Maklerprovision: Gesetzliche Regelungen & mehr

Die Maklerprovision wird auch Maklergebühr oder Maklercourtage genannt. Sie ist der Lohn, den ein Makler erhält, wenn er eine Immobilie erfolgreich vermittelt. Wann sie fällig ist, ist in § 652 BGB geregelt. So müssen Makler und Verkäufer einen wirksamen Maklervertrag haben. Zudem muss der Makler eine Leistung erbringen, durch die ein Kauf- bzw. Mietvertrag zustande kommt.

Die Innenprovision ist die Provision, die der Verkäufer an den Makler zahlt. Sie steht nicht im Exposé, sondern im Maklervertrag zwischen den beiden Parteien. „Im Gegensatz dazu zahlt der Käufer die Außenprovision an den Makler. Daher ist sie auch Teil des Exposés. Ihre Höhe bemisst sich prozentual am Kaufpreis”, erklärt Rechtsanwalt und Europajurist Felix Beer.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gedeckelt. Zudem gibt es deutschlandweit keine einheitlichen Vorgaben. Daher variiert die Maklergebühr in den Bundesländern. Letztendlich ist sie Verhandlungssache mit dem Makler. Im Bundesdurchschnitt liegt sie bei 6,54 Prozent.

Übersicht durchschnittliche Maklerprovision (Innen- und Außenprovision) in den Bundesländern:

Ab wann gab es ein neues Gesetz zur Maklerprovision? Im August 2019 einigte sich die Große Koalition auf ein neues Gesetz zur Maklerprovision bei Immobilienveräußerungen. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sollte vor allem Immobilienkäufer entlasten, die oft die Maklercourtage allein trugen. Ende Dezember 2020 trat das Gesetz in Kraft.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt auch bei Immobilienkäufen das Besteller-Prinzip. Bundesweit darf die Maklergebühr, die der Käufer zahlen muss, nicht höher sein als die des Verkäufers. Dementsprechend wird die Maklercourtage in der Regel zu gleichen Teilen unter beiden Parteien aufgeteilt. Allerdings kann auf Wunsch der Verkäufer die Provision allein tragen. Ebenso kann er einen größeren Anteil übernehmen.

„Auch eine reine Außenprovision ist zulässig. Erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag und hat der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert, dann muss der Käufer die Gebühr allein zahlen”, weist Rechtsanwalt Felix Beer hin.

Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen. Dann erst muss der Käufer zahlen. Hat der Makler sowohl einen Vertrag mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.

Das neue Gesetz zur Maklerprovision beim Hauskauf gilt nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) und wenn die Käufer Verbraucher sind. Denn der Gesetzgeber möchte Verbraucher entlasten, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision gilt nicht für:

• unbebaute Grundstücke
• Mehrfamilienhäuser
• Immobilienkäufe von Unternehmen

Die Reform von 2020 regelt nicht nur die Maklerprovision, sondern schreibt auch genau vor, wie Maklerverträge aussehen müssen. Waren zuvor mündliche Beauftragungen rechtens, müssen Verträge nun schriftlich in Papierform, als E-Mail oder Fax vorliegen. Ein Maklervertrag-Muster deckt alle wichtigen Vertragspunkte ab.

Ein Maklervertrag ist nach § 626 und § 627 BGB jederzeit kündbar. Allerdings können auch über die Kündigung hinaus unter Umständen Maklerprovision und andere Maklergebühren anfallen. Denn kommt nach Vertragsende ein Immobilienverkauf zustande, besteht die Bindungsfrist bei vermittelten Kaufinteressenten fort. „Das heißt, man geht davon aus, dass das Haus oder die Wohnung auf Grund der Maklerleistung verkauft wurde. Somit kann der Makler seinen Provisionsanspruch trotz Kündigung geltend machen”, erläutert Felix Beer. Die Bindungsfrist besteht mindestens vier Monate. Nach zwölf Monaten ist sie nicht mehr automatisch gegeben.

Ebenfalls kann der Makler nach Vertragsende eine gerechtfertigte Aufwandsentschädigung für beispielsweise Inserate, Telefonkosten, Postgebühren und Fahrtkosten verlangen. Dabei müssen die Leistungen konkret entstanden und aufgeschlüsselt sein. Ein pauschalierter Aufwandsersatz ist nicht zulässig. Zudem muss die Aufwandsentschädigung zuvor im Vertrag vereinbart werden.

Wann wird die Provision für den Makler fällig? Hat der Makler mit dem Käufer oder Verkäufer einen Maklervertrag, steht ihm nach § 652 BGB ein Lohn zu, wenn er aktiv zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags beigetragen hat. Die vom Makler zu erbringende Leistung besteht insofern (nur) darin, dass dem jeweiligen anderen Interessenten der Kontakt vermittelt wird.

Die Zahlungsfrist legt der Makler selbst in seinen AGB fest. In der Regel liegt sie zwischen sieben und 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags. Falls der Verkäufer die Provision allein übernimmt, kann mit diesem im Vertrag eine Sonderregelung getroffen werden. Beispielsweise wird die Zahlung erst fällig, wenn der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist.

Sofern nur eine Partei den Makler beauftragt hat, sieht die Reform von 2020 bei Teilung der Maklerprovision vor, dass zunächst der Auftraggeber zahlt. „Erst nach Vorlage eines Zahlungsnachweises muss auch der Käufer seinen Anteil der Provision überweisen”, sagt Rechtsanwalt Felix Beer.

Grundsätzlich wird ein Makler nicht nach Aufwand, sondern nach Erfolg bezahlt. Das heißt, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss eines Immobilienkaufvertrags bzw. -mietvertrags fällig wird. Mit anderen Worten: Findet der Makler keinen Käufer oder Mieter, kann er auch keine Provision verlangen.

Trotzdem kann nach Vertragsende noch eine Maklerprovision fällig werden. Denn kann der Makler einen kausalen Zusammenhang zwischen seiner Leistung und dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie nachweisen, gilt auch nach Vertragsende die gesetzliche Bindungsfrist und somit ein Provisionsanspruch.