Nadine

Nebenkostenabrechnung: Was darf der Vermieter?

Ob Mieter oder Eigentümer – an der jährlichen Nebenkostenabrechnung kommt niemand vorbei. Wasser und Abwasser, Steuer und Straßenreinigung und Müllbeseitigung wollen bezahlt werden. Diese und noch mehr Ausgaben gehören zu den Nebenkosten (oder auch Betriebskosten), die bei einem Haus oder Grundstück zwangsläufig anfallen. Aber welche Rechte und Pflichten kommen mit den Nebenkosten auf dich zu? Und welche der Betriebskosten genau darf der Vermieter zum Beispiel auf seine Mieter umlegen? Was muss man alles bei der Betriebskostenabrechnung beachten?

DARF DER VERMIETER DIE NEBENKOSTEN AUF DIE MIETER UMLEGEN?

Ich habe mich mal bei Rechtsanwalt Kai Solmecke informiert, was bei der Nebenkostenabrechnung erlaubt ist und was nicht. Natürlich kostet eine Immobilie Geld. Neben der Abtragung muss der Eigentümer auch noch die Betriebskosten, also die Nebenkosten, berappen. Dazu gehören unter anderem die Wasserversorgung, Heizkosten und Entwässerung, Gelder für die Straßenreinigung sowie Müllbeseitigung und Gartenpflege. Auch öffentliche Lasten wie die Grundsteuer sind Teil der Nebenkosten. Rechtsanwalt Kai Solmecke weiß: „All diese Betriebskosten kann der Vermieter auf die Mieter übertragen.“ Aber Achtung: „Kosten für die Instandhaltung und -setzung des Gebäudes sowie für Reparaturen oder die Hausverwaltung darf der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen.“

Übrigens: Die Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf den Mieter abgewälzt wurden, gelten als bereits in der Miete enthalten! Die darf der Vermieter also auf keinen Fall gesondert abrechnen.

DARF DER MIETER BELEGE DER NEBENKOSTENABRECHNUNG EINSEHEN?

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Schließlich kann jedem einmal ein Fehler unterlaufen, oder nicht? „Der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses hat das Recht, die Belege und Verträge zur Betriebskostenabrechnung einzusehen“, betont der Rechtsexperte. „Außerdem muss der Vermieter dafür sorgen, dass die einzelnen Rechnungsposten sowie die Gesamtrechnung übersichtlich und verständlich sind.“

So weit so gut. Aber was ist, wenn die Abrechnung falsch ist? „Ist die Nebenkostenabrechnung falsch oder sind die veranschlagten Kosten für den Mieter nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren.“ Am Ende sollte in der Aufstellung unbedingt vermerkt sein, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er ein Guthaben hat – schließlich soll es ja für alle Seiten fair bleiben.

Noch ein Tipp vom Rechtsexperten: „Bevor ein Mieter die Abrechnung anzweifelt und Rückzahlungen fordert, sollte er jedoch im Mietvertrag prüfen, welche Betriebskosten auf ihn umgelegt werden können und ob diese überhaupt nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind. Zusätzlich muss der Mieter die Belege einsehen.“ Die Betriebskostenverordnung sagt übrigens aus, was genau zu den Betriebskosten gehört und was nicht.

FRIST: BIS WANN DARF DER EIGENTÜMER NACHZAHLUNGEN FÜR DIE NEBENKOSTEN EINFORDERN?

Wer mehr verbraucht als gedacht, muss wohl oder übel mit einer Nachzahlung rechnen. Das ist besonders ärgerlich, wenn die Nebenkostenabrechnung erst kommt, wenn man sie schon lange nicht mehr erwartet. Aber wie lange darf der Eigentümer die Abrechnung zurückhalten? „Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung vorlegen“, weiß Rechtsanwalt Kai Solmecke. Der Zeitraum wird im Mietvertrag bestimmt und muss sich nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr decken. „Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er auch keine Nachzahlung mehr verlangen!“

Wie immer bestätigen aber Ausnahmen die Regel: Wer mit seinem Vermieter eine Pauschale vereinbart hat, muss keine Nachzahlungen leisten – auch wenn die tatsächlichen Betriebskosten viel höher sind als der vereinbarte Pauschalbetrag!

