Nadine

Vom Winde verweht – Wenn Mietnomaden weiterreisen

Viele Mieter regen sich über ihre Vermieter auf – sei es, dass sie die Miete wieder um 10% erhöht haben oder, dass sie sich nicht um den Schimmel im Badezimmer kümmern. Vermieter müsste man sein, da hat man solche Probleme nicht, stimmt’s? Nein, stimmt nicht wirklich, denn auch Vermieter haben an manchen Mietern ihr Kreuz zu tragen. Besonders an den sogenannten Mietnomaden kann man sich als Vermieter die Zähne ausbeißen. Was Mietnomaden sind und welche Möglichkeiten man als Vermieter hat, sie entweder gar nicht erst einziehen zu lassen oder sie wieder los zu werden, verrät der Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht Markus Hannen.

Was sind Mietnomaden und wie erkennt man sie?

„Unter dem umgangssprachlichen Begriff Mietnomaden versteht man Personen, die in regelmäßigen Abständen Mietwohnungen wechseln mit der Absicht, die Mieten entweder gar nicht oder nur zum Teil zu zahlen“, erklärt der Jurist. Das ständige Umherziehen der Mietpreller erinnert an die nicht-sesshafte Lebensweise von Nomaden, die allerdings aus ökonomischen Gründen immer weiterwandern. Meist verlassen Mietnomaden die Mietwohnungen auch wieder fluchtartig – und hinterlassen diese oftmals in einem schlechten Zustand.

Das einfachste Mittel, um keinen Ärger mit Mietnomaden – die auch Einmietbetrüger genannt werden – zu bekommen, ist natürlich, sie gar nicht erst einziehen zu lassen. Klingt einfach – ist es aber nicht! Denn Mietnomaden am Äußeren zu erkennen ist schwer, weil sie sich optisch, beispielsweise durch heruntergekommene Kleidung, nicht von herkömmlichen Mietern unterscheiden. Eher das Gegenteil ist der Fall. „Das Problem bei Einmietbetrügern ist es, sie zu erkennen. Meist treten sie solvent und gut gekleidet auf und interessieren sich für schöne Wohnungen“, erläutert der Experte.

Vorsichtsmaßnahmen: Wie Vermieter sich schützen können

Oftmals bleibt dem Vermieter nur die Option, den potentiellen Mieter eingehend zu überprüfen. Um weitestgehend ausschließen zu können, dass es sich bei ihm um einen Mietpreller handelt, sollte der Vermieter vorher einige Auskünfte über den Interessenten einholen oder ihn um diese bitten:

  1. Mieterselbstauskunft und andere Nachweise

„Die Mieterselbstauskunft ist eines der wichtigsten Dokumente für einen Vermieter, da sie grundlegende Informationen über den Mietinteressenten enthält“, so Hannen. Zwar ist die Selbstauskunft des Mieters freiwillig, jedoch entscheiden sich viele Vermieter meist nur für Mieter, die bereits zur Besichtigung ihre Selbstauskunft mitbringen. Der Vermieter hat hierbei die Möglichkeit, Dinge über seinen potentiellen Mieter zu erfahren. Er darf jedoch nicht bunt drauf losfragen, sondern seine Fragen müssen zulässig sein. Das bedeutet, sie müssen sich auf das Mietverhältnis beziehen wie beispielsweise: Fragen …

  • … zur Identität des Mieters, auch zu seinem Beruf
  • … zum Familienstand
  • … zur Anzahl und zum Alter der zum Haushalt gehörenden Personen
  • … zum Arbeitsverhältnis und Arbeitgeber
  • … nach einem eröffneten Insolvenzverfahren (zulässig, da der Mietinteressent eine Offenbarungspflicht hat)
  • … nach Räumungstiteln wegen Mietzinsrückständen

Fragen zur Familienplanung, Nationalität, zur Religion, Mitgliedschaften in Parteien oder Vereinen, aber auch Angaben zu Vorstrafen oder strafrechtlichen Ermittlungsverfahren oder der ethnischen Zugehörigkeit gelten hingegen als unzulässig und haben in der Selbstauskunft nichts zu suchen.

