Nadine

Mietvertrag: In welchen Fällen darf der Vermieter kündigen?

Einmal ein Zuhause gefunden, das bezahlbar ist und in dem man sich wohlfühlt, möchte man nicht mehr so schnell ausziehen. Umso ärgerlicher ist es, wenn ganz unerwartet die Kündigung für den Mietvertrag vom Vermieter im Briefkasten liegt. Nicht selten kommt es deshalb zum Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Wer will auch schon gern freiwillig aus seinem gewohnten Heim ausziehen? Aber in welchen Fällen darf mir der Vermieter überhaupt kündigen? Welche Kündigungsfrist muss er einhalten? Und wie verhalte ich mich dann rechtlich richtig? Diese Fragen habe ich Rechtsanwalt Kai Solmecke gestellt. Der Rechtsexperte kennt die Bedingungen, wann eine Kündigung des Mietvertrags rechtens ist und wann nicht.

Welche Gründe gibt es für die Kündigung durch den Vermieter?

Wer eine Kündigung vom Vermieter bekommt, ist sicher erstmal verärgert. Völlig verständlich! Jedoch kann es mehrere Gründe geben, weshalb der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf – sie müssen allerdings gesetzlich anerkannt sein. Laut Kai Solmecke ist das dann der Fall, wenn „der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt, der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder diesem durch die Weitervermietung wirtschaftliche Nachteile drohen“. Sprich: Wenn der Mieter seine Miete dauerhaft unpünktlich oder gar nicht zahlt, ist das ein anerkannter Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden. Gleiches gilt für die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters, also wenn er selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung aus verständlichen Gründen braucht. Wirtschaftliche Nachteile entstehen zum Beispiel dann, wenn der Vermieter mit neuen Mietern eine deutlich höhere Miete erzielen könnte.

Aus diesen Gründen darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen:

Der Mieter zahlt seine Miete nicht: Der Mieter befindet sich im Rückstand, wenn er mindestens zwei Monate seine Miete nicht oder nur teilweise beglichen hat. Ferner muss die Höhe des Gesamtrückstandes mindestens eine Monatsmiete betragen. Diese Voraussetzungen rechtfertigen eine Kündigung durch den Vermieter – sogar auch eine fristlose Kündigung. Erstreckt sich die unregelmäßige Begleichung der Miete über einen längeren Zeitraum, so muss die Höhe der Rückstände mindestens zwei Monatsmieten betragen.

Zahlt der Mieter seine Miete zwar in der vollen Höhe, jedoch nicht pünktlich wie im Mietvertrag vereinbart, so kann der Vermieter ebenfalls dem Mieter bei vorausgegangener Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Wenn der Eigentümer selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung bzw. das Haus braucht, darf der Vermieter ebenfalls die Kündigung aussprechen und somit das Mietverhältnis beenden. Allerdings muss er hier eine bestimmte Frist einhalten. Mehr zum Thema “Kündigung wegen Eigenbedarf” erfährst du hier.

Wirtschaftliche Nachteile: Könnte der Vermieter durch ein neues Mietverhältnis eine deutlich höhere Miete erzielen, ist die Kündigung des Vertrags auch rechtlich in Ordnung. Schließlich muss auch der Eigentümer schauen, dass er wirtschaftlich handelt, damit sich die Immobilie für ihn rentiert. Allerdings muss  er auch in diesem Fall die Kündigungsfrist einhalten. Alles zum Thema Mieterhöhung kannst du übrigens hier nachlesen.

Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Rechtens?

Oft kommt es bei Mietverträgen vor, dass dort eine Klausel zum sogenannten Kündigungsverzicht steht. Aber ist das überhaupt rechtlich wirksam? Der Rechtsexperte weiß: „Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Der Kündigungsverzicht ist nur dann wirksam, wenn das Recht zur Kündigung für nicht mehr als vier Jahre ausgeschlossen wird. Ein längerer Verzicht benachteiligt den Mieter unangemessen. Außerdem muss der Verzicht für sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter gelten.“ Grund für den Verzicht kann sein, dass beide Parteien einen Vorteil davon haben: Der Vermieter muss keine Kündigung befürchten, der Mieter hingegen in der Regel auch keine Mieterhöhung. Außerdem kann der Mieter zumindest für den festgelegten Zeitraum sicher sein, dass er so lange in der Wohnung bleiben darf.

Also nicht direkt zurückschrecken, wenn der Vermieter einen Kündigungsverzicht vorschlägt. Lieber einmal prüfen, ob beide Parteien Vorteile davon haben. Schließlich kann man als Mieter in dieser Zeit auch selbst nicht gekündigt werden!

Frist: Wann muss ich den Mietvertrag kündigen?

Ob Familienzuwachs, Wechsel des Arbeitsplatzes oder vielleicht auch einfach die Liebe zu einer anderen Stadt – Gründe für einen Umzug gibt es viele. Wer seine Wohnung richtig kündigen möchte, muss seine Wohnung allerdings rechtzeitig und ordentlich kündigen. Aber wie? Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt es einiges zu beachten. Das Wichtigste vorab: Die Kündigung des Mietvertrags muss unbedingt schriftlich erfolgen – und zwar auf Papier, nicht per Mail oder Fax. Auch die Unterschriften aller Hauptmieter einer Wohnung sind bei der Kündigung zwingend notwendig. Hauptmieter sind diejenigen, die den Mietvertrag mit unterschrieben haben.

Aber selbst das korrekteste Kündigungsschreiben bringt nichts, wenn die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird. „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden kann – und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats“, so Rechtsexperte Kai Solmecke. Wer also zum Beispiel seine Wohnung am 3. Januar gekündigt hat, muss zum 31. März seine Wohnung verlassen. Wichtig: Es ist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist. Ansonsten ist die Frist nicht rechtzeitig eingehalten.

Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von dieser Regel zur Kündigungsfrist: So kann in einem Mietvertrag für beide Parteien, also sowohl für Mieter als auch Vermieter, ein Kündigungsverzicht vereinbart werden (siehe oben). Das Gesetz schreibt allerdings vor, dass dieser Verzicht nicht länger als bis zu vier Jahre dauern darf. Oft kommt es auch vor, dass sich Vermieter und Mieter individuell einigen. Zum Beispiel, wenn schon ein Nachmieter gefunden ist, der gern früher in die Wohnung möchte. Bei solchen Einigungen ist es aber wichtig, dass sie den Mieter nicht benachteiligen. Sie darf für den Mieter also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein.

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Als Liebhaberin von Paprikachips würde Nadine gern den Konsum des suchtgefährdenden Kartoffelprodukts per Gesetz finanziell unterstützen. Dafür reicht ihr von ihren Mitmenschen dann auch ein ganz einfaches „Dankeschön!“. Und weil sie so gerne zur Arbeit fährt, würde sie sich am liebsten per Superkraft schnell zu ihren Kollegen beamen.

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Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

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