Energetische Sanierung: Alles zur GEG-Sanierungspflicht, Eigentümerwechsel, Ausnahmen uvm.

Unter dem Begriff energetische Sanierung versteht man alle Maßnahmen, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern. Eine solche energetische Gebäudesanierung wird auch als thermische Sanierung bezeichnet. Insbesondere bei älteren Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern gibt es aufgrund älterer Bausubstanz und Ausstattung wie Heizungen oft größeren Sanierungsbedarf.

Gesetzlich verankert ist die energetische Sanierung passenderweise im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG trat bereits am 1. November 2020 in Kraft. Es kann als eine Zusammenfassung verschiedener vorheriger Gesetze zur Energieeinsparung betrachtet werden.

Zur Einordnung: Der Betrieb von Gebäuden verursacht laut Umweltbundesamt in Deutschland etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO₂-Emissionen. Diese gezielt und langfristig zu minimieren, steht hinter der Sanierungspflicht im GEG.

Wichtig: Der Fokus dieses Artikels liegt auf der rechtlichen Situation für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Denn bei einer Eigentumswohnung ist die Situation komplexer. Hier hat die Eigentümergemeinschaft immer ein Mitsprachrecht, was mit Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Heizungsanlage passiert. Über Sondereigentum wie die Sanitäranlagen können Wohnungseigentümer hingegen selbst entscheiden.

Das Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG) enthält viele Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie den (verpflichtenden) Einsatz erneuerbarer Energien zur Beheizung. Gesetzlich geregelt sind dort neben der Heizungstechnik auch Standards zur Wärmedämmung.

Eine erste Gesetzesänderung trat am 1. Januar 2023 in Kraft. Seitdem geltend höhere Neubaustandards für den Gesamtenergiebedarf eines Gebäudes. Seit 1. Januar 2024 sind weitere neue Vorgaben in Kraft.

So müssen laut GEG nun neu eingebaute Heizungsanlagen grundsätzlich mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugen. Bis 2045 wird so die Nutzung von fossilen Energieträgern wie Öl oder Gas für das Beheizen von Gebäuden auslaufen. Denn ab diesem Zeitpunkt müssen alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

„Grundsätzlich beinhaltet das GEG viele Vorgaben für Neubauten. Aber auch Eigentümer von bestehenden Gebäuden müssen gesetzliche Austausch- und Sanierungspflichten innerhalb eines festen Zeitraums erfüllen (z.B. die Austauschpflicht für Gas- und Ölheizungen bei Standardkesseln und Konstanttemperaturkesseln)”. Wer eine alte Ölheizung oder Gasheizung betreibt, sollte auch die neuen Heizungsregelungen im GEG 2024 kennen. Heizkessel dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Geht der Heizkessel vorher kaputt, muss eine Heizung auf Basis erneuerbarer Energien eingebaut werden, warnt Rechtsanwalt Markus Hannen.

Außerdem gibt es die sogenannten GEG-Mindeststandards. Die müssen berücksichtigt werden, falls ohnehin Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt werden. Aber ergibt sich aus dem GEG auch eine Sanierungspflicht für Eigentümer von Bestandsgebäuden oder nur bei Eigentümerwechsel? Diese Frage klären wir in den folgenden Abschnitten.

In der Tat enthält das GEG eine umfassende Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel. Diese greift, wenn du ein Haus kaufst oder erbst. Sie gilt aber auch, wenn du das Haus von deinen Eltern oder Großeltern geschenkt bekommst.

Sobald ein Wohnhaus den Eigentümer wechselt, treten bestimmte Sanierungspflichten in Kraft. Dann hat der neue Hauseigentümer gemäß § 47, 71 und 72 des GEG die Pflicht innerhalb von zwei Jahren folgende Arbeiten zur energetischen Sanierung (z.B. im Altbau) durchführen lassen:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: das gilt insbesondere, wenn der Dachboden ausgebaut und beheizt ist

2. Dämmung der Heizungsrohre – besonders im Altbau

3. Austausch des Heizkessels (Konstanttemperaturheizkessel), wenn er älter als 30 Jahre ist

Nicht umsonst sagt man: Keine Regel, ohne Ausnahmen. Die vorgenannten Sanierungspflichten greifen laut GEG nur, wenn

• es keinen Leerstand gibt, also das Haus mindestens vier Monate im Jahr bewohnt wird,
• es mindestens auf 19 Grad beheizt wird,
• aktuelle GEG-Anforderungen noch nicht erfüllt sind,
• Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon am 1. Februar 2002 dort eine Wohnung selbst genutzt haben, sind von der Austauschpflicht ausgenommen (Bestandsschutz). Im Falle eines Eigentümerwechsels muss die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.

