Nebenkosten beim Hauskauf.

Kaufnebenkosten fürs Haus: Womit muss ich rechnen?

Haus & Mieten

Ob ein Haus mit Garten, ein schicker Bungalow oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage – für den Traum von den eigenen vier Wänden sparen viele schon seit ihrer Jugend. Doch gerade beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks gibt es einiges zu beachten.

Hat man erst genügend Eigenkapital zusammen und stimmt die Bank einer Finanzierung zu, fängt der aufregende Teil an: die Suche nach dem Traumhaus bzw. der Traumwohnung. Dabei ist die Verlockung groß, sich in ein Haus zu vergucken, das über den eigenen finanziellen Möglichkeiten liegt. Der Grund: Bei der Suche nach der eigenen Immobilie vergessen viele die sogenannten Kaufnebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Diese können am Ende einen großen Anteil des Eigenkapitals ausmachen und so den Traum der eigenen vier Wände schnell zum Platzen bringen.

Doch was genau sind die Nebenkosten bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf? Was beinhalten die und welche Leistungen bekommst du dafür? Ich habe mich mal mit Rechtsanwalt Kai Solmecke zusammengesetzt: „Jeder Kauf eines (un)bebauten Grundstücks ist mit Kaufnebenkosten verbunden, weil dieser Kauf in Deutschland notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden muss. Hinzu kommen außerdem die Grunderwerbsteuer sowie die Makler-Courtage.“ Schnell können die Kaufnebenkosten einer Immobilie bzw. eines Grundstücks nochmal etwa 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich ausmachen. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das also schnell 35.000 Euro on top!

Gehört zu den Nebenkosten beim Hauskauf: Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Im Kaufvertrag solle unbedingt festgehalten werden, ob der Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlt, denn „per Gesetz sind zunächst sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer gemeinsam Steuerschuldner“, weiß Rechtsanwalt Kai Solmecke. Allerdings wird meist mit dem Kaufvertrag dem Käufer das Vergnügen des Zahlens zugewiesen. Ist die Grunderwerbsteuer beglichen, stellt das zuständige Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Damit steht der Eigentumsumschreibung ins Grundbuch nichts mehr im Wege!

Die Höhe der Steuer variiert dabei übrigens von Bundesland zu Bundesland. Zwischen 3,5 und 6 Prozent des Kaufpreises kann man für die Grunderwerbsteuer rechnen. Grundsätzlich gilt:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslands

Die folgende Tabelle (Statista 2017) zeigt die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes nach Bundesländern in Deutschland:

BundeslandSteuersatz
Brandenburg6,5 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Saarland6,5 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %
Berlin6,0 %
Hessen6,0 %
Baden-Württemberg5,0 %
Bremen5,0 %
Mecklenburg-Vorpommern5,0 %
Niedersachsen5,0 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Hamburg4,5 %
Bayern3,5 %
Sachsen3,5 %

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Nicht zu vergessen: Notar und Grundbuchamt

Zu den Nebenkosten eines Hauskaufs gehören neben der Grunderwerbsteuer auch die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. „Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Immobilienkauf nicht ohne notarielle Beurkundung rechtens ist“, so Rechtsanwalt Kai Solmecke. Dieses Gesetz dient übrigens dem Schutz des Käufers: Denn erst nach Beurkundung durch den Notar und die Eintragung in das Grundbuch gehört die Immobilie bzw. das Grundstück rechtmäßig dem Käufer. Wird der Immobilienkauf durch ein Darlehen einer Bank finanziert – wie bei den meisten Käufen – verlangen die Kreditinstitute ebenfalls ihren Eintrag ins Grundbuch durch den Notar. Nur so haben sie als Kreditgeber das sogenannte Grundpfandrecht und somit eine Sicherheit. Sowohl die notarielle Beurkundung als auch der Eintrag ins Grundbuchamt kosten – überraschenderweise – Geld. Die Gebühr richtet sich dabei ebenfalls nach der Höhe des Kaufpreises. Rechtsanwalt Kai Solmecke gibt den Tipp: „Etwa 1,5 Prozent des eigentlichen Kaufpreises sollten Käufer für Notar und Eintrag ins Grundbuch einkalkulieren“.

Wer es genau wissen will, kann sich hier mit dem Notar- und Grundbuchrechner seine Kosten berechnen.

Makler-Provision gehört auch zu Kaufnebenkosten

Der Immobilienmakler ist in der Regel die erste Anlaufstelle beim Immobilienkauf und dein Begleiter beim gesamten Kaufprozess – vom ersten Exposé über Besichtigungen bis hin zum abschließenden Notar-Termin. Für diese Dienstleistung nimmt ein Immobilienmakler eine Courtage – oder anders ausgedrückt – eine Provision. Die Höhe richtet sich wie bei den anderen Kaufnebenkosten ebenfalls nach dem Kaufpreis sowie nach den am Markt üblichen Provisionen. Hier gibt es lediglich einen Richtwert von 3,57 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Aber auch höhere Provisionen sind möglich. Ein Tipp: Am besten sprecht ihr darüber ganz offen mit eurem Makler.

Die Makler-Courtage wird übrigens direkt bei Abschluss des Kaufvertrags, also bei Unterschrift beim Notar, fällig. Weitere Informationen zum Thema erfährst du hier: Maklerprovision.

Fazit: Kaufnebenkosten sind nicht zu unterschätzen!

Wer ernsthaft mit dem Gedanken spielt, eine eigene Immobilie zu erwerben, sollte sich unbedingt über die Nebenkosten des Hauskaufs (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt, Maklerprovision) bewusst sein. Denn die vergessen viele bei der Suche nach ihrem persönlichen Traumhaus. Und so zerplatzt der Wunsch nach der eigenen Immobilie ganz schnell. Besser ist es, sich schon vorab genau bei seiner Bank zu informieren, welcher Kaufpreis finanzierbar ist und entsprechend auch die Kaufnebenkosten von vornherein einzukalkulieren. Dann gibt es am Ende auch keine bösen Überraschungen.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 7. Juli 2017 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

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Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

Kai Solmecke

Kai Solmecke

Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“