Wenn du an der Betriebskostenabrechnung zweifelst, solltest du also unbedingt nochmal einen Blick in den Mietvertrag werfen. So lässt sich vermutlich schon das ein oder andere Missverständnis aus der Welt schaffen! Oder du schaust in unserer Aufstellung nach – dort findest du alle Betriebskosten, die der Vermieter umlegen darf.

UMLAGEFÄHIGE NEBENKOSTEN

Der Deutsche Mieterbund hat einmal alle Nebenkosten zusammengefasst, die der Vermieter laufend auf den Mieter umlegen darf:

  • Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch “öffentliche Lasten des Grundstücks”.
  • Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  • Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  • Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  • Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  • Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt die “Wohnfläche” als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Wenn du also auf deiner Betriebskostenabrechnung Kostenpositionen entdeckst, die dir nicht ganz richtig vorkommen, dann lass die Abrechnung unbedingt prüfen.

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Als Liebhaberin von Paprikachips würde Nadine gern den Konsum des suchtgefährdenden Kartoffelprodukts per Gesetz finanziell unterstützen. Dafür reicht ihr von ihren Mitmenschen dann auch ein ganz einfaches „Dankeschön!“. Und weil sie so gerne zur Arbeit fährt, würde sie sich am liebsten per Superkraft schnell zu ihren Kollegen beamen.

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Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

Bisherige Kommentare (36)

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    Facchino michele

    Hallo ich bin im april diesen jahres umgezogen und warte seit 2jahren auf eine nebenkosten Abrechnung also sprich 2017 und 2018. Beim umzug meinte der vermieter 6-8wochen . Jetz haben wir juni und nichts also habe ich ihn wieder angeschrieben, darauf hin meinte er er werde sie machen aber sollte etwas zuzahlen sein werde er uns auch so nerven oder es gleich einem Anwalt übergeben. Wir haben in seinem Haus 225€nebenkosten bezahlt hatten aber keine Heizung die waren übernachtpeicheröfen die wir bezahlt haben. Sprich also nur kaltwasser

    • Nadine

      Nadine

      Hallo, danke für deinen Kommentar! Was ist denn genau deine Frage? 🙂 Viele Grüße von den RECHTschützern!

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    Philipp

    Hallo,

    ich habe als Mieter eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 bekommen und festgestellt, dass die Stromkosten allgemein ggü. dem Vorjahr um das 10fache angestiegen ist. Dies liegt daran, so der Vermieter, das die Hausverwaltung in den Vorjahren den Stromverbrauch geschätzt hat und nun nach der richtigen Ablesung entsprechend eine Stromnachzahlung der letzten Jahre in der Abrechnung 2018 berücksichtigt wird. Ein Nachweis in welchen Jahren der Strom verbraucht wurde, kann der Vermieter nicht nachweisen. Muss ich nun die Kosten bezahlen?

    Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

    Beste Grüße Philipp

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Philipp, vielen Dank für deinen Kommentar und deine Frage! Leider dürfen wir Redakteure zu individuellen Fragen keine Rechtsberatung geben. Was wir dir allerdings sagen können, ist, dass du als Mieter das Recht hast, Belege und Verträge zur Abrechnung einzusehen – wie es auch in unserem Artikel steht.

      Wenn du möchtest, kannst du ansonsten gerne an unserer Rechtsfrage des Monats teilnehmen (https://www.roland-rechtsschutz.de/blog/rechtsfall-des-monats, ganz nach unten scrollen). Mit etwas Glück wird deine Frage dann Rechtsfrage des Monats Juni und von einem Rechtsanwalt beantwortet. Viele Grüße von den RECHTschützern

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    G.Joh.Werner

    Ich suche verzweifelt nach einer Seite, die mich über den Stromverbrauch einer Breitbandkabelanlage in einem Mietshaus informiert. Könnt IHr mir dabei weiterhelfen?

