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Untermietvertrag Vorlage: Was Mieter beachten müssen

Du möchtest deine Wohnung untervermieten? Zum Beispiel, weil du für eine gewisse Zeit ins Ausland gehst und deine Wohnung behalten willst, ohne die Mietbelastungen wie bisher in voller Höhe zu tragen? Oder weil nach einer Trennung der Partner ausgezogen ist und nun vorübergehend jemand anderes einziehen soll? Bei einer Untervermietung in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus ist es sinnvoll, als Mieter einen Untermietvertrag aufzusetzen. Rechtsanwalt Felix Beer von der Kanzlei Besold Rechtsanwälte und Partneranwalt von ROLAND Rechtsschutz erklärt, was es dabei zu beachten gilt.

Was ist ein Untermietvertrag?

“Bei einem Untermietvertrag handelt es sich um einen rechtmäßigen Mietvertrag”, sagt Anwalt Felix Beer. “Er regelt, dass der Untermieter ein Haus, eine Wohnung oder jeweils einen Teil davon – zum Beispiel für einen befristeten Zeitraum – nutzen darf.” Gleichzeitig verpflichtet sich der Untermieter dazu, die Räume nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bewohnen und dafür Mietzahlungen zu leisten. “Der Untermieter hat dabei gegenüber dem Hauptmieter prinzipiell die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter”, so der Rechtsexperte. Das gilt auch beim Untermietvertrag für eine WG, sprich, wenn ein WG-Zimmer frei wird und der Hauptmieter einen entsprechenden Untermietvertrag aufsetzen möchte.

Befristeter und unbefristeter Untermietvertrag: Unterschiede und Vorteile für Mieter und Untermieter

„Mieter und Untervermieter können einen befristeten oder unbefristeten Untermietvertrag abschließen“, sagt Rechtsanwalt Felix Beer. Das bringt verschiedene Unterschiede und Vorteile mit sich: Wenn du deine Wohnung auf Zeit untervermieten willst, trägst du das Anfangs- und Enddatum in den Vertrag ein und teilst dem Untermieter den Grund für die Befristung mit – zum Beispiel den, dass du die Wohnung nur im Urlaub untervermieten willst. In diesem klassischen Fall von Eigenbedarf sind beide Parteien an diesen festen Zeitraum gebunden. Das gibt Sicherheit, denn für Mieter und Untermieter ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich.

Im Gegensatz zu einem Untermietvertrag, der befristet ist, gilt bei einem unbefristeten das reguläre Kündigungsrecht, was natürlich einem Untermieter mehr Zeit verschafft, bei Kündigung etwas Neues zu finden. „Jedoch nur, wenn die gesamte Wohnung untervermietet wird“, so der Anwalt. Bei einem möblierten Zimmer zum Beispiel ist oft eine kurzfristige Kündigung möglich. Dem Hauptmieter bringt diese Variante mehr Flexibilität, da er das Vertragsverhältnis bis zum 15. eines Monats ohne Angabe von Gründen beenden kann und der Untervermieter noch am Ende desselben Monats ausziehen muss.

Untermietvertrag: Wer ist Vermieter?

Wenn du die Absicht hast, einen Untermietvertrag anzufertigen, stellst du dir bestimmt die Frage: Wer genau ist jetzt der Vermieter für den Untermieter: ich als Hauptmieter oder der Vermieter? Und muss bei einem Untermietvertrag der Vermieter seine Erlaubnis geben? „Paragraph 540 BGB schreibt eine Erlaubnis des Vermieters zwingend vor“, klärt Felix Beer auf. „Ansonsten droht eine Abmahnung, schlimmstenfalls die Kündigung.“

Eine Verweigerung ist nur in zwei Fällen zulässig: bei einer Überbelegung der Wohnung oder wenn der Untermieter für den Vermieter unzumutbar ist, zum Beispiel, weil der Untervermieter in der Vergangenheit Hauptmieter war und seinen Mietzahlungen nicht nachgekommen ist. Bei einem Untermietvertrag wird der Mieter selbst zum Vermieter, denn er steht in der Pflicht, ihm einen Teil der Wohnung zur Verfügung zu stellen und haftet gegenüber seinem Vermieter, wenn der Untermieter in der Wohnung einen Schaden anrichtet, der Folgen für den Vermieter hätte – zum Beispiel, wenn der teure Parkettboden beschädigt wird.

