Wohnung richtig kündigen – Das musst du beachten

In den meisten Fällen wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und muss daher durch eine Kündigung beendet werden. Dabei musst du als kündigender Mieter ein paar formale Dinge beachten (siehe nächster Absatz). Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist nur möglich, wenn es für dich unzumutbar wäre, das Mietverhältnis weiter fortzuführen. “Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung so schlimm von Schimmel befallen ist, dass ein ernsthaftes Gesundheitsrisiko für den Mieter besteht”, sagt Rechtsanwältin Katalin Winkler. Allerdings müsse man dann unter Umständen beweisen, dass es nicht hinnehmbar sei, mit dem Auszug bis zur ordentlichen Kündigungsfrist zu warten.

Weitere berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sind zum Beispiel:

• schwere Beleidigung, Bedrohung oder tätliche Angriffe
• nachhaltige Störung des Hausfriedens, Lärmstörungen
• unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
• mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit
• nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen

“Sollten Sie das Mietverhältnis aus einem dieser Gründe fristlos beenden wollen, müssen Sie Ihrem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen”, sagt die Anwältin. Anders als bei der ordentlichen Kündigung musst du zudem auch den Kündigungsgrund angeben. Wann und wie dein Vermieter wiederum das Mietverhältnis kündigen darf, liest du hier.

Wenn du dich mit deinem Vermieter über die vorzeitige Auflösung des Vertrags geeinigt hast, solltest du das unbedingt schriftlich festhalten. Hier ein Muster-Text:

Mietaufhebungsvertrag

Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis zwischen ………………………… (Vermieter) und ………………………………(Mieter) über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage) am …………………. (Tag, Monat, Jahr) beendet ist.

Unterschrift des Vermieters bzw. Unterschrift aller Mieter

Weiterhin kann es sinnvoll sein, folgende Punkte mit aufzunehmen:

• ob du einen Nachmieter stellst
• ob du eine Umzugskostenpauschale vom Vermieter bekommst (beispielsweise, weil er die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt hat)
• welche Absprachen ihr hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen habt (z. B. ob sie besenrein oder renoviert zurückgegeben wird oder ob du Einrichtungsgegenstände gegen einen Abstand zurücklässt)
• wie die Betriebskosten abgerechnet werden
• welche Vereinbarung ihr bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen habt, etc.

Eine ordnungsgemäße Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen – und zwar auf Papier, nicht per E-Mail, Text-Nachricht oder Fax. Ausnahme: “Einen Mietvertrag, der keinen Wohnraum beinhaltet – also zum Beispiel eine Garage, ein Büro oder Lager, einen Laden oder Garten – kann auch mündlich gekündigt werden”, sagt Katalin Winkler. “Allerdings ist die Schriftform zur Beweisführung immer ratsam.”

Bei der ordentlichen Kündigung reicht ein klassischer “Drei-Zeiler”. Hier ein Beispiel:

“Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Vermieterin/Vermieter],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich zum Ablauf des [Datum], hilfsweise zum nächst möglichen Termin.

Ort, Datum, Unterschrift Mieter”

Wie du siehst, musst du keinen Grund für deine Kündigung angeben. Allerdings ist es zwingend notwendig, dass das Schreiben von allen Hauptmietern der Wohnung unterschrieben wird. Hauptmieter sind diejenigen, die den Mietvertrag mit unterschrieben haben. Solltest du also beispielsweise nach einer Trennung bei deinem Ex-Partner ausziehen, endet damit nicht automatisch euer gemeinsam unterschriebener Mietvertrag. Du haftest weiter mit für die Miete. “Für diesen Fall empfehle ich, einen Aufhebungsvertrag zu unterschreiben und der in der Wohnung verbleibende Ex-Partner führt das Mietverhältnis zu den alten Konditionen allein weiter”, sagt die Rechtsanwältin. Leider sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, sich darauf einzulassen. Wenn sie gerne zwei Mieter im Vertrag stehen haben wollen oder dies als günstige Gelegenheit sehen, die Wohnung zu einer höheren Miete neu zu vermieten, können sie das Ganze unter Umständen ablehnen.