    • Nadine

      Nadine

      Hallo, was genau möchtest du denn darüber wissen? Wir dürfen leider keine Rechtsberatung geben. Wenn du möchtest, kannst du aber gerne an unserer Rechtsfrage des Monats teilnehmen (https://www.roland-rechtsschutz.de/blog/rechtsfall-des-monats, ganz nach unten scrollen). Mit etwas Glück wird deine Frage dann Rechtsfrage des Monats April und von einem Rechtsanwalt beantwortet. Viele Grüße von den RECHTschützern

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    Angela Tödter-Streubier

    Da unser Vermieter weit entfernt wohnt ist es nicht möglich, die Betriebskostenabrechnungen der einzelnen Positionen einzusehen. Hat man in diesem Fall Anspruch auf Kopien der Rechnungen? Und muss man diese Kopien in diesem Fall bezahlen?

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Angela, danke für deinen Kommentar! Wie Rechtsanwalt Kai Solmecke in unserem Artikel erklärt, hast du als Mieter das Recht, die Belege und Verträge zur Betriebskostenabrechnung einzusehen. Dass dein Vermieter weit entfernt wohnt, sollte kein Hinderungsgrund sein. Wenn er die Belege nicht postalisch versenden möchte, kannst du ihm alternativ auch vorschlagen, die Dokumente auf elektronischem Wege zu schicken. Viele Grüße von den RECHTschützern!

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    Uta Vogel

    Sehr gehrter Herr Solmecke,
    ich habe eine Frage zum Thema Gartenpflege in der Betriebskostenrechnung.

    Meine Eltern sind verstorben und ich habe das Zweifamilienwohnhaus geerbt. In der unteren Etage wohnten die Eltern die den Garten selbst bewirtschafteten. Die obere Etage des Wohnhauses ist an ein Rentnerehepaar seit 2003 vermietet. Doch die letzten
    vier Jahre musste aus gesundheitlichen Gründen eine Gartenfirma beauftragt werden.Die dafür entstandenen Kosten wurden nicht in der Betriebskostenrechnung der Mieter umgelegt.Jetzt habe ich auch (bei dem großen Grundstück)eine Firma beauftragt. Die Gärtnerkosten zahlt der Mieter nicht obwohl es im Mietvertrag steht.Ist das richig? Vielen Dank für Ihre Bemühungen. Mit freundlichem Gruß Uta Vogel.

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Uta,
      erst einmal unser Beileid für den Verlust deiner Eltern! Und danke für deinen Kommentar. Wir dürfen als Redakteure leider keine Rechtsberatung geben. Aber so, wie du die Lage schilderst, sind die Kosten klar auf die Mieter umzulegen: Denn wie Rechtsanwalt Kai Solmecke in unserem Artikel erklärt, gehören Sach- und Personalkosten für die Gartenpflege zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese Kosten kannst du als Vermieter der Wohnung also auf die Mieter umlegen. Wenn die Mieter sich jedoch weigern zu zahlen und du dir nicht sicher bist, wie du dich rechtlich verhalten sollst, reiche deinen Fall doch bei unserem “Rechtsfall des Monats” ein (https://www.roland-rechtsschutz.de/blog/rechtsfall-des-monats, ganz nach unten scrollen). Mit etwas Glück wird dein Fall gezogen und von einem unserer Partneranwälte kostenfrei beantwortet. Wir wünschen dir viel Erfolg und alles Gute! Viele Grüße von den RECHTschützern.

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    silva hajra

    Hi.meine vermieter hat mir betriebkosten Abrechnung geshikt nach them 18.monate.und hab nicht nachzahlung sofort bezahlt..ject hat er Mich vir gericht gezeigt.hat er das recht dazu???

