieren.

Du siehst: Das lebenslange Wohnrecht kann in vielen Fällen eine gute Option sein. Um dabei rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, ist es sinnvoll, sich von einem unabhängigen Rechtsexperten beraten zu lassen.

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Jede Sprache der Welt zu sprechen, wäre Majas großer Traum. Das fände sie auf Reisen ebenso praktisch wie im international besuchten Bierzelt – wohin sie leider nie ein Schulausflug geführt hat. Dafür kommt zum Glück der Spaß im Büro nicht zu kurz.

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Niko Fertig

Niko Fertig ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte. Hier leitet er die Niederlassung Heidelberg. Die ROLAND-Partnerkanzlei hat ihren Hauptsitz in Mannheim und unterhält daneben weitere Niederlassungen in Hamburg, München, Bensheim a. d. Bergstraße, Lorsch und Wiesloch/Kraichgau. Die Kanzlei vertritt derzeit mit 15 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten, darunter viele Fachanwälte, Mandanten bundesweit. Rechtsanwalt Niko Fertig ist als ROLAND-Partneranwalt hauptsächlich auf den Gebieten des Mietrechts sowie des Handels- und Gesellschaftsrechts tätig. Daneben ist er auf das professionelle Forderungsmanagement sowie das IT- und Internetrecht spezialisiert. Rechtsanwalt Fertig vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen und Verbände in den vorgenannten Rechtsgebieten. Die Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte als ROLAND-Partnerkanzlei bietet ihren Mandanten kompetenten Rechtsbeistand in einer Vielzahl an weiteren Rechtsgebieten. Maßgeblich zu nennen sind hier neben dem Strafrecht und dem Verkehrsrecht, das Medizinrecht und das Erbrecht.

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