Wenn man statt eines Hauses eine Eigentumswohnung erwirbt, dann sind die eigenen Nachbarn zugleich Miteigentümer und man wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, oft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet. Eine Eigentümergemeinschaft ist rechtlich betrachtet die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage.
Köln, 11. Januar 2021
Die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses sind im Wohnungseigentumsgesetz ( WEG) geregelt.
Wichtig zu wissen ist unter anderem, dass man mit dem Kauf einer Eigentumswohnung Miteigentümer der gesamten Immobilie wird. Der eigene Miteigentumsanteil, also der Anteil am Gemeinschaftseigentum, errechnet sich in der Regel aus der Quadratmeterzahl der Wohnung in Relation zur Größe des Gesamtobjektes und ist bei Gründung der Eigentümergemeinschaft festgelegt worden.
Ein besonders wichtiges Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung. In ihr ist festgelegt, wie das gesamte Gebäude aufgeteilt ist, welche Räume und Gebäudeteile als Sondereigentum zu den einzelnen Eigentumseinheiten und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören (§5 WEG Abs. 1). Die Teilungserklärung muss immer von einem Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Einmal im Jahr wird auf einer Eigentümerversammlung gemeinschaftlich die Abrechnung des abgelaufenen Jahres sowie der Wirtschaftsplan und mit ihm das zu zahlende Haus- oder Wohngeld für das neue Jahr festgelegt. Letzteres zahlst du als Eigentümer monatlich für deine Wohnung in die Gemeinschaftskasse, die in der Regel vom Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet wird.
Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, mit der die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung finanziert werden. Enthalten sind darin außerdem unter anderem die Kosten für die Müllentsorgung, den Wasserverbrauch, den Hausstrom, gemeinschaftliche Versicherungen, Hausmeister, Schornsteinfeger und die Treppenhaus- und Gartenpflege.
Wie hoch der Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten für die eigene Wohnung ist, regelt ein Verteilungsschlüssel, der im Wohneigentumsgesetz ( §16 WEG) festgelegt ist. Entscheidend ist dabei in der Regel der Miteigentumsanteil, der der eigenen Wohnung zugeordnet ist.
Am Ende eines jeden Jahres erstellt die Hausverwaltung eine Gesamtabrechnung über alle Einnahmen und Ausgaben sowie eine Aufstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer erhält darauf basierend eine Haus- oder Wohngeldabrechnung, wobei Überschüsse zurückerstattet und fehlende Beträge nachgezahlt werden müssen.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen ansehen. Aus ihnen gewinnt man einen Eindruck, wie gut die Eigentümergemeinschaft funktioniert, ob es untereinander Probleme gibt, welche Sanierungen in den letzten Jahren vorgenommen wurden und welche geplant sind.
Außerdem kann man in den Protokollen nachlesen, ob alle Eigentümer ihr Hausgeld immer gezahlt haben und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist. Ist die Rücklage der Hausgemeinschaft zu gering, müssen anstehende größere Sanierungen über eine Sonderumlage finanziert werden.
Konsequenzen für Mieter/Eigentümer/Vermieter mit der WEG-Reform:
Nach einer Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) gelten seit dem 1. Dezember 2020 neue Regeln für die Nebenkostenabrechnung für Mieter: Künftig gilt der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab und nicht mehr die Größe der Wohnfläche.
Außerdem treten mit dem überarbeiteten Wohnungseigentumsgesetz auch neue Regeln bezüglich des Verteilungsschlüssels in Kraft. Der Vermieter ist seit dem 1. Dezember 2020 berechtigt, die Betriebskosten im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile aus der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft über die Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umzulegen. Dies ist geregelt in § 556 a Abs. 3 BGB n.F.
Auch in der Thematik der Sanierungen hat die WEG-Reform neue Regeln festgesetzt. Mieter müssen künftig Modernisierungen und Sanierungen dulden – es genügt nun ein Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit) der Eigentümergemeinschaft, um eine bauliche Veränderung durchführen zu lassen (§ 20 Abs. 1 WEG n.F). Zuvor reichte die Gegenstimme eines einzelnen Eigentümers, um Modernisierungsmaßnahmen zu verhindern. Allerdings müssen die Miteigentümer, welche sich gegen die Sanierung oder Modernisierung ausgesprochen haben, sich nicht an den Kosten beteiligen.
Zusätzlich kann jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität (insbesondere häufig genannt: E-Ladestationen), dem Einbruchsschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEG n.F).
Dies bedeutet im Umkehrschluss auch, dass der Verwalter dadurch künftig mehr Kompetenzen für eigenverantwortliche Aufträge erhält – der Verwalter ist in Zukunft der Vertreter der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und kann die Eigentümer an seine Geschäfte binden (Vertretungsmacht). Geregelt ist dies in § 9b WEG n.F.
Bei schweren Konflikten in der Gemeinschaft kann nun sogar das grundrechtlich geschützte Eigentumsrecht bei Störungen oder Schädigungen von Eigentumsrechten der anderen Eigentümer eingeschränkt werden. Dies bedeutet, dass bei Verstößen gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaft das Recht hat, den entsprechenden Eigentümer aus der eigenen Wohnung rauswerfen zu lassen und ihn zu zwingen, sein Wohnungseigentum zu verkaufen ( §17 Abs. 2 WEG – neu).
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