Hannah

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Vor kurzem bin ich in eine neue Mietwohnung umgezogen. Ich war unheimlich froh, als endlich nach tagelanger Arbeit alle Umzugskisten gepackt waren. Doch als ich die Wohnung endlich leer geräumt hatte und glücklich auf die leeren Räume blickte, wurde mir bewusst, dass immer noch nicht die ganze Arbeit getan war. Schließlich gehört zum Auszug auch, dass man Wände streicht, Dübellöcher schließt und Böden schleift – oder nicht? Ich habe bei Rechtsanwalt Niko Fertig von der Kanzlei Kaiser & Kollegen nachgehakt, welche Pflichten Mieter beim Auszug haben.

Definition Schönheitsreparatur

Zunächst einmal ist es wichtig, zu erklären, was überhaupt unter Schönheitsreparaturen – zu denen auch Streichen oder Tapezieren gehören – verstanden wird. In der „Zweiten Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum“  wird unter Schönheitsreparaturen folgendes verstanden: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Seit 2010 gilt diese Regelung auch für nicht öffentlich geförderten Wohnraum.

Zu typischen Schönheitsreparaturen zählen also:

  • Streichen oder Tapezieren von Wänden
  • Streichen oder Lackieren von Heizkörpern oder Heizungsrohren
  • Streichen oder Lackieren von Innen- und Außentüren von innen
  • Streichen oder Lackieren von Fensterrahmen (nur von innen)
  • Ausbessern von Dübellöchern in Fliesen und an Wänden

Übrigens müsst ihr Schönheitsreparaturen generell nur dann durchführen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, weiß Rechtsanwalt Niko Fertig: „Grundsätzlich sind Vermieter dafür zuständig, eine Wohnung instand zu halten – schließlich erhalten sie eine vereinbarte Miete. Daher ist es auch Aufgabe des Vermieters, Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen. Allerdings hat der Gesetzgeber nicht verboten, Renovierungsverpflichtungen auf den Mieter abzuwälzen. In vielen Verträgen ist daher eine Klausel enthalten, die besagt, dass Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen.“ Vorm Auszug solltest du also zunächst in deinem Mietvertrag prüfen, ob dieser überhaupt eine Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält – wenn nicht, kannst du ausziehen, ohne zu renovieren.

Unwirksame Schönheitsreparaturen

Immer wieder versuchen Vermieter, Arbeiten, die über die oben beschriebenen Maßnahmen hinausgehen, auf Mieter abzuwälzen. Rechtsanwalt Niko Fertig erklärt, dass dies jedoch nicht zulässig ist: „Wenn Vermieter verlangen, dass Mieter eine Arbeit durchführen, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählt, muss man dies nicht akzeptieren – egal, was im Mietvertrag steht.“ Zu Schönheitsreparaturen zählen z.B. nicht:

  • Abschleifen oder Versiegeln von Böden
  • Auswechseln von Teppichboden, der Eigentum des Vermieters ist
  • Streichen von Gemeinschaftsräumen wie z.B. dem Hausflur
  • Glasarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
  • Arbeiten am Mauerwerk

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn ihr Gegenstände beschädigt oder der Verschleiß übermäßig groß ist, müsst ihr haften und die Mängel beseitigen.

Unwirksame Klauseln

In der Vergangenheit hat der BGH immer wieder Urteile gefällt, die zu Gunsten von Mietern entschieden wurden. Denn viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. Was das konkret bedeutet, erkläre ich dir anhand folgender Beispiele:

  • Farbvorgaben
    • Ob pink, rot oder grün: Während der Mietzeit darf man Wände und Decken nach seinem Geschmack streichen. Beim Auszug sind knallige Farben hingegen nur erlaubt, wenn der Mieter die Wohnung bereits so übernommen hat. Andernfalls muss man in neutralen Farben streichen – eine Einschränkung auf einen weißen Anstrich ist allerdings nicht zulässig.
  • Handwerker
    • Mieter haben das Recht, selbst zu renovieren. Es ist also unzulässig zu verlangen, dass Fachleute Schönheitsreparaturen ausführen müssen.
  • Starre Fristen
    • Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass man Schönheitsreparaturen nach starren Fristen durchführen muss, ist dies unzulässig. Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „spätestens“ oder „immer“ nach einer bestimmten Zeit durchgeführt werden müssen, unwirksam ist. „Ein starrer Fristenplan ist auch bei der Gewerberaummiete unzulässig“, so der ROLAND-Partneranwalt.
  • Quotenklausel
    • Wenn Mieter ausziehen, bevor Renovierungsbedarf besteht, müssen sie sich nicht anteilig an künftigen Renovierungskosten beteiligen. Wenn sich also eine solche Quotenklausel im Mietvertrag befindet, ist sie unzulässig. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) entschieden. Auch Rückforderungen an den Vermieter für bereits geleistete Zahlungen sind innerhalb einer 6-Monats-Frist möglich.

