Mietkauf: Der Traum vom eigenen Haus

Der Mietkauf von Immobilien bedeutet, dass der Mieter das Recht erworben hat, ein Mietobjekt zu einem festgelegten Kaufpreis zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Erst nach dieser Frist wird er zum Eigentümer. Vorher bleibt er Mieter. „Beim Mietkauf eines Hauses oder beim Mietkauf einer Wohnung wird ein Teil der Miete dazu genutzt, den Kaufpreis abzuzahlen“, erklärt Eric Schirweit, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Zum Ende der vereinbarten Laufzeit ist dann eventuell noch eine Restsumme für das Objekt fällig.

Jedoch birgt ein Mietkauf versteckte Kosten. Oft wird die monatliche Miete nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet. Zudem fallen die Mieten höher aus als ortsüblich.

Mietkauf ist nicht nur bei Immobilien möglich. Ebenso bieten mittlerweile viele Händler einen Mietkauf bei Autos oder auch einen Mietkauf bei E-Bikes an.

Zunächst müssen sich bei einem Mietkauf zwischen Privatpersonen die beiden Parteien über die Voraussetzungen einigen. Beispielsweise sind das der Kaufpreis, die Miete, die Anzahlung und der Zeitpunkt des Kaufs. Anschließend werden die Abmachungen im Mietkaufvertrag festgehalten. Die Laufzeit der Mietkaufverträge variiert zwischen fünf und 25 Jahren. „Auch wenn ein Haus per Mietkauf privat verkauft wird, bedarf der Mietkaufvertrag der notariellen Beglaubigung“, weist Fachanwalt Schirweit hin. Somit muss auch beim Mietkauf der Notar bei den Kosten mit einkalkuliert werden.

Tatsächlich ist es möglich, ein Haus per Mietkauf zu erwerben, ohne eine Anzahlung zu leisten. Allerdings wird in den meisten Mietkaufverträgen eine Anzahlung in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises vereinbart.

Nach Vertragsabschluss zahlt der Mieter mit der monatlichen Miete die Immobilie ab. Doch dabei wird nicht immer der gesamte Betrag auf den Kaufpreis angerechnet. In der Regel behält der Vermieter einen Teil der Miete für sich ein. Das ist der sogenannte Mietzins.

Wenn die vertraglich vereinbarte Mietdauer endet, wird für den Mieter die Restsumme des Kaufbetrags fällig.

Neben dem klassischen Mietkauf gibt es auch die Variante eines Optionskaufs. „Während der Mietkauf den Kauf der Immobilie zum Ende des Mietverhältnisses vorschreibt, räumt der Optionskauf lediglich die Möglichkeit zum Kauf ein“, erläutert der Jurist. Mit anderen Worten kann der Mieter das Haus oder die Wohnung nach einer bestimmten Frist kaufen. Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet.

Beim Mietkauf muss der Mieter meist eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Ebenso muss er nach Vertragsende den Restkaufpreis zahlen. Beide Punkte fallen beim Optionskauf weg. Denn hier entscheidet der Mieter selbst, ob am Ende der Kauf zustande kommt. Damit die Option wirksam ist, muss sie im Grundbuch vermerkt sein.

Da zusätzlich zur Tilgung die Zinsen abgegolten werden, sind die Mieten bei Optionskauf relativ hoch. „Die Strategie dahinter: den Mieter an den Kauf binden. Denn die gezahlten Mieten wären sonst verloren“, sagt Eric Schirweit, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Im Grunde genommen stellt ein Mietkauf eine Finanzierungsmöglichkeit dar. „Daher empfiehlt es sich, beim Mietkauf eines Hauses Vor- und Nachteile im Vorfeld genau zu betrachten. Das gilt für beide Seiten. Denn ebenso hat ein Mietkauf auch Vor- und Nachteile für den Verkäufer“, mahnt Fachanwalt Schirweit.

Die Grundsteuer, die die Gemeinde erhebt, zahlt immer der Grundstücks-Eigentümer. Somit fallen bei einem Mietkauf Steuern für den Verkäufer an. Denn bis zum Ende der Vertragslaufzeit und zur kompletten Zahlung des vereinbarten Kaufpreises ist er der rechtliche Eigentümer. Jedoch hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Miete umzulegen. Dadurch zahlt der Mieter diese dann indirekt.

Weiter ist der Mietkauf steuerlich so geregelt, dass der Vermieter die Mieteinnahmen versteuern muss. Im Gegenzug kann er Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Nebenkosten von der Steuer absetzen. Allerdings gilt diese Regelung nur für Mietkaufverträge, die länger als fünf Jahre laufen.

Auch wenn der Mieter zur Instandhaltung verpflichtet ist, kann er die Kosten nicht steuermindernd geltend machen. Zusätzlich muss er bereits nach notarieller Beurkundung des Mietkaufvertrags die Grunderwerbsteuer zahlen. Dabei spielt es keine Rolle, dass er erst zu einem späteren Zeitpunkt der rechtliche Eigentümer wird. „Anders ist es beim Optionskauf. Hier muss der Mieter erst die Grunderwerbsteuer zahlen, wenn er seine Kaufoption beansprucht“, wirft Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Eric Schirweit ein.

Ist der Abschluss eines Mietkaufvertrags ohne Notar gültig? Damit ein Mietkaufvertrag wirksam ist, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Ebenso ist der Mietkaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung ins Grundbuch einzutragen.

Bei einem Mietkauf spielt sowohl das Miet- als auch das Kaufrecht eine Rolle. Denn zunächst besteht zwischen beiden Parteien ein Mietverhältnis. Dementsprechend schließen sie einen Mietvertrag, der bis zum Verkaufszeitpunkt gilt. Ab dann greifen das Kaufrecht und der vereinbarte Kaufvertrag.

“Wichtig beim Mietkauf: Der Mieter wird erst mit der gesamten Zahlung des Kaufpreises und dem Grundbucheintrag zum juristischen Eigentümer. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Mieter nur durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Wirtschaftlicher Eigentümer wird er bereits mit Abschluss des Mietvertrags bei Schlüsselübergabe", erklärt Jurist Schirweit. Als wirtschaftlicher Eigentümer ist er dazu verpflichtet, sich an den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie zu beteiligen.

Auf finanzieller Seite birgt ein Mietkauf Risiken, die unbedingt bedacht werden müssen. Denn die Miete beim Mietkauf setzt sich meist aus einem Finanzierungs- und einem Mietzinsanteil zusammen. Daher ist die monatliche Rate oft höher als für normale Mietobjekte. Zudem muss der Mieter eventuell zusätzlich Geld für den Restbetrag ansparen. Daraus resultiert bereits eine große Doppelbelastung. “Wenn zur Aufbringung des verbleibenden Kaufbetrags ein Kredit aufgenommen werden muss und die Zinsen zu diesem Zeitpunkt hoch sind, kann das Darlehen überraschend teuer werden”, warnt der Rechtsexperte.