Hannah

Wohnungsbesichtigung: Rechte von Mietern

Nach langem Suchen habe ich endlich eine neue Wohnung gefunden. Meine alte Wohnung habe ich fristgerecht gekündigt. Nun sucht mein Vermieter einen Nachmieter. Interessenten gibt es reichlich – und alle wollen ‘meine‘ Wohnung besichtigen. Ein bisschen lästig ist das schon. Aber muss ich überhaupt einwilligen? Muss ich dulden, dass Fremde meine Wohnung unter die Lupe nehmen? Ich habe bei Rechtsanwalt Frank Preidel aus der Kanzlei Preidel . Burmester Rechtsanwälte aus Hannover nachgehakt, welche Rechte, aber auch Pflichten ich als Mieter habe, wenn eine Wohnungsbesichtigung ansteht und welche Gründe es generell für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter gibt.

Wie ist eine Wohnungsbesichtigung im Mietrecht geregelt?

Grundsätzlich darf ich als Mieter bestimmen, wer meine Wohnung betreten darf und wer nicht. Dieses Hausrecht gilt auch gegenüber dem Vermieter. Ein grundsätzliches Recht auf eine Wohnungsbesichtigung hat der Vermieter demnach nicht. Einfach mal vorbeischauen und nachprüfen, ob alles in Ordnung ist – geht also nicht! Das ist im Mietrecht klar geregelt. „Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund hat und die Wohnungsbesichtigung dem Mieter frühzeitig mitteilt, darf der Vermieter die Wohnung betreten und sie besichtigen“, stellt Frank Preidel klar.

In welchen Fällen ist eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter erlaubt?

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Das Mietverhältnis ist gekündigt und potenzielle Nachmieter möchten sich die Wohnung anschauen
• Die Wohnung soll verkauft und Kaufinteressenten gezeigt werden
• Begutachtung von Mängeln
• Geplante Modernisierungsmaßnahmen. Dazu zählt zum Beispiel auch der Einbau von Rauchmeldern
• Überprüfung, ob die Wohnung vertragswidrig genutzt wird – zum Beispiel gewerblich statt privat. Oder ob unerlaubt Tiere gehalten werden
• Bei einem begründeten Verdacht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach
• Bei Feststellung von Einrichtungsgegenständen, um ein Vermieterpfandrecht geltend zu machen

„Liegt ein konkreter Grund für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter vor, muss er dies vorher ankündigen, am besten sogar schriftlich. Eine Vorlaufzeit von drei Tagen ist hier einzuhalten, mindestens aber 24 Stunden“, sagt Rechtsanwalt Frank Preidel. Einzige Ausnahme: Wenn Gefahr im Verzug ist. Das heißt, wenn beispielsweise ein Wasserschaden vorliegt oder bei Feuer.

Ein Mieter muss aber nicht beliebig viele Besichtigungstermine über sich ergehen lassen. Wie oft eine Wohnungsbesichtigung – zum Beispiel nach einer Kündigung – zulässig ist, ist jedoch nicht eindeutig geregelt. „Das Landgericht Frankfurt entschied, dass es ausreichend ist, wenn ein Mieter drei Mal im Monat Besichtigungen in der Zeit von 19 bis 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht“, so Rechtsanwalt Frank Preidel. Der Vermieter muss bei den Terminen Rücksicht auf die Arbeitszeiten des Mieters nehmen. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind tabu.

Was sind meine Rechte und Duldungspflichten während einer Wohnungsbesichtigung

„Grundsätzlich hat der Mieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters zu dulden“, sagt der Experte. Während der Besichtigung muss ich mir als Mieter aber nicht alles gefallen lassen. Immer beliebter werden Sammeltermine, bei denen 20 oder mehr Personen durch die Wohnung geschleust werden. Ein unangenehmes Gefühl, so viele Fremde bei sich zu Hause zu haben.

Aber: „Tatsächlich sind solche Sammeltermine erlaubt. Die Zahl der Miet- oder Kaufinteressenten muss sich aber in einem annehmbaren Rahmen bewegen. Deshalb muss der Vermieter vorher die Zahl der Interessenten mit dem Mieter abstimmen“, klärt Rechtsanwalt Frank Preidel auf.

Eine Besichtigung sollte in der Regel nicht länger als 30 bis 45 Minuten dauern – es sei denn, es wurde vorher zwischen Vermieter und Mieter ein längerer Zeitraum vereinbart. Nach Ablauf der Zeit darf ich als Mieter die Interessenten bitten, die Wohnung zu verlassen.

Bei der Besichtigung ist der Mieter dazu verpflichtet, Zutritt zu allen Räumen, die zur Mietsache gehören, zu gewähren. Nicht erlaubt ist, während des Termins die Wohnung zu fotografieren oder Videos aufzunehmen, um diese später auf Immobilienportalen zu veröffentlichen. Das geht nur, wenn ich dazu mein Einverständnis gegeben habe.

Darf der Vermieter ohne Grund eine Wohnungsbesichtigung durchführen?

Ein klares ‚Nein‘. Das Hausrecht liegt beim Mieter. Frank Preidel sagt hierzu: „Besichtigt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters, übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch.“

Nur in absoluten Ausnahmefällen ist eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ohne Grund und ohne Zustimmung des Mieters möglich, etwa bei Notstand oder Nothilfe.

Was passiert, wenn ich meinem Vermieter die Wohnungsbesichtigung verweigere?

Der Vermieter muss Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Kollidiert ein Termin mit meinen Arbeits-, Ruhe- oder Urlaubszeiten, darf ich die Besichtigung verweigern. „Aber von einer dauerhaften Verweigerung ist dringend abzuraten“, so die Empfehlung vom Rechtsexperten. Wer dem Vermieter konsequent und ohne ausreichende Begründung den Zutritt zur Wohnung verweigert, der riskiert eine Klage, eventuell mit Schadenersatzforderungen. Und im schlimmsten Fall kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen. „Laut BGH können unberechtigte Verweigerungen von Wohnungsbesichtigungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen (BGH vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09 -, WuM 11, 13)“, warnt unser Partneranwalt. Ist der Mietvertrag schon durch mich gekündigt und ich erschwere durch meine Weigerung die Nachmietersuche, könnten Schadenersatzforderungen durch eventuelle Mietausfälle auf mich zukommen. Also: Den Wunsch des Vermieters nach einem Besichtigungstermin nicht leichtfertig ablehnen!

Teile diesen Beitrag


4 Bewertungen / Durchschnitt: 3.8 von 5 Sternen

Die Rechtschützer

Dein Team für alle Rechtsfragen im Alltag

Hannah

Hannah

Am liebsten wäre es ihr, wenn das ganze Jahr die Sonne scheinen würde. Da es hierfür leider in Deutschland noch kein Gesetz gibt, treibt sie sich gerne mal auf der anderen Seite der Erde herum.

Blogbeiträge von Hannah

Unser Partneranwalt

Das kompetente Fachanwälte-Netzwerk

Frank Preidel

Als Fachanwalt für Arbeitsrecht kennt sich Frank Preidel bestens mit Rechtsfällen rund ums Berufsleben aus. Seit 2005 ist der ROLAND-Partneranwalt als selbstständiger Rechtsanwalt tätig und gründete 2007 mit Frau Rechtsanwältin Christine Burmester die Kanzlei Preidel . Burmester in Hannover. Die Kanzlei betreibt mittlerweile drei weitere Zweigstellen. Frank Preidel ist übrigens darüber hinaus ausgebildeter Mediator.

Bisherige Kommentare (0)