Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, muss oft eine Maklerprovision zahlen. So muss bereits vor dem Einzug zusammen mit den anderen anfallenden Nebenkosten eine beachtliche Summe aufgebracht werden.
Inhalte zur Maklerprovision
- Maklerprovision: Was ist das eigentlich?
- Innen- und Außenprovision: Was ist Provision?
- Maklerprovision: Wie hoch sind die Gebühren?
- Maklerprovision: Wie hoch ist sie in den Bundesländern?
- Gesetz zur Maklerprovision: Wer zahlt die Maklerprovision?
- Neues Gesetz zur Maklerprovision: Ab wann war es gültig?
- Reform 2020 – Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
- Provisionsteilung: Für wen gilt das neue Gesetz?
- Maklervertrag abschließen – so geht’s
- Zahlungsfrist: Wann ist die Provision fällig?
- Wann muss man keine Provision zahlen?
- Gesetzlich unzulässige Maklergebühren – darauf solltest du achten!
Wir erklären dir, was die Maklerprovision eigentlich ist und wie hoch die Kosten sind. Ganz genau werfen wir einen Blick auf die Gesetzesreform von 2020, die neu regelt, wer die Maklerprovision zahlen muss. Wir zeigen dir einen Muster-Maklervertrag. Zudem erfährst du alles über die Zahlungsfristen und was unzulässige Maklergebühren sind.
Maklerprovision: Was ist das eigentlich?
Die Maklerprovision wird auch Maklergebühr oder Maklercourtage genannt. Sie ist der Lohn, den ein Makler erhält, wenn er eine Immobilie erfolgreich vermittelt. Wann sie fällig ist, ist in § 652 BGB geregelt. So müssen Makler und Verkäufer einen wirksamen Maklervertrag haben. Zudem muss der Makler eine Leistung erbringen, durch die ein Kauf- bzw. Mietvertrag zustande kommt.
Innen- und Außenprovision: Was ist Provision?
Die Innenprovision ist die Provision, die der Verkäufer an den Makler zahlt. Sie steht nicht im Exposé, sondern im Maklervertrag zwischen den beiden Parteien. „Im Gegensatz dazu zahlt der Käufer die Außenprovision an den Makler. Daher ist sie auch Teil des Exposés. Ihre Höhe bemisst sich prozentual am Kaufpreis”, erklärt Rechtsanwalt und Europajurist Felix Beer.
Maklerprovision: Wie hoch sind die Gebühren?
Die Maklergebühr honoriert die Vermittlungsleistung des Maklers zwischen Käufer und Verkäufer. In der Regel liegt die Provision bei einem Haus- oder Wohnungskauf zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises der Immobilie.
Beispiel: Wie hoch ist die Maklerprovision?
Ein Haus kostet 350.000 Euro. Die Maklerprovision liegt insgesamt bei 7,14 Prozent. Die Courtage teilen sich Käufer und Verkäufer zu je 3,57 Prozent. So zahlt jeder 12.495 Euro.
Maklerprovision: Wie hoch ist sie in den Bundesländern?
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gedeckelt. Zudem gibt es deutschlandweit keine einheitlichen Vorgaben. Daher variiert die Maklergebühr in den Bundesländern. Letztendlich ist sie Verhandlungssache mit dem Makler. Im Bundesdurchschnitt liegt sie bei 6,54 Prozent.
Übersicht durchschnittliche Maklerprovision (Innen- und Außenprovision) in den Bundesländern:
Maklerprovision Baden-Württemberg | 7,14 Prozent |
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Maklerprovision Bayern | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Berlin | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Brandenburg | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Bremen | 5,95 Prozent |
Maklerprovision Hamburg | 6,25 Prozent |
Maklerprovision Hessen | 5,95 Prozent |
Maklerprovision Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 Prozent |
Maklerprovision Niedersachsen | 7,14 Prozent oder 4,76-5,95 Prozent |
Maklerprovision Nordrhein-Westfalen | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Rheinland-Pfalz | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Saarland | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Sachsen | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Sachsen-Anhalt | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Schleswig-Holstein | 7,14 Prozent |
Maklerprovision Thüringen | 7,14 Prozent |
Gesetz zur Maklerprovision: Wer zahlt die Maklerprovision?
