Hannah

Räumungsklage: Ablauf, Kosten & Dauer (+ alle Fristen!)

Du willst oder kannst deine Miete nicht zahlen und dein Vermieter will dich so schnell wie möglich auf die Straße setzen? Dann flattert dir wahrscheinlich bald eine Kündigung ins Haus, und sofern du die Wohnung nicht fristgerecht räumst, schließt sich womöglich eine Räumungsklage an. Das kommt für dich meist wenig überraschend, denn bis dahin ist oft schon einiges vorgefallen und das Verhältnis zu deinem Vermieter meist ohnehin schon länger belastet. „Für den Vermieter ist es oft das letzte Mittel, wenn der Mieter nicht mehr zahlt“, erklärt Björn Bachirt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von der Kanzlei Bietmann Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft.

Warum es so weit kommt, welche Voraussetzungen für eine Räumungsklage vorliegen müssen und was du bei welchen bestehenden Fristen dagegen tun kannst, erörtern wir in diesem Blogartikel.

Was passiert bei einer Räumungsklage?

Mit der Räumungsklage beabsichtigt der Vermieter, seinen Räumungsanspruch nach einer ausgesprochenen Kündigung zwangsweise (gerichtlich) durchzusetzen. Das Ziel ist es, dich als Mieter aus der Wohnung zu bekommen, notfalls mittels einer Zwangsräumung. Für eine Zwangsräumung benötigt der Vermieter ein Räumungsurteil. Er darf nicht einfach die Schlösser austauschen und dich vor die Tür setzen. Solche Maßnahmen der Selbsthilfe wären unzulässig.

Wodurch ist so viel Ärger entstanden, dass man solche Geschütze auffahren muss? Ursprünglich hast du mit dem Vermieter einen wirksamen Mietvertrag unterzeichnet, der dich als Mieter nach Paragraph 535 BGB dazu verpflichtet, die Miete zu zahlen, während der Vermieter dir den Wohnraum zur Verfügung stellen muss.

Um als Vermieter bei Gericht eine Räumungsklage einreichen zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen bzw. Gründe vorliegen. Das ist die Grundkonstellation: Das Mietverhältnis ist durch Kündigung oder durch Zeitablauf (bei Zeitmietverträgen) beendet worden, dennoch wird die Wohnung nicht frei, da du nicht ausziehst. Dabei spielt es vorerst keine Rolle, ob eine ordentliche oder eine fristlose Kündigung vorliegt.

Einer der Hauptgründe für eine Räumungsklage ist das Ausbleiben der Mietzahlungen. Wer nicht zahlt, dem wird gekündigt. Oder du hast aus Wut gleich die halbe Wohnung zerstört, weswegen dir der Vermieter fristlos kündigt. Daneben können nicht angemeldete Untermieter oder Eigenbedarf einen Grund zur Kündigung darstellen und zu einer Räumungsklage führen.

„Denkbar ist auch ein Mietaufhebungsvertrag, wonach der Vermieter dem Mieter nicht selten Geld für den Auszug anbietet, etwa um die Wohnung sanieren zu können“, so Rechtsanwalt Björn Bachirt.

Räumungsklage: So ist der genaue Ablauf

Nachdem dir der Vermieter wirksam gekündigt hat, passiert Folgendes:

  1. Dir wird eine Frist gesetzt, bis wann du ausziehen musst.
  2. Aus irgendwelchen Gründen ziehst du aber nicht aus, sodass der Vermieter bei Gericht eine Räumungsklage einreicht und den fälligen Gerichtskostenvorschuss zahlt.
  3. In den meisten Fällen ordnet das Gericht zunächst ein schriftliches Vorverfahren an, in dem du innerhalb einer von dem Gericht gesetzten Frist anzeigen musst, ob du dich gegen die Klage verteidigen möchtest. Wird die Verteidigungsanzeige nicht rechtzeitig eingereicht, kann das Gericht direkt auf Antrag ein Versäumnisurteil erlassen, gegen welches dann nur noch der Einspruch binnen zwei Wochen nach der Zustellung bleibt.
  4. Kommt es zu einer (mündlichen) Verhandlung und erscheinst du dort nicht, droht ebenfalls ein Versäumnisurteil. Der Vermieter erwirkt nach Paragraph 704 Zivilprozessordnung (ZPO) einen vollstreckbaren Räumungstitel.

Ziehst du weder freiwillig aus noch aufgrund eines ergangenen Räumungsurteils, wird dir die sogenannte Zwangsräumung angedroht – und schließlich durchgesetzt.

  1. Dein Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher, die Vollstreckung beginnt mit der Mitteilung des Räumungstermins.
  2. Der Gerichtsvollzieher beauftragt eine Spedition, die die Wohnung leerräumt und deine Sachen einlagert. Alternativ kann der Vermieter auch nur die Schlösser austauschen lassen und sich hinsichtlich der pfändbaren Gegenstände auf sein Vermieterpfandrecht berufen, wenn er noch Geld von dir zu bekommen hat.
  3. Du kommst nicht mehr herein: Ein neues Türschloss wird eingebaut.
  4. Du trägst die Kosten für die Einlagerung deiner Sachen und auch sämtliche Kosten der Zwangsräumung.