Wie schreibt man einen Untermietvertrag?

Den Untermietvertrag kannst du grundsätzlich selbst schreiben. Allerdings besteht dann ein rechtliches Risiko, da schon kleine Fehler schwere Folgen haben können. Mit unserer Untermietvertrag Vorlage bist du in jedem Fall auf der sicheren Seite, denn sie beinhaltet alle wichtigen Aspekte und Formulierungen für eine rechtsgültige Vereinbarung.

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Was ist beim Untermietvertrag zu beachten?

Was ist bei einem Untermietvertrag zu beachten: Welche Punkte müssen darin auftauchen?

Grundsätzlich gehören folgende Punkte in den Untermietvertrag:

  • Namen von Hauptmieter und Untermieter
  • Adresse und Stockwerk der Mietsache
  • Angaben zu Miete, Nebenkosten, Kaution
  • Verweis auf Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag und Regelungen zu Schönheitsreparaturen
  • Anfangs- und ggf. Enddatum des Untermietverhältnisses sowie Kündigungsfristen
  • Unterschriften von Hauptmieter und Untermieter

Untermiete und Steuern

„Die Untervermietung von gemieteten Räumen oder einer Eigentumswohnung fällt als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unter die Regelungen des Einkommensteuergesetzes.“, so der Rechtsanwalt. Das heißt: Auch wenn sie nicht gewerblich, sondern privat erfolgt, ist die Untervermietung zu versteuern – und zwar in Anlage V der Einkommensteuererklärung. Berücksichtigt werden Kaltmiete und Nebenkosten, wobei immer nur der Überschuss, also der Gewinn zu versteuern ist – Mieteinnahmen aus der Untervermietung stehen den Mietausgaben gegenüber.

Eine Steuerpflicht ergibt sich jedoch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die Grundfreibeträge übersteigt – in 2020 beträgt dieser Freibetrag 9.408 Euro. Wenn Steuern für die Untervermietung anfallen und diese komplett unterschlagen werden, handelt es sich um Steuerhinterziehung. Die Strafe bemisst sich dann nach der Höhe der hinterzogenen Steuer. In der Regel sind fünf bis zehn Tagessätze pro 1.000 Euro hinterzogener Steuer zu zahlen. Ein Tagessatz entspricht 1/30 des bereinigten Netto-Einkommens.

Untermietvertrag kündigen: fristlos möglich, schriftlich notwendig?

Eins vorab: Eine Kündigung des Untermietvertrags muss immer schriftlich erfolgen, damit sie wirksam wird. Doch wie ist es mit der Kündigungsfrist beim Untermietvertrag: Unter welchen Voraussetzungen ist eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags möglich?

Grundsätzlich gilt – wie auch für den Mieter – die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, wenn das Vertragsverhältnis aufgelöst werden soll. Jederzeit fristlos kann der Mieter seinem Untermieter aber eine Kündigung des Untermietvertrags aussprechen, wenn Vertragsverletzungen, also zum Beispiel unzumutbare Wohnverhältnisse oder die Missachtung der Privatsphäre, vorliegen.

Wichtig zu wissen, ist auch: „Der Untermieter hat kein Widerspruchsrecht, wenn der Hauptmieter die Wohnung fristlos oder ordentlich kündigt“, so Rechtsanwalt Felix Beer.

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Jede Sprache der Welt zu sprechen, wäre Majas großer Traum. Das fände sie auf Reisen ebenso praktisch wie im international besuchten Bierzelt – wohin sie leider nie ein Schulausflug geführt hat. Dafür kommt zum Glück der Spaß im Büro nicht zu kurz.

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Felix Beer

Felix Beer ist Partner der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, die auf die Gebiete des Zivilrechts, des Verkehrs-, Miet-, Familien-, Erb-, Arbeitsrechts, sowie auf dem Gebiet des Sozialrechts spezialisiert ist. Bereits seit Beginn seiner Tätigkeit vertritt Felix Beer Mandanten vor allem im Mietrecht, sodass ihm die täglichen Probleme der Vermieter und Mieter von der Nebenkostenabrechnung bis zur Kündigung und Schönheitsreparaturen bestens bekannt sind. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt im Kauf-, Werkvertrags- und Versicherungsrecht.

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