    • Hannah

      Hannah

      Hallo Silva Hajra, leider dürfen wir hier keine Rechtsberatung zu individuellen Fällen geben. Du kannst aber gerne deine Frage als Rechtsfrage des Monats einreichen (https://www.roland-rechtsschutz.de/blog/rechtsfall-des-monats, ganz nach unten scrollen). Wenn du möchtest, kannst du also einfach die Frage reinkopieren und mit etwas Glück ist deine Frage die Rechtsfrage des Monats Februar. Viele Grüße, Hannah

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    Ines

    Guten tag. Letzten Monat flatterte nach mehr mals ansprechen doch die nebekosten von 2013 bis heute rein. Da ich bis 2016 immer ein plus hatte aber jetzt einen – von 955 Euro habe finde ich es sehr unverschämt. Wie sieht meine Rechtslage aus? Würde mich über eine schnelle anwort freuen. Mgf Ines

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Ines, vielen Dank für deinen Kommentar! Haben wir das richtig verstanden, dass du jetzt erst deine Nebenkostenabrechnung von 2013 bekommen hast? Wenn dem so ist, verweise ich auf die Aussage von Rechtsanwalt Kai Solmecke in unserem Beitrag: “Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er auch keine Nachzahlung mehr verlangen!” Die Ausnahme gilt, wenn du mit deinem Vermieter eine Pauschale vereinbart hast (s. Beitrag). Wir hoffen, wir konnten dir mit deiner Frage weiterhelfen. 🙂 Viele Grüße von den RECHTschützern!

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    Werner Mann

    Muß der Mieter für Reparaturen in der TG zahlen

    • Sebastian

      Sebastian

      Hallo Werner!

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Leider dürfen wir keine Rechtsberatung durchführen, so dass ich dir gerne dazu meine Meinung schildere. Also meines Wissens nach, darf ein Vermieter Reparaturen, die in Gemeinschaftsräumen anfallen, auch auf die Mieter abwälzen. Die TG wird sicherlich von den Mietern genutzt oder? Wenn dies nicht so wäre, dann müsste der Vermieter aus meiner Sicht alleine für Reparaturen aufkommen und die Kosten wären dann nicht auf die Mieter umlegbar.

      Viele Grüße

      Sebastian

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    Pietra Michel

    Hallo zusammen, ich habe gestern meine Nebenkostenabrechnung bekommen und habe beim prüfen gesehen das mir Trinkwasser 809,37 / Abwasser 661,73 und dann Trinkwasser/Abwasser abgerechnet wurde. Hat das so seine Richtigkeit das sowas doppelt abrechnet wird ? Wie schaut das aus, wenn mein Vermieter keine Wasseruhren hat? Ich selber kann nicht nachvollziehen, wie viel Wasser ich überhaupt verbrauche.

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Pietra, danke für deinen Kommentar!
      Gerne würden wir dir mit deiner Frage helfen, allerdings dürfen wir als Rechtsschutz-Versicherer keine Rechtsberatung geben. Hast du vielleicht mal das Gespräch mit der Hausverwaltung bzw. deinem Vermieter gesucht bzgl. der doppelten Abrechnung oder der fehlenden Wasseruhr? Wenn du dir unsicher bist und bevor du unnötig zu viel Geld zahlst, würde ich mich an deiner Stelle mal bei einem Fachanwalt erkundigen. Viele Grüße von den RECHTschützern!

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    Helge Rietsch

    Die Hausverwaltung berechnet die Kosten der Gartenpflege über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiter. So weit okay.
    Allerdings lässt die Pflege in den letzten Jahren immer mehr nach, der Garten sieht ungepflegt aus.
    Dennoch wird jedes Jahr ein fester PAUSCHBETRAG berechnet.
    Die HV gibt an, dass der Gärtner eine Pauschale erhält.
    So sind Leistungen nicht nachvollziehbar.
    Darf die HV eine Pauschale berechnen, die der Gärtner erhält oder habe ich als Mieter das Recht, detailliert nachzuvollziehen, welche Arbeiten verrichtet wurden ?
    Danke.

    • Nadine

      Nadine

      Hallo Helge, danke für deinen Kommentar!
      Gerne würden wir dir mit deiner Frage helfen, allerdings dürfen wir keine Rechtsberatung geben. Hast du nochmal das Gespräch mit der Hausverwaltung gesucht und nach den konkreten Leistungen des Gärtners gefragt? Vielleicht solltest du bei dieser Gelegenheit nochmal auf den ungepflegten Garten hinweisen. Viele Grüße von den RECHTschützern