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Kosten, Rechte und Pflichten beim Wegerecht

Du besitzt ein Grundstück und musst das Grundstück eines Nachbarn überqueren, um dorthin zu gelangen? In so einem Fall greift das sogenannte Wegerecht. Es regelt, dass Eigentümer, die keinen öffentlichen Zugang zu ihrem Grundstück haben, den Grund des Nachbarn passieren dürfen, um dorthin zu gelangen.

“Häufig entsteht ein Wegerecht, weil größere Grundstücke in zwei Einzelgrundstücke geteilt wurden, ohne jedoch eigene Zugänge zu gewährleisten”, erklärt Rechtsanwalt Felix Beer von der Kanzlei Besold • Rechtsanwälte.

Das Problem: Das Thema Wegerecht wird schnell zu einem Streitpunkt. Wer findet es schon angenehm, wenn er am Sonntagmorgen im Pyjama auf der Terrasse einen Kaffee trinkt und plötzlich kommt die Verwandtschaft des Nachbarn im Festoutfit vorbei, weil nebenan ein Geburtstagsbrunch stattfindet? Kann ich meinem Nachbarn dies verbieten? Muss ich alles einfach hinnehmen? Und was besagt das Wegerecht genau?

Was bedeutet Wegerecht?

Ein Wegerecht besagt, dass ein Grundstückseigentümer das Grundstück seines Nachbarn betreten darf, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen. “Bei einem Wegerecht wird zwischen dem Geh- und dem Fahrtrecht unterschieden”, erklärt Felix Beer. Bedeutet im Klartext: Liegt ein Gehrecht vor, darfst du den Weg nicht mit dem Auto befahren. Auch dann nicht, wenn das nach einem Einkauf viel bequemer wäre, um den Wasserkasten kurz vor der Haustüre auszuladen.

Um Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, dass das Wegerecht laut BGB klar definiert wird, es also als sogenannte Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen wird.

Notwegerecht: Wenn es keinen anderen Weg gibt

Wenn du ein Grundstück besitzt, jedoch keine Möglichkeit findest, über einen öffentlichen Weg dahin zu gelangen, kann man getrost von einer Notlage sprechen. Rechtlich gesehen ist eine solche Notsituation Voraussetzung, um vom Nachbarn gemäß § 917 BGB ein Notwegerecht verlangen zu dürfen. In dem Fall muss der Nachbar den Zugang über sein „dienendes“ zum anderen, dem „herrschenden“ Grundstück gestatten.

Das Gesetz selbst verhilft also dem Notwegberechtigten, sein Grundstück zu erreichen – notfalls sogar per Duldungsklage gegen den Nachbarn. Damit dieser nicht zu kurz kommt, erhält er ausgleichend eine Entschädigung in Form einer Geldrente.

Das Notwegerecht hat daneben Auswirkung auf die Landwirtschaft: Neben dem Geh- und Fahrtrecht ist auch das Reiten oder der Viehtrieb mit umfasst und muss gegebenenfalls von dir gestattet werden.

Wegerecht & Grunddienstbarkeit

Wenn jemandem das Recht eingeräumt wird, fremde Sachen zu nutzen, spricht man von einer Dienstbarkeit. Werden Teile eines Grundstücks genutzt, liegt, wie der Name schon sagt, eine Grunddienstbarkeit vor. Im Bereich des Wegerechts bedeutet dies, dass du als Eigentümer eines Grundstücks ein anderes Grundstück „in einzelnen Beziehungen benutzen darfst“, etwa den Weg über ein fremdes Grundstück.

Damit du dich nicht nur gegenüber demjenigen auf das Geh- und Fahrtrecht berufen kannst, mit dem du dieses Recht vereinbart hast, muss dieses Recht als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.

Womit wir zu dem spannenden Punkt kommen, wie die Rechtslage zu beurteilen ist, wenn jemand „sein Wegerecht“ schon seit Jahrzehnten ausübt – und sich der Nachbar plötzlich dagegen wehrt..?