„Zusätzliche Ausnahmen gibt es für Gebäude, bei denen die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar wären (§ 102 GEG). Allerdings ist das nur auf Antrag bei der zuständigen Behörde möglich. Auch für denkmalgeschützte Gebäude gelten die Pflichten zur Zwangssanierung nicht zwingend (§ 105 GEG)”, weiß der Jurist. Es kommt also auf den jeweiligen Fall an, ob die Sanierungspflicht für Eigentümer gilt oder nicht.

„Einen gesetzlichen Sanierungszwang gibt es faktisch nicht, aber bei Eigentümerwechsel oder baulichen Maßnahmen sieht das GEG, Sanierungspflichten vor”, klärt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Hannen auf. Sobald du also etwas am Haus instandsetzen willst oder bauliche Veränderungen planst, kann eine Pflicht zur energetischen Sanierung entstehen.

Denn § 48 des GEG besagt, dass bei Veränderungen von mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils, das gesamte Bauteil gedämmt werden muss. Dazu gehören:

• Außenfassaden
• Fenster
• Türen
• Dach

„Neben Eigentümern von Ein- und Mehrfamilienhäusern sind von dieser Sanierungspflicht übrigens auch Firmen mit Immobilieneigentum wie Büros oder Lagerhallen betroffen”, ergänzt der Rechtsexperte.

Empfehlung: Bei solchen größeren Arbeiten solltest du immer mit Experten arbeiten, um Bußgelder oder Mehrkosten zu vermeiden. So lohnt sich die Investition in einen Energieberater oder Architekten gleich doppelt.

Die Überwachung der Einhaltung von Sanierungspflichten in Deutschland geschieht durch verschiedene Behörden auf Länderebene. Zuständige Bauaufsichtsbehörden schauen mit Argusaugen auf die Einhaltung der GEG-Anforderungen.

Bußgelder von 5.000 bis zu 50.000 € sind bei verschiedenen Verstößen gegen Sanierungspflichten oder andere Regelungen des GEG möglich. In besonders schweren Fällen kann es sogar zu einem Baustopp kommen.

„Neben den Pflichten zur Gebäudesanierung gibt es auch noch eine Vielzahl anderer rechtlicher Besonderheiten für die energetische Gebäudesanierung”, mahnt Anwalt Markus Hannen.

Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen nach Erhalt des Energieausweises ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand des Gebäudes, eventuell nötigen Sanierungsmaßnahmen sowie den Kosten hierfür fragen. Neben den Kaufnebenkosten oder der Maklerprovision sind solche Sanierungsmaßnahmen ein wichtiger Faktor beim Hauskauf.

Außerdem müssen Hausbesitzer bei einer umfangreichen Sanierung sogar eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Das ist vor einer Beauftragung eines Betriebs sogar Pflicht. Wenn eine Firma ein Angebot für deine Sanierungsmaßnahmen abgibt, muss es einen schriftlichen Hinweis auf diese Beratungspflicht enthalten (§ 48 GEG). Passende Experten findest du z.B. über das Portal der Deutschen Energieagentur.

Der Jurist ergänzt: „Darüber hinaus ist es bei Beantragung von jeglichen Fördermitteln für die energetische Sanierung Pflicht mit Experten zu arbeiten. Man kann eine Gebäudesanierung also heute nicht mehr ohne Weiteres in Eigenregie durchführen. Gleiches gilt im Übrigen auch für die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungsmaßnahmen.”

