Geld für eine Mieterhöhung.

Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Haus & Mieten

Die Mieterhöhung ist ein beliebtes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Zwar darf der Vermieter die Miete regelmäßig unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, dennoch lohnt es sich oftmals für den Mieter genauer hinzusehen.

In diesem Artikel wird alles Wissenswerte rund um das Thema Mieterhöhung zusammengefasst: Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen? Unter welchen Umständen ist eine Erhöhung überhaupt erlaubt? Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig? Welche Rolle spielen Modernisierungen? Kann ich einer Mieterhöhung widersprechen und was passiert nach dem Widerspruch? All diese Fragen beantwortet der Artikel und enthält außerdem einige wichtige Praxistipps von der Rechtsanwältin Simone Staab, worauf man bei der nächsten Mieterhöhung achten sollte.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Das hängt im Wesentlichen von dem vertraglich vereinbarten Verfahren der Mieterhöhung ab. Aber es gibt auch eine gesetzliche Höchstgrenze – die sogenannte Kappungsgrenze (§558 BGB). Diese begrenzt die Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 Prozent. In einer Reihe von Städten ist die Kappungsgrenze sogar auf maximal 15 Prozent abgesenkt worden, da dort die Wohnungsmärkte besonders angespannt sind.

Bundesländer können die Kappungsgrenze also für jeweils fünf Jahre auf maximal 15 Prozent absenken, falls der Wohnungsmarkt dies lokal nötig macht (§ 558 Abs. 3 BGB). Vermieter dürfen dann innerhalb von drei Jahren nicht mehr als diese 15-prozentige Mieterhöhung umsetzen - unabhängig davon ob die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht ist. Das heißt die Miete kann durch die gesenkte Kappungsgrenze auch unter der Vergleichsmiete bleiben.

"Mietpreiserhöhungen sollten stets rechtlich geprüft werden. Denn es hängt im Wesentlichen von dem vereinbarten Verfahren der Mieterhöhung sowie der gültigen örtlichen Kappungsgrenze ab, wie hoch eine Mieterhöhung sein darf und wie oft eine Erhöhung zulässig ist.“

Simone Staab

Fachanwältin für Versicherungsrecht

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Drei Verfahren der Mieterhöhung

Grundsätzlich existieren im deutschen Recht unterschiedliche Verfahren, mit denen eine Mieterhöhung zulässig ist und vertraglich festgelegt werden darf. Diese drei Verfahren sind die Indexmiete, die Vergleichsmiete und die Staffelmiete.

Die Unterschiede bestehen hauptsächlich in der Bemessungsgrundlage, an der sich eine Mieterhöhung orientiert. „Wurde einmal eine Form vertraglich festgelegt, so muss sich der Vermieter grundsätzlich daranhalten“, weiß Rechtsanwältin Simone Staab.

Im Folgenden werden die verschiedenen Formen der Mieterhöhung mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen vorgestellt:.

1) Die Indexmieterhöhung

Die Besonderheit bei der Indexmiete ist, dass sie variabel ist. So wird nur die Startmiete vertraglich festgehalten, anschließend bestimmt die generelle Preisentwicklung über mögliche Erhöhungen. Eine Indexmieterhöhung ist sozusagen von den jährlich erhobenen Marktpreisen und der Inflation abhängig.

„Wichtig bei der Indexmiete ist, dass sich diese regelmäßig am ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Der Preisindex wird einmal im Jahr vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Wird einmal eine Indexmiete vertraglich festgelegt, darf die Miete auch nur nach dieser Methode erhöht werden“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab.

