Nebenkostenabrechnung: Was darf der Vermieter?

Nebenkosten entstehen nicht für das Heizen einer Wohnung. Die Wasserversorgung, Entwässerung, Gelder für die Straßenreinigung sowie Müllbeseitigung und Gartenpflege sowie öffentliche Lasten wie die Grundsteuer zählen ebenfalls zu den Nebenkosten. Auch andere Kosten wie Versicherungen für das Gebäude oder gemeinschaftliche genutzte elektronische Geräte können anteilig in die Nebenkosten einfließen.

Doch was muss alles in der Nebenkostenabrechnung dokumentiert sein? Bei uns findest du eine Checkliste und abschließend noch ein Muster, welches du dir zusätzlich anschauen kannst.

• Personendaten des Vermieters bzw. Erstellers
• Personendaten des Empfängers bzw. Mieter
• Objektbezogene Daten: Abrechnungszeitraum, Abrechnungstage und Objekt
• Warme Betriebskosten (Heiz-/Warmwasserkosten)
• Kalte, verbrauchsabhängige Betriebskosten (Kaltwasser, Müllentsorgung etc.)
• Kalte, verbrauchsunabhängige Betriebskosten (Wartungskosten, Fixkosten etc.)
• Aufstellung der Gesamtkosten

Hier findest du ein Muster zur Nebenkostenabrechnung.

Aufgrund der steigenden Energiepreise kann es hilfreich sein, bewusster mit seinem Energieverbrauch umzugehen. Wir haben dir ein paar Tipps und Tricks bereitgestellt, wie du Strom sparen kannst.

• Geräte ausschalten – aber richtig, kein Standby!
• Verteilerstecker mit Ausschalter benutzen
• Ladegeräte nach Benutzung immer ausstecken
• Stromsparend waschen und die Wäsche an der frischen Luft trocknen lassen – also Trockner adé
• Warmes Essen erst auskühlen lassen, bevor es in den Kühlschrank kommt!
• Licht aus machen, wenn man den Raum verlässt
• Energiesparlampen verwenden

Natürlich kostet eine Immobilie Geld. Rechtsanwalt Felix Beer weiß: „Die meisten Betriebskosten kann der Vermieter auf die Mieter übertragen.“ Aber Achtung: „Kosten für die Instandhaltung und -setzung des Gebäudes sowie für Reparaturen oder die Hausverwaltung, darf der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen.“

Übrigens: Die Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf den Mieter umgelegt wurden, gelten als bereits in der Miete enthalten! Die darf der Vermieter also auf keinen Fall gesondert abrechnen.

Der Deutsche Mieterbund hat einmal alle Nebenkosten zusammengefasst, die der Vermieter laufend auf den Mieter umlegen darf:

• Grundsteuer: oder auch „öffentliche Lasten des Grundstücks“: wird von der zuständigen Behörde erhoben
• Wasserkosten: umfassen Kosten rund um die Wasserversorgung (Wassergeld, Wasseruhr, Wasseraufbereitungsanlage, Abrechnung der Wasserkosten)
• Abwasser: Sind fällig für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl: Strom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, für Reinigung durch entsprechendes Personal und laufende Kosten der Ungezieferbekämpfung zum Beispiel für ein Insektenspray.
• Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für Gartenarbeiten, Erneuerung von Pflanzen und Pflege von Spielplätzen.
• Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
• Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
• Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
• Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister.
• Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Ggf. kommt beim Kabel noch die monatliche Grundgebühr hinzu.
• Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche (Waschmaschinen oder Trockner), das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
• Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt die “Wohnfläche” als Verteilerschlüssel. Sind in allen Wohnungen Wasseruhren vorhanden, müssen diese auch für die Verteilung der Kosten heranzuziehen.

Wenn du also auf deiner Betriebskostenabrechnung Kostenpositionen entdeckst, die dir nicht ganz richtig vorkommen, dann lass die Abrechnung unbedingt prüfen. Eine Rechtsschutzversicherung kann dich dabei unterstützen, einen passenden Anwalt zur Beratung zu finden. Als ROLAND Kunde kannst du dich sogar kostenlos (im Versicherungsschutz enthalten) von speziellen Dienstleisterns bzgl. der Nebenkostenabrechnung beraten lassen. Wähle dazu einfach die 500er Nummer und drücke dann die 2, damit du direkt weitergeleitet wirst.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Schließlich kann jedem einmal ein Fehler unterlaufen, oder nicht? „Der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses hat das Recht, die Belege und Verträge zur Betriebskostenabrechnung einzusehen“, betont der Rechtsexperte. „Außerdem muss der Vermieter dafür sorgen, dass die einzelnen Rechnungsposten sowie die Gesamtrechnung übersichtlich und verständlich sind. Ewig Zeit lassen kann sich der Mieter aber nicht. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen innerhalb eines Jahres gegenüber dem Vermieter erhoben worden sein.“

So weit so gut. Aber was ist, wenn die Abrechnung falsch ist? „Ist die Nebenkostenabrechnung falsch oder sind die veranschlagten Kosten für den Mieter nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren.“ Zu viel gezahlte Beträge kann der Mieter dann zurückfordern. Am Ende sollte in der Aufstellung unbedingt vermerkt sein, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er ein Guthaben hat – schließlich soll es ja für alle Seiten transparent bleiben.

Noch ein Tipp vom Rechtsexperten: „Bevor ein Mieter die Abrechnung anzweifelt und Rückzahlungen fordert, sollte er jedoch im Mietvertrag prüfen, welche Betriebskosten auf ihn umgelegt werden können und ob diese überhaupt nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind. Zusätzlich muss der Mieter die Belege einsehen.“ Die Betriebskostenverordnung sagt übrigens aus, was genau zu den Betriebskosten gehört und was nicht.“