Energetisch sanieren ist teuer. Daher gibt es Programme zur finanziellen Förderung, um der Sanierungspflicht nachzukommen. Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen die energetische Gebäudesanierung mit zahlreichen Förderprogrammen. Die Förderungen für die energetische Sanierung erfolgen sowohl über direkte Investitionszuschüsse als auch über zinsgünstige Kredite oder Kostenrückerstattungen.

Die KfW bietet beispielsweise eine Vielzahl von Krediten und Tilgungszuschüssen. Durch die Tilgungszuschüsse musst du am Ende einen geringeren Betrag des Kredits zurückzahlen. Je besser die Effizienzhaus-Stufe nach der energetischen Sanierung ist, desto mehr Tilgungszuschuss ist möglich. Eine Förderung gibt es hier sowohl für Einzelmaßnahmen als auch für umfassende Sanierungen des Gebäudes oder der Heizanlage.

Für die Dämmung des Gebäudes oder den Austausch von Fenstern ist eine BAFA-Förderung von 15 Prozent der Kosten möglich. Also genau die Teile eines Gebäudes, die der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel unterliegen. Mit einem sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan können sogar bis zu 20 Prozent der Kosten erstattet werden. Die Kostenerstattung der BAFA kann allerdings mehrere Wochen dauern. Du musst dich jedoch entscheiden: Steuervorteil oder Förderprogramm von der KfW oder BAFA. Beides gleichzeitig ist nicht möglich.

Selbstnutzer einer Immobilie können die energetische Sanierung von der Steuer absetzen (§ 35c EstG). Für Vermieter gilt das hingegen nicht.

Unter folgenden Voraussetzungen ist die energetische Sanierung steuerlich absetzbar:

• Deine Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein
• Du musst das Gebäude selbst bewohnen
• Ein qualifiziertes Fachunternehmen muss die Arbeiten ausführen
• Du brauchst eine Bescheinigung über die Kosten und das die gesetzlichen Mindestanforderungen der jeweiligen Maßnahme eingehalten wurden

Eine steuerliche Förderung für die energetische Sanierung erhältst du über drei Jahre. Allerdings musst du für den Steuerbonus die angefallenen Sanierungskosten in der Steuererklärung in jedem der Jahre neu angeben. Außerdem müssen die Sanierungsmaßnahmen nach dem 31. Dezember 2019 beginnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Auch zugelassene Energieberater (BAFA) oder Energieeffizienz-Experten (KfW) können zu 50 Prozent abgesetzt werden.

Wichtig: Es ist entweder eine Förderung oder ein nachträglicher Steuervorteil möglich. Du kannst demnach nicht gleichzeitig ein Förderprogramm nutzen und zusätzlich die energetische Sanierung von der Steuer absetzen.

Eine individuelle Beurteilung deiner Situation in solch komplexen Situationen solltest du immer gemeinsam mit einem Steuerberater vornehmen.

Die EU hat sich im Dezember 2023 ebenfalls auf strengere Energievorgaben im Gebäudesektor geeinigt. Dabei ist sie von ihren ursprünglichen, deutlich strengeren Plänen abgewichen. Zunächst war geplant, dass für bestehende Gebäude mit schlechter Energieeffizienz eine Pflicht zur Zwangssanierung entsteht. Diese hätte innerhalb von bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen. Basis dafür sollte ein EU-weit einheitlicher Energieausweis sein. Eine EU-Sanierungspflicht gibt es derzeit aber weiterhin nicht.

Denn die aktuelle Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) enthält lediglich allgemeine Vorgaben. So soll der durchschnittlichen Energieverbrauch von Gebäuden um mindestens 16 Prozent bis 2030 und mindestens 22 Prozent bis 2035 gesenkt werden. Wie diese Werte zu erreichen sind, liegt in der Verantwortung der jeweiligen Mitgliedsstaaten. Die einzelnen Staaten müssen diese Anforderungen also noch in nationales Recht überführen.

„Enteignungen, Nutzungsverbote oder etwa ein allgemeiner gesetzlicher Sanierungszwang ergeben sich auch aus EU-Recht nicht”, klärt Rechtsanwalt Markus Hannen auf. „Allerdings wird uns das Thema Sanierungspflicht sicherlich auch auf EU-Ebene noch viele Jahre beschäftigen.”