Ist Wegerecht Gewohnheitsrecht?

Laut aktueller Rechtsprechung ist Wegerecht nicht Gewohnheitsrecht. Selbst wenn du jahrelang den Weg übers Nachbargrundstück genommen hast, hast du damit nicht das Recht „erworben“, dies auch zukünftig zu tun.

Im Januar 2020 musste der Bundesgerichtshof (BGH) einen Nachbarschaftsstreit klären und verwarf dabei eine Entscheidung des OLG Köln aus dem Jahr 2018: Sogar die gewohnheitsrechtlich anmutende, über Jahrzehnte andauernde Übung könne kein (Gewohnheits-)Recht begründen, wenn es darum geht, ein Wegerecht zwischen Grundstücksnachbarn zu beanspruchen.

„Auch, wenn es für so manchen Grundstücksbesitzer überraschend kommen mag: Ein Gewohnheitsrecht kennt das Wegerecht nicht“, so Anwalt Felix Beer. Vielmehr muss das Wegerecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann ist es rechtswirksam und somit für beide Parteien verbindlich.

Entstehen durch das Wegerecht Kosten?

Bei der Frage, welche Kosten beim Wegerecht anfallen, ist vorab zu klären, ob es sich um ein Wegerecht, eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast (mehr dazu unten) handelt. Wie bereits erwähnt, muss im Fall des Notwegerechts eine Entschädigung gezahlt werden. Die Höhe der Entschädigungssumme kannst du zum Beispiel von einem Immobilien-Sachverständigen schätzen lassen. Anhaltspunkt ist dabei die Wertminderung des durch das Wegerecht beeinträchtigten Grundstücks.

Wird also der schöne Weg des Nachbargrundstücks niedergetrampelt, so mindert sich dessen Gesamtwert, wonach sich wiederum die Höhe der Entschädigung bemessen lässt.

Während du bei einem privatrechtlichen Vertrag über das Wegerecht keine weiteren Kosten zu erwarten hast, fallen beim Grundbucheintrag ein paar Posten mehr an. Die halten sich jedoch vergleichsweise in Grenzen.

Hierzu ein kleines Rechenbeispiel: Wenn der Sachverständige für das eingeräumte Wegerecht 5.000 Euro ermittelt, so kommen laut Bundesnotarkammer noch ca. 56 Euro hinzu (dies kann je nach Bundesland variieren).

Bringt das Wegerecht Pflichten mit sich?

Wer nimmt, muss auch geben! Das trifft auch beim Wegerecht zu, denn neben den gewonnenen Rechten entstehen für dich als Eigentümer des „abgelegenen“ Grundstücks und Nutzer des Weges auch Pflichten.

„Grundsätzlich gilt, dass das Wegerecht schonend auszuüben ist, also nur im Rahmen der zwischen den Nachbarn getroffenen Absprachen“, so Rechtsanwalt Felix Beer. So kann beispielsweise aus einem Gehrecht kein Fahrrecht gemacht werden. Natürlich darfst du darüber hinaus das Eigentum des Nachbarn in keiner Weise beschädigen, während du dein Wegerecht ausübst.

Vielmehr musst du dich sogar darum kümmern, dass der Weg sowohl nutzbar ist als auch instandgehalten wird. Räumungsarbeiten im Rahmen eines Winterdienstes etwa sind dann deine Aufgabe. Wenn du mit einem Traktor zu deinem Bauernhof fahren willst, wird der Weg wahrscheinlich etwas mehr beansprucht als durch deinen SUV, der nur seinen Weg zur Landvilla sucht…

Was passiert mit dem Wegerecht bei Eigentümerwechsel?

Wird das Grundstück verkauft, so kann sich übrigens auch der neue Käufer freuen: Mit dem Kauf übernimmt er als Eigentümer das grundbuchrechtlich verankerte Recht, das Wegerecht auszuüben. Denn die Grunddienstbarkeit hängt mit dem Grundstück zusammen und ist eben nicht an eine bestimmte Person gebunden.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn du mit dem Nachbarn einen privatrechtlichen Vertrag abschließen würdest. Dann läge ein schuldrechtlich begründetes Wegerecht vor, das zwar ohne Grundbucheintragung auskommt, aber lediglich auf dich und den Nachbarn Auswirkung hat.

