Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Grundsätzlich existieren im deutschen Recht unterschiedliche Verfahren, mit denen eine Mieterhöhung zulässig ist und vertraglich festgelegt werden darf. Diese drei Verfahren sind die Indexmiete, die Vergleichsmiete und die Staffelmiete.

Die Unterschiede bestehen hauptsächlich in der Bemessungsgrundlage, an der sich eine Mieterhöhung orientiert. „Wurde einmal eine Form vertraglich festgelegt, so muss sich der Vermieter grundsätzlich daranhalten“, weiß Rechtsanwältin Simone Staab.

Im Folgenden werden die verschiedenen Formen der Mieterhöhung mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen vorgestellt:.

Die Besonderheit bei der Indexmiete ist, dass sie variabel ist. So wird nur die Startmiete vertraglich festgehalten, anschließend bestimmt die generelle Preisentwicklung über mögliche Erhöhungen. Eine Indexmieterhöhung ist sozusagen von den jährlich erhobenen Marktpreisen und der Inflation abhängig.

„Wichtig bei der Indexmiete ist, dass sich diese regelmäßig am ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Der Preisindex wird einmal im Jahr vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Wird einmal eine Indexmiete vertraglich festgelegt, darf die Miete auch nur nach dieser Methode erhöht werden“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab.

Zusätzlich ist es zwingend notwendig, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich anzeigt. Darüber hinaus muss er die Berechnung der neuen Miethöhe offenlegen.

Besonders Mieter in Großstädten sind schon mal mit ihr in Berührung gekommen: der Index-Miete. Aber was ist das eigentlich? Wie wird die Index-Miete berechnet? Und welche Vor- und Nachteile gibt es für Mieter? Diese und weitere spannende Fragen beantworten wir dir hier.

Bei der Vergleichsmiete wird die Miete so angeglichen, dass sie mit vergleichbaren ortsüblichen Mieten übereinstimmt. Hierbei ist allerdings die Kappungsgrenze zu beachten. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei aufeinander folgenden Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Handelt es sich um Regionen, in denen Wohnraumknappheit herrscht, so kann regional als Grenze 15 Prozent gelten.

„Als Richtwert für die Vergleichsmiete werden Mieten hinzugezogen, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren gezahlt wurden. Soll sich die Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, so muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel berufen. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel kann der Vermieter sich auch auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten beziehen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel muss er hierauf zumindest zusätzlich Bezug nehmen“, so Rechtsanwältin Simone Staab.

Solltest du als Mieter ein Mieterhöhungsverlangen deines Vermieters schriftlich bekommen und sind die Formalien eingehalten, so hast du zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Verstreicht diese Bedenkzeit, ohne dass du auf das Schreiben reagierst, so muss der Vermieter klagen. „Grundsätzlich kann die Zustimmung formlos erfolgen“, weiß Rechtsanwältin Simone Staab. Das heißt konkret, wenn du nach zwei Monaten die neue Miete zahlst, gilt dies als Zustimmung.

Bei der Staffelmieterhöhung wird die vereinbarte Miethöhe stufenweise angepasst. „Eine Vereinbarung zur Staffelmiete ist nur dann gültig, wenn die künftigen Mieten konkret beziffert und die entsprechenden Zeitpunkte dokumentiert sind, zu wann die neue Miete zu entrichten ist“, sagt Rechtsanwältin Simone Staab.

Aufpassen solltest du bei prozentualen Angaben. Es ist nicht zulässig, im Mietvertrag eine prozentuale Steigerung zu vereinbaren. Ein Nachteil für den Mieter ist es, dass der Vermieter bereits nach 12 Monaten die erste Mieterhöhung per Staffelmiete verlangen darf. Zudem kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die angehobene Miete über der ortsüblichen Miete liegt. Bei einer Mietpreisbremse dürfen die Staffeln allerdings nicht über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Eine wichtige Frage vieler Mieter ist „Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig?“. Hier gilt wie so oft bei rechtlichen Themen: Es kommt darauf an – insbesondere auf das vertraglich vereinbarte Verfahren zur Erhöhung. So gilt beispielsweise für eine Staffelmieterhöhung, dass die Miete alle 12 Monate, also maximal einmal pro Jahr, um den vereinbarten Betrag erhöht werden darf.