Im Juni 2015 wurde für Mietobjekte das Besteller-Prinzip eingeführt. Demnach bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat.
Aber wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf? Hier existierte bis 2020 keine einheitliche Regel, zu welchen Teilen die Kosten für einen Makler aufgeteilt werden. Auf die Frage „Wer zahlt die Maklergebühr - Käufer oder Verkäufer?“ lautete die Antwort oft: der Käufer.
Neues Gesetz zur Maklerprovision: Ab wann war es gültig?
Ab wann gab es ein neues Gesetz zur Maklerprovision? Im August 2019 einigte sich die Große Koalition auf ein neues Gesetz zur Maklerprovision bei Immobilienveräußerungen. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sollte vor allem Immobilienkäufer entlasten, die oft die Maklercourtage allein trugen. Ende Dezember 2020 trat das Gesetz in Kraft.
Reform 2020 – Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt auch bei Immobilienkäufen das Besteller-Prinzip. Bundesweit darf die Maklergebühr, die der Käufer zahlen muss, nicht höher sein als die des Verkäufers. Dementsprechend wird die Maklercourtage in der Regel zu gleichen Teilen unter beiden Parteien aufgeteilt. Allerdings kann auf Wunsch der Verkäufer die Provision allein tragen. Ebenso kann er einen größeren Anteil übernehmen.
„Auch eine reine Außenprovision ist zulässig. Erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag und hat der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert, dann muss der Käufer die Gebühr allein zahlen”, weist Rechtsanwalt Felix Beer hin.
Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen. Dann erst muss der Käufer zahlen. Hat der Makler sowohl einen Vertrag mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.
Provisionsteilung: Für wen gilt das neue Gesetz?
Das neue Gesetz zur Maklerprovision beim Hauskauf gilt nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) und wenn die Käufer Verbraucher sind. Denn der Gesetzgeber möchte Verbraucher entlasten, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben.
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision gilt nicht für:
- unbebaute Grundstücke
- Mehrfamilienhäuser
- Immobilienkäufe von Unternehmen
Maklervertrag abschließen – so geht’s
Die Reform von 2020 regelt nicht nur die Maklerprovision, sondern schreibt auch genau vor, wie Maklerverträge aussehen müssen. Waren zuvor mündliche Beauftragungen rechtens, müssen Verträge nun schriftlich in Papierform, als E-Mail oder Fax vorliegen. Ein Maklervertrag-Muster deckt alle wichtigen Vertragspunkte ab.
Ein Maklervertrag ist nach § 626 und § 627 BGB jederzeit kündbar. Allerdings können auch über die Kündigung hinaus unter Umständen Maklerprovision und andere Maklergebühren anfallen. Denn kommt nach Vertragsende ein Immobilienverkauf zustande, besteht die Bindungsfrist bei vermittelten Kaufinteressenten fort. „Das heißt, man geht davon aus, dass das Haus oder die Wohnung auf Grund der Maklerleistung verkauft wurde. Somit kann der Makler seinen Provisionsanspruch trotz Kündigung geltend machen”, erläutert Felix Beer. Die Bindungsfrist besteht mindestens vier Monate. Nach zwölf Monaten ist sie nicht mehr automatisch gegeben.
Ebenfalls kann der Makler nach Vertragsende eine gerechtfertigte Aufwandsentschädigung für beispielsweise Inserate, Telefonkosten, Postgebühren und Fahrtkosten verlangen. Dabei müssen die Leistungen konkret entstanden und aufgeschlüsselt sein. Ein pauschalierter Aufwandsersatz ist nicht zulässig. Zudem muss die Aufwandsentschädigung zuvor im Vertrag vereinbart werden.