Heißt: Wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, kannst du als Eigentümer des Grundstücks das andere, dienende Grundstück nutzen bzw. passieren.

Gilt das Wegerecht auch für Besucher und Gäste?

Stell dir vor, du kaufst ein imposantes Haus, das nur du und deine Familie anfahren darfst, da deine Freunde „leider draußen bleiben müssen“. Ein herzzerreißendes Szenario! Aber keine Sorge, auch hier hat der Gesetzgeber Abhilfe geschaffen: Selbstverständlich kann man zwar vertraglich regeln, dass das Wegerecht nur bestimmten Personen eingeräumt wird. Jedoch: „Grundsätzlich gilt das Wegerecht laut Rechtsprechung für Besucher und Gäste, sonstige Mieter, Pächter und – bei gewerblicher Nutzung – auch für Kunden“, erklärt Felix Beer.

Darf man mit einem Wegerecht parken?

Kurz und knapp: nein – grundsätzlich darf man mit einem Wegerecht nicht parken. Wie bereits erörtert, ist das Wegerecht in Bezug auf das dienende Grundstück des Nachbarn schonend auszuüben. Das bedeutet, dass du mit deinem Fahrzeug weder pausenlos hin- und herfahren, noch mit deinem Wagen auf dem fremden Weg parken darfst.

Trotz eines eingeräumten Wegerechts gilt für den Nachbarn weiterhin, dass er eben nicht alles dulden muss. Das schließt aber nicht aus, dass du zu deinem Haus zurückfahren kannst, wenn du mal dein Portemonnaie vergessen hast.

Ist ein Wegerecht eine Baulast?

Ein Wegerecht kann zumindest eine Baulast sein, denn aus rein öffentlichem Interesse können sich auch Städte oder Gemeinden ein Wegerecht einräumen lassen. Durch den Eintrag in das Baulastenverzeichnis bist du dann als Grundstückseigentümer dazu verpflichtet, konkrete Baumaßnahmen zu unterlassen oder umgekehrt: Du musst Änderungen tätigen, die ausdrücklich vorgeschrieben sind.

So rät Anwalt Felix Beer: „Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, lohnt es sich unbedingt, vor dem Kauf einen Blick ins Baulastenverzeichnis zu werfen!“

Kann man ein Wegerecht löschen lassen oder entziehen?

Du willst endlich wieder deine Privatsphäre genießen und das Wegerecht sozusagen „aus dem Weg räumen“? Ein Wegerecht kann in der Regel nur mit der Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden. Denn ist das Wegerecht einmal eingetragen, kann es nicht mehr entzogen werden.

Willigt dein Nachbar jedoch ein, kann der beauftragte Notar mit einer sogenannten Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt die Löschung der Grunddienstbarkeit beantragen.

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Jede Sprache der Welt zu sprechen, wäre Majas großer Traum. Das fände sie auf Reisen ebenso praktisch wie im international besuchten Bierzelt – wohin sie leider nie ein Schulausflug geführt hat. Dafür kommt zum Glück der Spaß im Büro nicht zu kurz.

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Felix Beer ist Partner der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, die auf die Gebiete des Zivilrechts, des Verkehrs-, Miet-, Familien-, Erb-, Arbeitsrechts, sowie auf dem Gebiet des Sozialrechts spezialisiert ist. Bereits seit Beginn seiner Tätigkeit vertritt Felix Beer Mandanten vor allem im Mietrecht, sodass ihm die täglichen Probleme der Vermieter und Mieter von der Nebenkostenabrechnung bis zur Kündigung und Schönheitsreparaturen bestens bekannt sind. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt im Kauf-, Werkvertrags- und Versicherungsrecht.

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