Dein Vermieter selbst darf übrigens weder Hand an dich noch an deine Sachen legen. „Ihm droht sonst wegen verbotener Eigenmacht eine einstweilige Verfügung. Dies kann auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zudem haftet der Vermieter für abhanden gekommene oder beschädigte Gegenstände, wenn er verbotene Eigenmacht begeht“, verdeutlicht der Rechtsanwalt.

Am Ende kann also der Gerichtsvollzieher im Falle der Zwangsräumung dafür sorgen, dass die Wohnung am Ende tatsächlich leer wird.

Welche Fristen gelten allgemein bei Kündigung und Räumungsklage?

Die Fristen bei der Räumungsklage nach Kündigung durch den Vermieter:

  • Deine Frist, um der Kündigung schriftlich zu widersprechen, beträgt zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Das gilt nur für die ordentliche Kündigung. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Diese Frist gilt, wenn du dich darauf berufen möchtest, dass die ordentliche Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt.
  • Je nach Mietdauer beträgt die (ordentliche) Kündigungsfrist für den Vermieter (mindestens) drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer beträgt sie sechs Monate, nach mehr als acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
  • Du hast eine Ziehfrist: Danach darf der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung regelmäßig erst zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage einreichen.

Die Fristen für deinen Widerspruch bei der Räumungsklage:

  • Nachdem das Gericht dir die Klageschrift geschickt hat, kannst du normalerweise innerhalb von zwei Wochen erklären, ob du dich verteidigen willst. Die Frist kann auf Antrag nicht verlängert werden. Es handelt sich um eine sogenannte Notfrist! Bitte achte aber immer auf die gerichtlichen Anordnungen in dem Begleitschreiben zur Räumungsklage. Das Gericht kann beispielsweise auch einen frühen ersten Termin ansetzen und andere Fristen bestimmen.
  • Weitere zwei Wochen oder mehr hast du Zeit, die Gründe deiner Verteidigung darzulegen. Die Frist kann auf Antrag verlängert werden.
  • Hat der Vermieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt, kannst du auch noch im Räumungsklageverfahren die fristlose Kündigung dadurch abwenden, dass du die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage an dich vollständig begleichst, es sei denn, dir wurde innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal wegen Zahlungsrückständen gekündigt und du hast von dieser Abwendungsmöglichkeit schon einmal Gebrauch gemacht. Bitte beachte jedoch, dass diese auch nur die fristlose Kündigung beseitigt. Hat der Vermieter (wie so oft) zugleich mit der fristlosen Kündigung auch vorsorglich eine ordentliche ausgesprochen, ändert die Zahlung der Rückstände an der Wirksamkeit dieser Kündigung nichts.
  • Du solltest vorsorglich immer bei Gericht eine Räumungsfrist beantragen. Je länger das Mietverhältnis schon andauert, desto eher wird das Gericht eine angemessene Räumungsfrist aussprechen. Das gilt nicht für diejenigen Fälle, in denen der Vermieter wegen Mietrückständen gekündigt hat und keine Miete gezahlt wird.

Fristen für die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher:

  • Nachdem der Vermieter ein Räumungsurteil mit Vollstreckungsklausel erwirkt hat, muss er einen Antrag auf Räumung bei dem zuständigen Gerichtsvollzieher stellen. Dieser verlangt für die Räumung zunächst einen Vorschuss auf die voraussichtlich anfallenden Kosten und wird danach einen Räumungstermin bestimmen.
  • Der Gerichtsvollzieher bestimmt schließlich einen Vollstreckungstermin, der mindestens drei Wochen nach der Mitteilung über die Räumung liegen muss.
  • Nach dem „Berliner Modell“ kann der Vermieter die Sachen nach einer Frist – meist ca. vier Wochen – auch selbst einlagern oder für einige Tage in der Wohnung belassen anstatt eine Spedition zu beauftragen. Diese Variante ist kostengünstiger und wird dann gewählt, wenn vom Mieter eher kein Kostenersatz zu erwarten ist. Die Kosten bei Beauftragung der Spedition liegen bei ca. 3.000 bis 5.000 Euro.
  • Wichtig für dich als Mieter: Bis spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin hast du  die Möglichkeit, Vollstreckungsschutz beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen, zum Beispiel bei schwerer Erkrankung oder wenn Obdachlosigkeit droht.

 

Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?

Die Kosten, die bei einer Räumungsklage anfallen, errechnen sich über den Streitwert. Der Streitwert der Räumungsklage wird über die jährliche Nettokaltmiete (NKM) berechnet, die der Wohnraum oder die Gewerberäume kosten.

Danach gilt: Streitwert = 12 x Nettokaltmiete/Monat

Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 500 Euro, so liegt der Streitwert bei 12 x 500 Euro = 6.000 Euro.

Bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro ist im Übrigen das Amtsgericht zuständig, ab einem Streitwert von exakt 5.000 Euro übernimmt das Landesgericht. Bei Mietsachen über Wohnraum dagegen immer das Amtsgericht, egal wie hoch der Streitwert ist.

Zahlen muss am Ende der Verlierer des Verfahrens, dazu zählen dann sämtliche Kosten (s. unten), auch die der Gegenseite, welche durch die Räumungsklage angefallen sind.

Was kommt bei einer Räumungsklage an Kosten hinzu?

  • Da wäre der Mietausfall für den Vermieter zu erwähnen, der sich je nach Dauer des Verfahrens von drei auf bis zu zwölf Monatsmieten anhäufen kann.
  • Daneben ist der Gerichtskostenvorschuss – ab ca. 360 Euro – vom Vermieter zu leisten. Zusätzlich muss er den Vorschuss für die Räumung zahlen.
  • Die Anwaltskosten betragen im oben genannten Beispiel ca. 1.200 bis 2.000 Euro.

„Insgesamt können sich die Kosten einer Räumungsklage mit Gerichtskostenvorschuss, den anwaltlichen Kosten des Vermieters und des Mieters und eventuellen Gutachterkosten sowie den Kosten für eine Zwangsräumung schnell auf 4.000 bis 6.000 Euro oder sogar mehr belaufen“, so Rechtsanwalt Björn Bachirt.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer einer Räumungsklage beträgt in der Praxis insgesamt ca. sechs Monate, kann sich aber – bis du endgültig ausgezogen bist – auch über ein Jahr erstrecken. Wenn es für deinen Vermieter knüppeldick kommt, ist für die Dauer der Räumungsklage sogar mehr als ein ganzes Jahr anzusetzen.

Rechtsanwalt Björn Bachirt erklärt hierzu: „Die Dauer solcher Verfahren lässt sich schwer abschätzen. Unternimmt der Mieter nichts und lässt ein Versäumnisurteil ergehen, kann der Vermieter innerhalb von wenigen Wochen zu einem Räumungstitel gelangen. Hat der Mieter dagegen wegen angeblicher Mängel gemindert, bestreitet der Vermieter das Vorliegen von Mängeln und kündigt wegen des Mietrückstandes, so muss das Gericht regelmäßig das Vorliegen der Mängel und die Berechtigung zur Minderung aufklären. Nicht selten geschieht dies durch ein Sachverständigengutachten und/oder die Anhörung von Zeugen. Das kann ein Verfahren schnell in die Länge ziehen. Werden dann noch Rechtsmittel gegen die gerichtliche Entscheidung eingelegt und Vollstreckungsschutz beantragt, können auch einmal zwei Jahre vergehen, bis die Räumung durchgesetzt ist.“

Ansonsten hast du die Möglichkeit, mit einem gut begründeten Antrag auf Räumungsfrist die Zeit für deine Wohnungssuche noch etwas auszudehnen. Manche Gerichte räumen den Mietern in einem solchen Fall eine zusätzliche, sechsmonatige Frist ein. Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, desto eher wird das Gericht einem Antrag auf Räumungsfrist entsprechen. Das gilt allerdings nur für den Fall einer ordentlichen Kündigung und auch nur dann, wenn die laufende Miete an den Vermieter gezahlt wird.

Räumungsklage verloren: Was nun?

Du hast es mit deinen ausbleibenden Mietzahlungen vielleicht weit kommen lassen und fragst dich nun nach Erhalt der Räumungsklage: Wann muss ich ausziehen?

Du kannst eine verlorene Räumungsklage nicht mehr dadurch rückgängig machen, indem du die rückständigen Mieten zahlst. Dir bleibt in dem Fall nur noch die Möglichkeit, nach Paragraph 511 ff. ZPO in Berufung zu gehen – bei der im Gegensatz zum Räumungsklageverfahren vor dem Amtsgericht jedoch Anwaltszwang besteht und daher weitere Kosten anfallen.

Daneben bleibt dir noch die Möglichkeit Vollstreckungsschutz zu beantragen.

Du kannst auch das Wohnungsamt bzw. das Jobcenter um Hilfe bitten. Oftmals werden Zahlungsrückstände darlehensweise ausgeglichen, wenn der Vermieter auf eine Räumung verzichtet. Wenn es um Zahlungsrückstände geht, lässt sich hin und wieder mit dem Vermieter noch eine Einigung finden, beispielsweise in Form einer Ratenzahlung. Damit solltest du aber frühzeitig auf den Vermieter zugehen, am besten noch, bevor es überhaupt zu einer Räumungsklage kommt und am allerbesten noch, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.

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Björn Bachirt

Björn Bachirt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Bietmann Rechtsanwälte Steuerberater. Er vertritt Mandanten in allen Bereichen des Miet- und Wohneigentumsrechts sowie des Bau- und Architektenrechts, von der außergerichtlichen Beratung und Vertragsgestaltung bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung und Abwicklung.

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