Leider sind auch Fragen nach Kontaktinformationen aktueller oder früherer Vermieter des Mietinteressenten unzulässig.

Einige Immobilien-Portale bieten kostenlose Vordrucke der Mieterselbstauskunft zum Herunterladen an.

„Um Falschangaben in der Mieterselbstauskunft vorzubeugen, ist es ratsam, den potentiellen Mieter um weitere Dokumente wie Gehaltsnachweis, Personalausweis oder die SCHUFA-Bonitätsauskunft zu bitten“, empfiehlt der Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht. Bei der SCHUFA-Auskunft handelt es sich um ein Dokument, das Angaben über die Identität, die Bonität, Zahlungsfähigkeit oder den Zahlungswillen einer Person oder eines Unternehmens macht. Der Personalausweis enthält neben Informationen zur Identität des Mieters noch eine weitere, hilfreiche Angabe für den Vermieter: die letzte Anschrift. Denn diese ist beim nächsten Punkt hilfreich.

  1. Referenz des vorherigen Vermieters

Zwar darf man als Vermieter nicht nach den Kontaktdaten des vorherigen Vermieters fragen, da es sich hierbei um Datenerhebung bei Dritten handelt, jedoch kann man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen. Dieses Dokument bescheinigt zum einen, dass der Interessent keine Mietrückstände in Form von Mietschulden hat, und zum anderen macht es den Verlauf des vorherigen Mietverhältnisses für den aktuellen Vermieter nachvollziehbar. „Sollte der zukünftige Mieter nichts preisgeben wollen, ist Vorsicht geboten“, rät Hannen.

  1. Zahlung der Kaution und der ersten Miete

Die Kaution dient dem Vermieter als Absicherung, falls der Mieter Schäden an dessen Eigentum hinterlässt. Eine Möglichkeit ist, die Kaution zu Mietbeginn zu verlangen. Um wirklich auf Nummer sicher zu gehen, kann der Vermieter mit dem künftigen Mieter die Vereinbarung treffen, dass ein Teil der Kaution bereits bei Vertragsabschluss fällig wird. „Wird dieser Vorschlag mit der Begründung von Liquiditätsproblemen abgelehnt, sollte der Vermieter misstrauisch werden.“ Allerdings gibt es auch andere Kautions-Optionen, die nicht direkt nach ‚Betrüger‘ schreien und Mietern rechtlich auch zustehen. „Mieter sind berechtigt, die Kaution innerhalb der ersten Monatsmieten in drei Raten zu zahlen“, ergänzt der Jurist.

Welche Wohnungen sind besonders begehrt?

Grundsätzlich gibt es keinen bestimmten Wohnungstyp, den Mietnomaden bevorzugen. Trotzdem bieten einige Immobilien ein höheres Risiko als andere:

  • Wohnungen in Städten mit hohem Leerstand. Der Grund dafür ist, dass Vermieter solcher Immobilien meist froh über jeden Mietinteressenten sind, der sich ihnen bietet. Diese ‘Bedürftigkeit’ macht es Mietnomaden einfacher eine Zusage für das Mietobjekt ihrer Wahl zu bekommen.
  • hochpreisige und große Wohnungen in top Lage. Für Mietnomaden ist meist im Vorfeld klar, dass sie keine Miete zahlen werden, weshalb die Realisierbarkeit und Leistbarkeit des Mietpreises für sie keine Rolle spielt.
  • Wohnungen, die ohne Immobilienmakler vermietet werden. Privatpersonen sind leichter zu täuschen, weil ihnen kein professioneller Prüfprozess zur Verfügung steht.

Wie wird man einen Mietnomaden wieder los?