Generell empfiehlt es sich, vor der Renovierung den Mietvertrag von einem Fachanwalt prüfen zu lassen, um zu verhindern, dass man entsprechende Klauseln hinnimmt. Rechtsanwalt Niko Fertig weiß hierzu: „Ist eine Klausel des Mietvertrags unwirksam, muss der Mieter gar nicht renovieren. Denn ohne Vertrag gilt das Gesetz, das vorsieht, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig sind.“ Außerdem erklärt der Rechtsexperte, dass Mietern ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen kann, wenn sie Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel ausführen. Aber Vorsicht: dieser Anspruch verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Durchführung

Wie bereits beschrieben, müssen Mieter Schönheitsreparaturen nur durchführen, wenn dies auch im Mietvertrag geregelt ist. Zudem gilt grundsätzlich, dass man Schönheitsreparaturen nur durchführen muss, wenn man auch eine renovierte Wohnung übernommen hat. Wenn du also von deinem Vormieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hast, musst du auch beim Auszug nicht renovieren – es sei denn du hast zuvor einen angemessenen Ausgleich erhalten.

Generell hängt der Renovierungsbedarf von Wohnungen davon ab, wie diese genutzt wird. Wenn beispielsweise ein Mieter seine Wohnung nur am Wochenende bewohnt, werden Renovierungsarbeiten erst viel später fällig, als die typischen drei, fünf und sieben Jahre für Küchen, Bäder, Schlaf- und Wohnzimmer. Der Zustand der Wohnung entscheidet also darüber, welche Schönheitsreparaturen du wirklich durchführen musst. Denn es gilt das Prinzip, dass Mieter in Wohnungen nur die Gebrauchsspuren beseitigen müssen, die sie während der Vertragszeit verursacht haben.

Achtung: Wenn sich dein Mietvertrag als wirksam herausstellen sollte, bist du auch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Andernfalls steht deinem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Endet das Mietverhältnis und sind die Schönheitsreparaturen dann auch fällig, muss der Mieter diese gemäß durchschnittlicher Geschmacksstandards ausführen.

 

Generell gilt, dass du am besten bereits beim Einzug ein Protokoll zur Bestandsaufnahme erstellen solltest. Dieses kann beim Auszug hilfreich sein, um die Frage zu beantworten, ob Schönheitsreparaturen wirklich notwendig sind. Zudem solltet ihr Rechnungen von durchgeführten Schönheitsreparaturen aufbewahren. Da Renovierungsarbeiten zeitaufwändig und kostenintensiv sind, empfiehlt es sich außerdem, den Mietvertrag auf unwirksame Klauseln prüfen zu lassen.

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Am liebsten wäre es ihr, wenn das ganze Jahr die Sonne scheinen würde. Da es hierfür leider in Deutschland noch kein Gesetz gibt, treibt sie sich gerne mal auf der anderen Seite der Erde herum.

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Niko Fertig

Niko Fertig ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte. Hier leitet er die Niederlassung Heidelberg. Die ROLAND-Partnerkanzlei hat ihren Hauptsitz in Mannheim und unterhält daneben weitere Niederlassungen in Hamburg, München, Bensheim a. d. Bergstraße, Lorsch und Wiesloch/Kraichgau. Die Kanzlei vertritt derzeit mit 15 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten, darunter viele Fachanwälte, Mandanten bundesweit. Rechtsanwalt Niko Fertig ist als ROLAND-Partneranwalt hauptsächlich auf den Gebieten des Mietrechts sowie des Handels- und Gesellschaftsrechts tätig. Daneben ist er auf das professionelle Forderungsmanagement sowie das IT- und Internetrecht spezialisiert. Rechtsanwalt Fertig vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen und Verbände in den vorgenannten Rechtsgebieten. Die Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte als ROLAND-Partnerkanzlei bietet ihren Mandanten kompetenten Rechtsbeistand in einer Vielzahl an weiteren Rechtsgebieten. Maßgeblich zu nennen sind hier neben dem Strafrecht und dem Verkehrsrecht, das Medizinrecht und das Erbrecht.

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