Zusätzlich ist es zwingend notwendig, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich anzeigt. Darüber hinaus muss er die Berechnung der neuen Miethöhe offenlegen

VorteileNachteile
  • Entwickelt sich der Preisindex langsamer als der ortsübliche Mietspiegel, profitierst du ggf. von einer langsam ansteigenden Miete.
  • Es wird klar geregelt, wann und wie hoch die Miete steigt. Die Mieterhöhung ist klar nachvollziehbar.
  • Du kannst als Mieter nicht widersprechen, wenn die Indexmiete steigt. Die neue Miete musst du dann ab dem übernächsten Monat zahlen, nach dem dir die Ankündigung schriftlich vom Vermieter zugegangen ist.
  • Es ist keine Begründung des Vermieters notwendig, warum er die Miete erhöht.
  • Entwicklung des Preisindex ist ungewiss. In ihm werden auch Energiepreise eingerechnet, die teils sehr schnell ansteigen können.
  • Mit der Indexmiete kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Die Ausgangsmiete muss zwar den Vorgaben laut Mietpreisbremse entsprechen, allerdings sind die Erhöhungsschritte davon unabhängig.

2) Mieterhöhung per Vergleichsmiete

Bei der Vergleichsmiete wird die Miete so angeglichen, dass sie mit vergleichbaren ortsüblichen Mieten übereinstimmt. Hierbei ist allerdings die Kappungsgrenze zu beachten. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei aufeinander folgenden Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Handelt es sich um Regionen, in denen Wohnraumknappheit herrscht, so kann regional als Grenze 15 Prozent gelten.

„Als Richtwert für die Vergleichsmiete werden Mieten hinzugezogen, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren gezahlt wurden. Soll sich die Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, so muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel berufen. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel kann der Vermieter sich auch auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten beziehen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel muss er hierauf zumindest zusätzlich Bezug nehmen“, so Rechtsanwältin Simone Staab.

Solltest du als Mieter ein Mieterhöhungsverlangen deines Vermieters schriftlich bekommen und sind die Formalien eingehalten, so hast du zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Verstreicht diese Bedenkzeit, ohne dass du auf das Schreiben reagierst, so muss der Vermieter klagen. „Grundsätzlich kann die Zustimmung formlos erfolgen“, weiß Rechtsanwältin Simone Staab. Das heißt konkret, wenn du nach zwei Monaten die neue Miete zahlst, gilt dies als Zustimmung.

VorteileNachteile
  • Relativ lange Phasen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen bei Vergleichsmiete im Gegensatz zu anderen Mieterhöhungsformen.
  • Mieterhöhung muss begründet werden.
  • Die Höhe der Steigerung ist nicht vorher bekannt. Somit beinhaltet diese Form relativ viel Streitpotenzial.

3) Die Staffelmieterhöhung

Bei der Staffelmieterhöhung wird die vereinbarte Miethöhe stufenweise angepasst. „Eine Vereinbarung zur Staffelmiete ist nur dann gültig, wenn die künftigen Mieten konkret beziffert und die entsprechenden Zeitpunkte dokumentiert sind, zu wann die neue Miete zu entrichten ist“, sagt Rechtsanwältin Simone Staab.

Aufpassen solltest du bei prozentualen Angaben. Es ist nicht zulässig, im Mietvertrag eine prozentuale Steigerung zu vereinbaren. Ein Nachteil für den Mieter ist es, dass der Vermieter bereits nach 12 Monaten die erste Mieterhöhung per Staffelmiete verlangen darf. Zudem kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die angehobene Miete über der ortsüblichen Miete liegt. Bei einer Mietpreisbremse dürfen die Staffeln allerdings nicht über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

VorteileNachteile
  • Miete darf bei dieser Form ein Jahr lang nicht verändert werden.
  • Erhöhung kann ggf. geringer sein, als bei anderen Mieterhöhungsformen.
  • Die Staffelmiete beinhaltet wenig Streitpotenzial, da sie nicht genehmigungspflichtig ist.
  • Keine Begründung der Miete notwendig. Die Staffelmieterhöhung wird vertraglich im Vorhinein festgelegt.

Wichtig: Hat sich dein Vermieter einmal für eine Form der Mieterhöhung entschieden, so muss er sich dauerhaft daranhalten.

Mieterhöhung: Wie oft rechtlich zulässig?