Zahlungsfrist: Wann ist die Provision fällig?
Wann wird die Provision für den Makler fällig? Hat der Makler mit dem Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag, steht ihm nach § 652 BGB ein Lohn zu, wenn er aktiv zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags beigetragen hat. Die vom Makler zu erbringende Leistung besteht insofern (nur) darin, dass dem jeweiligen anderen Interessenten der Kontakt vermittelt wird.
Die Zahlungsfrist legt der Makler selbst in seinen AGB fest. In der Regel liegt sie zwischen sieben und 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags. Falls der Verkäufer die Provision allein übernimmt, kann mit diesem im Vertrag eine Sonderregelung getroffen werden. Beispielsweise wird die Zahlung erst fällig, wenn der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist.
Sofern nur eine Partei den Makler beauftragt hat, sieht die Reform von 2020 bei Teilung der Maklerprovision vor, dass zunächst der Auftraggeber zahlt. „Erst nach Vorlage eines Zahlungsnachweises muss auch der Käufer seinen Anteil der Provision überweisen”, sagt Rechtsanwalt Felix Beer.
Wann muss man keine Provision zahlen?
Grundsätzlich wird ein Makler nicht nach Aufwand, sondern nach Erfolg bezahlt. Das heißt, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss eines Immobilienkaufvertrags bzw. -mietvertrags fällig wird. Mit anderen Worten: Findet der Makler keinen Käufer oder Mieter, kann er auch keine Provision verlangen.
Trotzdem kann nach Vertragsende noch eine Maklerprovision fällig werden. Denn kann der Makler einen kausalen Zusammenhang zwischen seiner Leistung und dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie nachweisen, gilt auch nach Vertragsende die gesetzliche Bindungsfrist und somit ein Provisionsanspruch.
Gesetzlich unzulässige Maklergebühren – darauf solltest du achten!
Nicht alle Gebühren darf der Makler dir in Rechnung stellen. Hier findest du eine Übersicht über Punkte, die der Gesetzgeber bereits als unzulässig eingestuft hat und die du nicht bezahlen musst:
- Servicegebühren
- Übergabegebühren
- Verwaltungspauschalen
- Besichtigungsgebühren
- Provisionsforderungen für einen Vortrag
Zudem machen vorformulierte Verweisungsklauseln oder ein Direktverkaufsverbot in den AGB einen Provisionsanspruch unzulässig. „Solche Klauseln stellen eine gravierende Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben dar. Zudem schränken sie den Auftraggeber stark ein. Daher ist eine einzelvertragliche Regelung zwingend erforderlich”, weist Felix Beer hin.
Hingegen darf der Makler bei einer Kündigung zuvor vertraglich festgelegte Aufwandsentschädigungen wie Telefon- und Fahrtkosten abrechnen. Solltest du dir unsicher sein, kann es helfen einen Anwalt einzubeziehen. Eine Rechtsschutzversicherung kann dir bei der Anwaltssuche zur Seite stehen.
Dieser Artikel wurde ursprünglich am 19. Oktober 2022 veröffentlicht (Haftungsausschluss).
Unser Partneranwalt
Felix Beer ist Partner der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, die auf die Gebiete des Zivilrechts, des Verkehrs-, Miet-, Familien-, Erb-, Arbeitsrechts, sowie auf dem Gebiet des Sozialrechts spezialisiert ist. Bereits seit Beginn seiner Tätigkeit vertritt Felix Beer Mandanten vor allem im Mietrecht, sodass ihm die täglichen Probleme der Vermieter und Mieter von der Nebenkostenabrechnung bis zur Kündigung und Schönheitsreparaturen bestens bekannt sind. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt im Kauf-, Werkvertrags- und Versicherungsrecht.
Felix Beer
Kanzlei Besold Rechtsanwälte