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Wohnung richtig kündigen – Das musst du beachten

Ob Familienzuwachs, Wechsel des Arbeitsplatzes oder vielleicht auch einfach die Liebe zu einer anderen Stadt – Gründe für einen Umzug gibt es viele. Bei mir war es zuletzt der Job-bedingte Wechsel von Hessen ins Rheinland. Die Voraussetzung dafür ist natürlich, dass man seine alte Wohnung gekündigt hat. Welche Regeln dafür gelten, wann und wie man seinen Mietvertrag außerordentlich kündigen kann und was ein Aufhebungsvertrag ist – darüber hat mich Rechtsanwältin Katalin Winkler aufgeklärt.

Ordentliche Kündigung vs. außerordentliche Kündigung

In den meisten Fällen wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und muss daher durch eine Kündigung beendet werden. Dabei musst du als kündigender Mieter ein paar formale Dinge beachten (siehe nächster Absatz). Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist nur möglich, wenn es für dich unzumutbar wäre, das Mietverhältnis weiter fortzuführen. “Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung so schlimm von Schimmel befallen ist, dass ein ernsthaftes Gesundheitsrisiko für den Mieter besteht”, sagt Rechtsanwältin Katalin Winkler. Allerdings müsse man dann unter Umständen beweisen, dass es nicht hinnehmbar sei, mit dem Auszug bis zur ordentlichen Kündigungsfrist zu warten.

Weitere berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sind zum Beispiel:

  • schwere Beleidigung, Bedrohung oder tätliche Angriffe
  • nachhaltige Störung des Hausfriedens, Lärmstörungen
  • unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
  • mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit
  • nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen

“Sollten Sie das Mietverhältnis aus einem dieser Gründe fristlos beenden wollen, müssen Sie Ihrem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen”, sagt die Anwältin. Anders als bei der ordentlichen Kündigung musst du zudem auch den Kündigungsgrund angeben. Wann und wie dein Vermieter wiederum das Mietverhältnis kündigen darf, liest du hier.

Wohnung kündigen: Welche Kündigungsfristen gelten?

Eine außerordentliche Kündigung ist eher die Ausnahme. In der Regel musst du dich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden kann – und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats“, so Rechtsexpertin Katalin Winkler. Wer also zum Beispiel seine Wohnung am 3. Januar gekündigt hat, muss zum 31. März seine Wohnung verlassen. Wichtig: Es ist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist. Ansonsten ist die Frist nicht rechtzeitig eingehalten. Um ganz sicher zu gehen, kannst du die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein versenden.

Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von dieser Regel: So kann in einem Mietvertrag für beide Parteien, also sowohl für Mieter als auch Vermieter, ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Das Gesetz schreibt allerdings vor, dass dieser Verzicht nicht länger als bis zu vier Jahre dauern darf. Auch aus einem befristeten Mietvertrag kannst du nicht früher als zum Ende der festgelegten Laufzeit aussteigen. Jedoch gibt es einige Ausnahmen: “Verschiedene Gerichte haben in der Vergangenheit zugunsten der vorzeitigen Vertragsauflösung entschieden, wenn der Mieter beruflich umziehen musste oder zum Beispiel durch Familienzuwachs eine andere Wohnung benötigte”, berichtet Katalin Winkler. Und natürlich kannst du immer außerordentlich kündigen, wenn du einen berechtigten Grund hast, durch den es für dich nicht akzeptabel ist, weiter in deiner Wohnung zu bleiben.

Aber so weit, dass dies vor Gericht geklärt wird, muss es nicht immer kommen. Oft kommt es auch vor, dass sich Vermieter und Mieter individuell einigen. Zum Beispiel, wenn schon ein Nachmieter gefunden ist, der gern früher in die Wohnung möchte. “Bei solchen Einigungen ist es aber wichtig, dass sie den Mieter nicht benachteiligen. Sie darf für den Mieter also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein”, erklärt Rechtsanwältin Winkler. Häufig hilft ein freundliches, offenes Gespräch und der Vermieter zeigt sich kulant, indem er dir den vorzeitigen Auszug ermöglicht. Um dabei aber auch rechtlich abgesichert zu sein, sollte diese Vereinbarung in einem schriftlichen Aufhebungsvertrag festgehalten werden.

Die Wohnung mit einem Aufhebungsvertrag kündigen

Wenn du dich mit deinem Vermieter über die vorzeitige Auflösung des Vertrags geeinigt hast, solltest du das unbedingt schriftlich festhalten. Hier ein Muster-Text:

Mietaufhebungsvertrag 
Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis 
zwischen ………………………… (Vermieter) und ………………………………(Mieter) 
über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage) 
am …………………. (Tag, Monat, Jahr) beendet ist.

