Kaufnebenkosten bei Hauskauf & Immobilie

Doch was genau zählt zu den Nebenkosten bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf eigentlich? Rechtsanwalt Dirk Torsten Keller erklärt hierzu: „Jeder Kauf eines (un)bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist mit Kaufnebenkosten verbunden. Ein solcher Kauf muss in Deutschland notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen Gebühren an.“

Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf sind außerdem noch die Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland der Immobilie sowie gegebenenfalls eine Makler-Courtage, wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist.

Nachdem du nun weißt, was alles zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf zählt, fragst du dich sicher auch wie viel Prozent Kaufnebenkosten denn genau anfallen. Das hängt unter anderem von der Höhe der Grunderwerbsteuer in dem Bundesland ab, in dem die Immobilie steht.

Grundsätzlich kann man sich aber folgende Faustregel merken: Kaufnebenkosten einer Immobilie bzw. eines Grundstücks können etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich ausmachen. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das also schnell rund 35.000 Euro Mehrkosten, sodass der Betrag selbst bei einer kleinen Wohnung vergleichsweise hoch ist.

Wer bereits einen groben Kaufpreis für eine Immobilie festgelegt hat, kann mit einem praktischen Rechner hier ganz schnell und unverbindlich einen Richtwert für die Immobilienkauf Nebenkosten.

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Im Kaufvertrag sollte unbedingt festgehalten werden, ob der Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlt. „Per Gesetz sind zunächst sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer gemeinsam Steuerschuldner“, weiß Rechtsanwalt Dirk Torsten Keller.

Allerdings wird meist mit dem Kaufvertrag dem Käufer das Vergnügen des Zahlens zugewiesen. Nach Abschluss des Kaufvertrags im Notariat, informiert der Notar das Finanzamt. Die Finanzbehörde fordert dann den Käufer zur Zahlung auf. Die Grunderwerbssteuer ist also ein zentraler Punkt, der beim Immobilienkauf Nebenkosten verursacht.

Die Höhe der Steuer variiert dabei übrigens von Bundesland zu Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises kann man für die Grunderwerbsteuer rechnen.

Grundsätzlich gilt:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslands

Grunderwerbsteuersatzes in Deutschland nach Bundesländern ( Stand 2022)

Die folgende Tabelle zeigt die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes nach Bundesländern in Deutschland in absteigender Reihenfolge:

Zu den Nebenkosten eines Hauskaufs gehören neben der Grunderwerbsteuer auch die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Immobilienkauf nicht ohne notarielle Beurkundung rechtens ist“, so Rechtsanwalt Dirk Torsten Keller. Diese Vorschrift dient übrigens dem Schutz des Käufers: Denn erst nach Beurkundung durch den Notar und die Eintragung in das Grundbuch gehört die Immobilie bzw. das Grundstück rechtmäßig dem Käufer.

Wird der Immobilienkauf durch ein Darlehen einer Bank finanziert – wie bei den meisten Käufen – verlangen die Kreditinstitute ebenfalls ihren Eintrag in das Grundbuch durch den Notar. Nur so haben die Banken als Kreditgeber das sogenannte Grundpfandrecht und somit eine Sicherheit.

Sowohl die notarielle Beurkundung als auch der Eintrag ins Grundbuchamt kosten Geld. Die Gebühren hierfür richten sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. Rechtsanwalt Dirk Torsten Keller gibt den Tipp: „Etwa 1,5 Prozent des eigentlichen Kaufpreises sollten Käufer für Notargebühren sowie die Eintragung ins Grundbuch einkalkulieren“.

Wer es genau wissen will, kann sich hier mit dem Notar- und Grundbuchrechner seine Kosten berechnen.

Der Immobilienmakler ist häufig die erste Anlaufstelle beim Immobilienkauf oder Verkauf und ein Begleiter beim gesamten Kaufprozess – vom ersten Exposé über Besichtigungen bis hin zum abschließenden Notar-Termin. Für diese Dienstleistung nimmt ein Immobilienmakler eine Courtage – oder anders ausgedrückt – eine Provision.

Die Höhe richtet sich wie bei den anderen Kaufnebenkosten ebenfalls nach dem Kaufpreis sowie nach den am Markt üblichen Provisionen. Hier gibt es lediglich einen Richtwert von rund 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Aber auch höhere Provisionen sind möglich. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Am besten spricht man ganz offen mit dem Makler über die Höhe der Provision, um Überraschungen zu vermeiden.

Gut zu wissen: Seit Dezember 2020 gibt es eine gesetzliche Regelung, welche die Verteilung der Provision zwischen Verkäufern und Käufern einheitlich regelt. Der Käufer darf nun für die Immobilienvermittlung nicht mehr bezahlen als der Verkäufer. Dies führt dazu, dass beide Parteien jeweils die Hälfte der Provision bezahlen. Bis 2020 gab es keine bundeseinheitliche Regelung, sondern in jedem Bundesland unterschiedliche Ausgestaltungen.

„Die Makler-Courtage wird übrigens direkt bei Abschluss des Kaufvertrags, also bei Unterschrift beim Notar, fällig.“, ergänzt Dirk Torsten Keller. Sie sollte also idealerweise bereits bei der initialen Kostenplanung als Puffer berücksichtigt werden. Denn die Courtage fällt natürlich nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Diesen Punkt sollte man also optional in der Planung berücksichtigen, wenn man auf die Nebenkosten beim Immobilienkauf schaut.

Wer für den Immobilienkauf einen Kredit oder eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, sollte auch die Finanzierungskosten in der Gesamtbetrachtung nicht vergessen. Gemeint sind hier die Kosten für die Finanzierung der Immobilie wie Zinsen. Denn auch diese gehören der Vollständigkeit halber zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Wer den Luxus hat, nicht auf einen Kredit angewiesen zu sein, kann diesen Aspekt natürlich außen vor lassen.