Untervermietung über Airbnb: Was müssen Mieter beachten?

Wenn du als Mieter deine Wohnung oder einzelne Zimmer auf Airbnb einem Gast anbieten möchtest, brauchst du das Einverständnis deines Vermieters. Dessen Erlaubnis solltest du dir schriftlich einholen. “Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014 muss dies eine spezielle Erlaubnis für die Untervermietung an Touristen sein”, erklärt Hendrickje Mundt. “Der BGH hat damals entschieden, dass sich eine auf gewisse Dauer angelegte Untervermietung von der Überlassung an beliebige Touristen unterscheidet.” Das Einverständnis des Vermieters ist für die Vermietung über Airbnb im Zweifel also nur dann ausreichend, wenn darin die Vermietung auch konkret über Airbnb erlaubt wird, so die Rechtsanwältin.

Soll die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus an einen Gast vermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er dies erlaubt. Willst du jedoch nur ein einzelnes Zimmer vermieten und kannst ein berechtigtes Interesse daran nachweisen, hast du auch einen Anspruch auf eine Erlaubnis. Andererseits darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern, wenn die Untervermietung für ihn unzumutbar wäre. “Dies ist beispielsweise der Fall, wenn in der Person des zukünftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder wenn der Wohnraum so übermäßig belegt werden würde”, erklärt Hendrickje Mundt.

Aber Vorsicht: Für die Begründung eines berechtigten Interesses benötigst du aussagekräftige Argumente. “Die bloße Aussicht auf Einnahmen durch Airbnb bedeutet kein berechtigtes Interesse”, erläutert Hendrickje Mundt. “Vielmehr musst nachgewiesen werden, dass persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Vermietung vorliegen. Außerdem muss das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein”, so die Rechtsanwältin. Laut dem Deutschen Mieterbund wäre ein typisches Beispiel für ein solches Interesse, dass die Miete sonst nicht mehr bezahlt werden kann.

Grundsätzlich sind die Einnahmen, die du über Airbnb erzielst, steuerpflichtig. Der steuerliche Freibetrag für Alleinstehende liegt hier aktuell bei knapp 9.000 Euro pro Jahr. “Darüber hinaus greifen gewerberechtliche Vorschriften, wenn die Wohnung regelmäßig über Vermittlungsplattformen vermietet wird und Zusatzleistungen wie zum Beispiel ein Reinigungsservice angeboten werden”, erklärt Hendrickje Mundt. “Dann wird von einer dauerhaften wirtschaftlichen Tätigkeit ausgegangen, die mit einer Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Die Vermietung der Wohnung stellt dann ein Gewerbe dar, das beim Gewerbeamt angemeldet werden muss”, so die Rechtsanwältin.

Außerdem solltest du bedenken, dass du als Gastgeber für sämtliche Schäden oder negative Folgen wie Ruhestörungen verantwortlich bist, die ein Gast in deiner Wohnung verursacht. Hier verspricht Airbnb mit einer “Gastgeber-Garantie” Abhilfe, mit der Sachschäden an deiner Unterkunft oder deinem Eigentum bis zu einer Summe von 800.000 Euro abgesichert sind. Darüber hinaus bietet Airbnb eine “Versicherung zum Schutz von Gastgebern” an, die vor Haftungsansprüchen Dritter im Wert von bis zu einer Million US-Dollar schützt. Aber Vorsicht, denn für diese Angebote gibt es Ausnahmen und aufwendige Dokumentationsprozesse.

“Insgesamt wird deutlich, dass Mieter mit der Untervermietung über Airbnb zwar Geld verdienen können”, fasst Hendrickje Mundt die Rechtslage zusammen. Dafür müssten aber zahlreiche Regelungen beachtet werden. “Bevor das Angebot online gestellt wird, sollten also wichtige Informationen eingeholt und einige Vorkehrungen getroffen werden – im Zweifel am besten bei einem Rechtsanwalt”, erklärt Mundt.

Wir haben mit Rechtsanwalt Marcus Creutz über folgenden Fall gesprochen: Muss Airbnb der Stadt München sämtliche Vermieter automatisch melden, die ihre Wohnung länger als acht Wochen pro Jahr über das weltweite Onlineportal anbieten? Ja, entschied das Verwaltungsgericht München. Nein, meinte dagegen der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (Az.: 12 ZB 333/19). Begründung: Eine derartige Datenerhebung auf Vorrat sei rechtswidrig. Die Richter empfehlen der Stadt München deshalb, einen entsprechenden Bescheid gegen Airbnb zurückzunehmen.

Airbnb betreibt die weltweit tätige Online-Plattform zur Vermittlung von privaten Unterkünften. Hierauf inserieren Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genehmigungspflichtig. Die Landeshauptstadt München hatte Airbnb deshalb aufgefordert, sämtliche Inserate innerhalb vom Münchner Stadtgebiet, die die zulässige Höchstvermietungsdauer überschreiten, mitzuteilen. In erster Instanz hat das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 12. Dezember 2018 entschieden, dass Airbnb verpflichtet sei, die Identität der Gastgeber vermittelter Wohnungen preiszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stünden keine datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.