Untermietvertrag: Was Mieter beachten müssen

“Bei einem Untermietvertrag handelt es sich um einen rechtmäßigen Mietvertrag”, sagt Anwalt Felix Beer. “Er regelt, dass der Untermieter ein Haus, eine Wohnung oder jeweils einen Teil davon – zum Beispiel für einen befristeten Zeitraum – nutzen darf.” Gleichzeitig verpflichtet sich der Untermieter dazu, die Räume nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bewohnen und dafür Mietzahlungen zu leisten. “Der Untermieter hat dabei gegenüber dem Hauptmieter prinzipiell die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter”, so der Rechtsexperte. Das gilt auch beim Untermietvertrag für eine WG, sprich, wenn ein WG-Zimmer frei wird und der Hauptmieter einen entsprechenden Untermietvertrag aufsetzen möchte.

Wenn du die Absicht hast, einen Untermietvertrag anzufertigen, stellst du dir bestimmt die Frage: Wer genau ist jetzt der Vermieter für den Untermieter: ich als Hauptmieter oder der Vermieter? Und muss bei einem Untermietvertrag der Vermieter seine Erlaubnis geben? „Paragraph 540 BGB schreibt eine Erlaubnis des Vermieters zwingend vor“, klärt Felix Beer auf. „Ansonsten droht eine Abmahnung, schlimmstenfalls die Kündigung.“

Eine Verweigerung ist nur in zwei Fällen zulässig: bei einer Überbelegung der Wohnung oder wenn der Untermieter für den Vermieter unzumutbar ist, zum Beispiel, weil der Untervermieter in der Vergangenheit Hauptmieter war und seinen Mietzahlungen nicht nachgekommen ist. Bei einem Untermietvertrag wird der Mieter selbst zum Vermieter, denn er steht in der Pflicht, ihm einen Teil der Wohnung zur Verfügung zu stellen und haftet gegenüber seinem Vermieter, wenn der Untermieter in der Wohnung einen Schaden anrichtet, der Folgen für den Vermieter hätte – zum Beispiel, wenn der teure Parkettboden beschädigt wird.

Den Untermietvertrag kannst du grundsätzlich selbst schreiben. Allerdings besteht dann ein rechtliches Risiko, da schon kleine Fehler schwere Folgen haben können.

Was ist bei einem Untermietvertrag zu beachten: Welche Punkte müssen darin auftauchen?

Grundsätzlich gehören folgende Punkte in den Untermietvertrag:

• Namen von Hauptmieter und Untermieter
• Adresse und Stockwerk der Mietsache
• Angaben zu Miete, Nebenkosten, Kaution
• Verweis auf Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag und Regelungen zu Schönheitsreparaturen
• Anfangs- und ggf. Enddatum des Untermietverhältnisses sowie Kündigungsfristen
• Unterschriften von Hauptmieter und Untermieter

„Die Untervermietung von gemieteten Räumen oder einer Eigentumswohnung fällt als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unter die Regelungen des Einkommensteuergesetzes.“, so der Rechtsanwalt. Das heißt: Auch wenn sie nicht gewerblich, sondern privat erfolgt, ist die Untervermietung zu versteuern – und zwar in Anlage V der Einkommensteuererklärung. Berücksichtigt werden Kaltmiete und Nebenkosten, wobei immer nur der Überschuss, also der Gewinn zu versteuern ist – Mieteinnahmen aus der Untervermietung stehen den Mietausgaben gegenüber.

Eine Steuerpflicht ergibt sich jedoch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die Grundfreibeträge übersteigt – in 2020 beträgt dieser Freibetrag 9.408 Euro. Wenn Steuern für die Untervermietung anfallen und diese komplett unterschlagen werden, handelt es sich um Steuerhinterziehung. Die Strafe bemisst sich dann nach der Höhe der hinterzogenen Steuer. In der Regel sind fünf bis zehn Tagessätze pro 1.000 Euro hinterzogener Steuer zu zahlen. Ein Tagessatz entspricht 1/30 des bereinigten Netto-Einkommens.