Ist der Mietvertrag erst einmal unterzeichnet und es stellt sich im Nachgang heraus, dass es sich bei dem neuen Mieter um einen Zahlungsverweigerer handelt, ist es äußerst schwierig ihn wieder aus der Wohnung zu bekommen. Ein paar Wege, um die eigene Immobilie von Mietnomaden zu befreien, gibt es aber Gott sei Dank doch. Einer ist, die Mieterselbstauskunft des zahlungsunwilligen Mieters nochmals zu überprüfen. „Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Mieter zu einer zulässigen Frage in der Mieterselbstauskunft falsche Angaben gemacht hat, so kann der Mietvertrag nachträglich angefochten werden“, weiß der Rechtsexperte. Und nicht nur das: „Sollte der begründete Verdacht eines Eingehungsbetruges bestehen und der Mieter falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft gemacht, oder sogar eine gefälschte SCHUFA-Auskunft oder Gehaltsabrechnung vorgelegt haben, sollte der Vermieter direkt bei der zuständigen Staatsanwaltschaft oder einer Polizeidienststelle Strafantrag wegen Betruges gegen den Mieter stellen (§ 263 StGB)“.

Außerdem gibt es die Möglichkeit, dem Mietpreller fristlos zu kündigen. „Wird an zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt, kann eine fristlose Kündigung folgen“, erläutert Markus Hannen. Eine Kündigung ist gut und schön – sie ist aber keine Garantie dafür, dass die Person auch wirklich auszieht. Viele Mietnomaden legen es sogar darauf an, aus den Mietobjekten ‘herausgeklagt’ zu werden. Bei einer fristlosen Kündigung hat der betroffene Vermieter vier Dinge zu beachten: „Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, Gründe zum vorzeitigen Ende des Mietvertrags enthalten, nachweisbar (Einwurf-Einschreiben) an den Mieter überstellt worden sein und diesem eine kurze Frist von in der Regel 7 Tagen zur Räumung der Wohnung und Herausgabe der Schlüssel gewähren.“

Sollte all das nicht klappen, hat der Vermieter noch die Option, mit einer Räumungsklage vor Gericht zu ziehen. Der Haken an der Sache ist, dass es zwischen 15 und 18 Monaten dauern kann, bis es zu einem Urteil vor Gericht kommt. „Bekommt der Vermieter Recht und der Mieter zieht immer noch nicht aus, ist der letzte Schritt die Zwangsräumung“, warnt der Jurist.

Vermieter bleiben oftmals auf Kosten sitzen

Gerichtskosten, ausstehende Monatsmieten und gegebenenfalls Möbellagerung – da kommt ordentlich was zusammen. Aber wer hat im Endeffekt für diese anfallenden oder ausstehenden Kosten gerade zu stehen? „Zwar hat der betroffene Vermieter prinzipiell das Recht, sich diese Kosten vom Mieter erstatten zu lassen, aber falls dieser nicht zahlen kann oder will, muss erst einmal der Vermieter die Kosten tragen“, informiert der Jurist.

Das klingt nach einem langwierigen, nervenaufreibenden und erst einmal teuren Prozess! Als Vermieter also lieber auf Nummer sicher gehen und besser einmal zu viel nachfragen als einmal zu wenig. Ein potenzieller Mieter, der auch wirkliche Mietabsichten hat, wird Verständnis dafür haben, dass man sein Eigentum nur einer mietwürdigen Person überlassen möchte.

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Als Liebhaberin von Paprikachips würde Nadine gern den Konsum des suchtgefährdenden Kartoffelprodukts per Gesetz finanziell unterstützen. Dafür reicht ihr von ihren Mitmenschen dann auch ein ganz einfaches „Dankeschön!“. Und weil sie so gerne zur Arbeit fährt, würde sie sich am liebsten per Superkraft schnell zu ihren Kollegen beamen.

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Markus Hannen

Rechtsanwalt Markus Hannen ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Arbeitsrecht bei der Anwaltssozietät Franken · Grillo · Steinweg in Bonn. Auf diesen Gebieten verfügt er über eine mehr als 15-jährige Praxis. Darüber hinaus vertritt Rechtsanwalt Hannen sowohl Ärzte als auch Patienten im Gebiet des Medizinrechts, inbesondere des Arzthaftungsrechts.

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