Unterschrift des Vermieters bzw. Unterschrift aller Mieter

Weiterhin kann es sinnvoll sein, folgende Punkte mit aufzunehmen:

  • ob du einen Nachmieter stellst
  • ob du eine Umzugskostenpauschale vom Vermieter bekommst (beispielsweise, weil er die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt hat)
  • welche Absprachen ihr hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen habt (z. B. ob sie besenrein oder renoviert zurückgegeben wird oder ob du Einrichtungsgegenstände gegen einen Abstand zurücklässt)
  • wie die Betriebskosten abgerechnet werden
  • welche Vereinbarung ihr bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen habt, etc.

Welche Formvorschriften gelten bei Kündigung der Wohnung?

Eine ordnungsgemäße Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen – und zwar auf Papier, nicht per E-Mail, Text-Nachricht oder Fax. Ausnahme: “Einen Mietvertrag, der keinen Wohnraum beinhaltet – also zum Beispiel eine Garage, ein Büro oder Lager, einen Laden oder Garten – kann auch mündlich gekündigt werden”, sagt Katalin Winkler. “Allerdings ist die Schriftform zur Beweisführung immer ratsam.”

Bei der ordentlichen Kündigung reicht ein klassischer “Drei-Zeiler”. Hier ein Beispiel:

“Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Vermieterin/Vermieter],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich zum Ablauf des [Datum], hilfsweise zum nächst möglichen Termin.

Ort, Datum, Unterschrift Mieter”

Wie du siehst, musst du keinen Grund für deine Kündigung angeben. Allerdings ist es zwingend notwendig, dass das Schreiben von allen Hauptmietern der Wohnung unterschrieben wird. Hauptmieter sind diejenigen, die den Mietvertrag mit unterschrieben haben. Solltest du also beispielsweise nach einer Trennung bei deinem Ex-Partner ausziehen, endet damit nicht automatisch euer gemeinsam unterschriebener Mietvertrag. Du haftest weiter mit für die Miete. “Für diesen Fall empfehle ich, einen Aufhebungsvertrag zu unterschreiben und der in der Wohnung verbleibende Ex-Partner führt das Mietverhältnis zu den alten Konditionen allein weiter”, sagt die Rechtsanwältin. Leider sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, sich darauf einzulassen. Wenn sie gerne zwei Mieter im Vertrag stehen haben wollen oder dies als günstige Gelegenheit sehen, die Wohnung zu einer höheren Miete neu zu vermieten, können sie das Ganze unter Umständen ablehnen.

Besichtigung deiner Mietwohnung

Wenn du deine Wohnung gekündigt hast, hat dein Vermieter natürlich ein berechtigtes Interesse daran, seine Immobilie nahtlos wieder zu vermieten. Du musst also mit dem Besuch neuer Interessenten rechnen. Dabei gilt jedoch: Du hast das Hausrecht und musst keine Völkerwanderungen durch deine eigenen vier Wände akzeptieren. “Als Mieter dürfen Sie höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden. Zieht sich die Neuvermietung der Wohnung über längere Zeit hin und haben Sie schon sehr viele Termine erdulden müssen, können Sie vom Vermieter verlangen, die Termine zu bündeln und auf unter eine Stunde im Monat zu begrenzen”, erklärt die Anwältin. Und: Du musst keine Überraschungsgäste hinein lassen. Dein Vermieter muss den Besichtigungstermin rechtzeitig mit dir abstimmen.

Du siehst also: Wenn du die Fristen und formalen Vorschriften beachtest, kann bei der Kündigung deiner Wohnung nichts schief gehen.

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Jede Sprache der Welt zu sprechen, wäre Majas großer Traum. Das fände sie auf Reisen ebenso praktisch wie im international besuchten Bierzelt – wohin sie leider nie ein Schulausflug geführt hat. Dafür kommt zum Glück der Spaß im Büro nicht zu kurz.

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Katalin Winkler

Katalin Winkler ist seit 2009 Anwältin mit den Schwerpunkten Vertragsrecht, Haftungsrecht sowie Mietrecht. Sie berät ihre Mandanten am Standort Hamm der Kanzlei Kahlert Padberg Rechtsanwälte Fachanwälte. Dort und an den weiteren Standorten Leipzig und Halle vertreten die Anwälte Unternehmen, Institutionen oder Privatper­sonen.

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