Haus & Mieten
Wohnungsbesichtigungen gehören zum Alltag, wenn nach einer Kündigung neue Interessenten einziehen sollen oder die Wohnung verkauft wird. Für Mieter ist das oft unangenehm, denn die eigene Privatsphäre ist betroffen. Umso wichtiger ist zu wissen: Wann darf der Vermieter Zutritt verlangen, wie viele Termine sind zumutbar und welche Rechte bestehen während einer Besichtigung?
In welchen Fällen darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Das Hausrecht liegt beim Mieter. Grundsätzlich darf niemand ohne Zustimmung die Wohnung betreten – auch nicht der Eigentümer, Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person. Ein allgemeines „Kontrollrecht“ gibt es nicht.
Einfach vorbeischauen und nachprüfen, ob alles in Ordnung ist, geht also nicht! „Das ist im Mietrecht klar geregelt, insbesondere ergibt sich das aus den §§ 535 , 809 und 242 BGB. Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund hat und die Wohnungsbesichtigung dem Mieter frühzeitig schriftlich ankündigt, darf der Vermieter die Wohnung betreten und sie besichtigen. Als Faustregel gilt mindestens 24 besser noch 48 Stunden vorher“, stellt Frank Preidel klar. Wenn keine dringlichen Gründe für die Wohnungsbesichtigung vorliegen, hat sich eine Frist von ein bis zwei Wochen für die Ankündigung etabliert.
Erlaubte Gründe sind zum Beispiel
- Gefahr im Verzug, etwa bei Feuer, Wasserrohrbruch oder Gasgeruch
- das Mietverhältnis wurde gekündigt und neue Interessenten möchten die Wohnung sehen
- Überprüfung und Begutachtung von Mängeln oder Schäden
- geplante Modernisierungsmaßnahmen, etwa Einbau sowie Wartungen von Rauchmelder oder Heizung
- Verdacht auf vertragswidrige Nutzung, z. B. gewerbliche Nutzung statt Wohnzwecken oder unerlaubte Tierhaltung
- Feststellung von Einrichtungsgegenständen, um ein Vermieterpfandrecht geltend zu machen
Liegt eine Kündigung wegen Eigenbedarf vor oder hat der Mieter selbst den Mietvertrag gekündigt, ist es üblich, dass mehrere Besichtigungstermine in kurzer Zeit stattfinden. Darauf muss sich der Mieter einstellen und sich mit dem Vermieter auf passende Termine einigen.
Ohne Grund darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. „Besichtigt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters, übt er laut § 858 BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch“, so Rechtsanwalt Preidel.
Begeht ein Vermieter Hausfriedensbruch, muss die betroffene Person nach § 123 StGB Anzeige erstatten, da dieser nur auf Antrag verfolgt wird. In der Praxis sind Geldstrafen möglich. Gleichzeitig haben Mieter das Recht, außerordentlich ihren Mietvertrag zu kündigen . Außerdem darf der Mieter dem Vermieter oder Mitarbeitenden der Hausverwaltung auch Hausverbot erteilen.
Auch wiederholte oder übergriffige Versuche, den Zutritt zu erzwingen, können außerdem ein Grund sein, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen oder sich rechtlichen Beistand zu organisieren, etwa über eine Mietrechtsschutzversicherung .
Rechte von Mietern während einer Wohnungsbesichtigung
Grundsätzlich muss der Mieter das Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters dulden. Bei einer Wohnungsbegehung ist der Mieter dazu verpflichtet, Zutritt zu allen Räumen, die zur Mietsache gehören, zu gewähren. Nicht erlaubt ist, während des Termins die Wohnung zu fotografieren oder Videos aufzunehmen, um diese später auf Immobilienportalen zu veröffentlichen. Das geht nur, wenn der Mieter sein Einverständnis gegeben hat. Es empfiehlt sich, Wertgegenstände und persönliche Unterlagen vorher wegzuräumen. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit darf man außerdem auf die Beendigung der Besichtigung bestehen.
Wie viele Besichtigungstermine muss ein Mieter dulden?
Es gibt keine gesetzliche Höchstzahl, aber ein Mieter muss nicht unbegrenzt viele Termine hinnehmen. Das Landgericht Frankfurt entschied, dass es ausreichend ist, wenn ein Mieter drei Mal im Monat Besichtigungen in der Zeit von 19 bis 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht ( Az. 2/17 S 194/01 ). Der Vermieter muss bei den Terminen Rücksicht auf die Arbeitszeiten des Mieters nehmen. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind ebenfalls tabu.
Sollte ein Mieter jedoch dauerhaft die Besichtigungstermine verwehren, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Dies entschied der Bundesgerichtshof bereits 2010 ( VIII ZR 221/09 ).
Wie viele Personen dürfen bei einer Wohnungsbesichtigung dabei sein?
Besichtigungen können einzeln oder in Gruppen stattfinden. „Tatsächlich sind Sammeltermine erlaubt. Die Zahl der Miet- oder Kaufinteressenten muss sich aber in einem annehmbaren Rahmen bewegen. Deshalb muss der Vermieter vorher die Zahl der Interessenten mit dem Mieter abstimmen“, klärt Rechtsanwalt Frank Preidel auf.
Darf man dem Vermieter die Wohnungsbesichtigung verweigern?
Der Vermieter muss Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Termine, die mit Arbeits-, Ruhe- oder Urlaubszeiten kollidieren, dürfen abgelehnt werden. „Aber von einer dauerhaften Verweigerung ist dringend abzuraten“, so die Empfehlung vom Rechtsexperten.
Wer dem Vermieter konsequent und ohne ausreichende Begründung den Zutritt verweigert, riskiert
- eine Klage
- mögliche Schadenersatzforderungen bei Mietausfällen
- im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung
„Laut BGH können unberechtigte Verweigerungen von Wohnungsbesichtigungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen “, warnt Frank Preidel. In besonders verhärteten Fällen kann es sogar zu einer Räumungsklage kommen.
Haftungsausschluss : Dieser Artikel wurde ursprünglich am 18. Mai 2020 veröffentlicht und am 28. Januar 2026 aktualisiert.
Unser Partneranwalt
Als Fachanwalt für Arbeitsrecht kennt sich Frank Preidel bestens mit Rechtsfällen rund ums Berufsleben aus. Seit 2005 ist der ROLAND-Partneranwalt als selbstständiger Rechtsanwalt tätig und gründete 2007 mit Frau Rechtsanwältin Christine Burmester die Kanzlei Preidel . Burmester in Hannover. Die Kanzlei betreibt mittlerweile zwei weitere Zweigstellen. Frank Preidel ist übrigens darüber hinaus ausgebildeter Mediator sowie stellvertretender Vorsitzender des Fachausschusses für Arbeitsrecht der Rechtsanwaltskammern Braunschweig, Zelle und Oldenburg.
Frank Preidel
Kanzlei Preidel . Burmester
Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“
Ratgeber Mietrecht