Eine Indexmieterhöhung ist an den ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Der Preisindex wird jährlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Wenn der Preisindex steigt, kann auch eine Mieterhöhung über die Indexmiete zulässig sein.

Bei einer Mieterhöhung über die Vergleichsmiete gilt: Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung dürfen Vermieter die höhere Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erheben. Grund hierfür ist, dass für die Zustimmung zur Mieterhöhung eine Frist von zwei Monaten gilt. Erhält ein Mieter also zum Beispiel im April ein Schreiben mit der Ankündigung, dass die Miete erhöht wird, so kann der Vermieter erst ab Juli die neue, höhere Miete verlangen.

Das Wichtigste vorab: ein Eigentümerwechsel allein ist kein zulässiger Grund für eine Mieterhöhung. „Wenn der bisherige Eigentümer eine Wohnung oder ein Wohnhaus verkauft, ändert sich für den Mieter rechtlich erst einmal wenig. In der Regel werden Mieter einen Brief erhalten, der über den neuen Eigentümer informiert. Dieses Schreiben wird auch die neuen Kontodaten beinhalten, auf welche die Miete nach dem Eigentümerwechsel überweisen werden soll.“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab.

Auch wenn der neue Eigentümer kein automatisches Recht auf eine Mieterhöhung hat, kann eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel angekündigt werden. Mieter sollten dann sehr genau prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Denn die Miete kann nur unter den bereits genannten Voraussetzungen erhöht werden. Diese Vorgaben des Mietrechts gelten auch für den neuen Eigentümer. Die Miete bleibt daher bestehen – es sei denn sie lag bisher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Kappungsgrenze oder es wurde eine Modernisierung durchgeführt. Nur dann ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig und rechtlich möglich.

Denn ein Immobilienkäufer tritt in die alten, bestehenden Mietverträge ein. Der Eigentümerwechsel erfolgt nach den Maßgaben von § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet konkret: nach einem Eigentümerwechsel dürfen die Mietverträge weder zu neuen Konditionen aufgesetzt noch Mieter zu Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag gedrängt werden.

Viele Mieter fragen sich: Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden? Ein Vermieter ist rechtlich dazu verpflichtet, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen bevor er diese vornehmen möchte. Ferner müssen in dem Schreiben folgende Punkte enthalten sein, damit die Ankündigung zur Mieterhöhung rechtswirksam ist

• Eine Frist, ab wann die Miete erhöht wird und ab wann diese zu zahlen ist
• Eine Begründung warum die Miete erhöht wird (bspw. nach Modernisierung oder wenn eines der drei Verfahren der Mieterhöhung angewendet wird)
• Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss ein Hinweis zur Zustimmung seitens des Mieters enthalten sein. Hier gilt eine Frist von 2 Monaten für die Zustimmung durch den Mieter.
• Wird wegen einer Modernisierung erhöht, so muss ein Verweis auf §555d BGB erfolgen der regelt, wann ein Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden muss.

Kommt es zu einer sogenannten Zustimmungsklage seitens des Vermieters, so muss das Gericht feststellen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Ist dies der Fall, wird das Gericht den Mieter auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen verurteilen. Das bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung gegenüber dem Vermieter zustimmen muss. Die Zustimmungsklage berücksichtigt nicht, dass der Mieter auch tatsächlich zahlt.

Folgendes Beispiel dazu:

Mieter Müller bekommt zum 15. Januar 2021 eine Ankündigung zur Mieterhöhung von seinem Vermieter Meier zugeschickt. Vermieter Meier hört von dem Mieter bis zum 31.03.2021 nichts. „Gem. § 558b Abs. 2 BGB muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen. Die Frist endet immer zum Ende eines Monats“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab. Der Vermieter entscheidet sich dazu, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Müller wird nun auf Zustimmung verklagt, was dazu führt, dass er bei Verurteilung durch das Gericht der Mieterhöhung formal zustimmt. Allerdings bedeutet das nicht, dass er auf Zahlung verklagt ist, d.h. den Zahlungsanspruch muss der Vermieter in einem weiteren Verfahren geltend machen.