Eine wichtige Frage vieler Mieter ist „Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig?“. Hier gilt wie so oft bei rechtlichen Themen: Es kommt darauf an – insbesondere auf das vertraglich vereinbarte Verfahren zur Erhöhung. So gilt beispielsweise für eine Staffelmieterhöhung, dass die Miete alle 12 Monate, also maximal einmal pro Jahr, um den vereinbarten Betrag erhöht werden darf.

Eine Indexmieterhöhung ist an den ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Der Preisindex wird jährlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Wenn der Preisindex steigt, kann auch eine Mieterhöhung über die Indexmiete zulässig sein.

Bei einer Mieterhöhung über die Vergleichsmiete gilt: Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung dürfen Vermieter die höhere Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erheben. Grund hierfür ist, dass für die Zustimmung zur Mieterhöhung eine Frist von zwei Monaten gilt. Erhält ein Mieter also zum Beispiel im April ein Schreiben mit der Ankündigung, dass die Miete erhöht wird, so kann der Vermieter erst ab Juli die neue, höhere Miete verlangen.

Wichtiges zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Neben den regulären Mieterhöhungen kann die Miete auch außerordentlich erhöht werden. „Bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter dazu berechtigt, die Miete anzupassen“, weiß Rechtsanwältin Simone Staab.

Wenn du eine ältere Wohnung angemietet hast, dann kann es durchaus sein, dass der Vermieter diese aufwerten möchte (z.B. durch energetische Optimierungen des Hauses). Wenn es also um die Verbesserung von Isolierungen geht oder energetisch bessere Fenster mit Dreifachverglasung verbaut werden sollen, ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung realistisch. Auch der Einbau eines Aufzugs im Haus oder der Anbau von Balkonen sind typische Gründe für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung. „Mieter können während dieser Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen übrigens bei Beeinträchtigung eine Mietminderung geltend machen. Hier sollte man seine Möglichkeiten stets prüfen.“, rät die Rechtsexpertin.

Solche Modernisierungen sind grundsätzlich auch dazu geeignet, die Miete im Nachhinein zu erhöhen. Wichtig dabei ist, ob sich durch die Modernisierung eine Verbesserung für den Mieter einstellt. Wurde der Vermieter allerdings zum Beispiel dazu angehalten, bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen und hat dafür (staatliche) Fördergelder bekommen, so müssen diese Fördergelder von der Mieterhöhung abgezogen werden.

Dazu folgendes Beispiel für eine zulässige Mieterhöhung: Du wohnst in einer Wohnung ohne Rollläden. Nun kündigt dein Vermieter an, das Haus komplett mit elektrischen Rollläden auszustatten. Da dies für die Mieter eine Verbesserung darstellt, wäre eine solche Mieterhöhung zulässig.

Übrigens: Im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierung darf der Vermieter maximal 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Wenn dein Vermieter allerdings ankündigt, defekte Leitungen auszutauschen oder Schimmel in der Wohnung zu entfernen, stellt er den sogenannten vertraglich vereinbarten Zustand wieder her. An dieser Stelle ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Prüfe, ob sich durch die Modernisierung für dich als Mieter die gemietete Sache verbessert oder ob es sich um eine Instandsetzung der Mietsache handelt!

Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig?

Das Wichtigste vorab: ein Eigentümerwechsel allein ist kein zulässiger Grund für eine Mieterhöhung. „Wenn der bisherige Eigentümer eine Wohnung oder ein Wohnhaus verkauft, ändert sich für den Mieter rechtlich erst einmal wenig. In der Regel werden Mieter einen Brief erhalten, der über den neuen Eigentümer informiert. Dieses Schreiben wird auch die neuen Kontodaten beinhalten, auf welche die Miete nach dem Eigentümerwechsel überweisen werden soll.“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab.

Auch wenn der neue Eigentümer kein automatisches Recht auf eine Mieterhöhung hat, kann eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel angekündigt werden. Mieter sollten dann sehr genau prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Denn die Miete kann nur unter den bereits genannten Voraussetzungen erhöht werden. Diese Vorgaben des Mietrechts gelten auch für den neuen Eigentümer. Die Miete bleibt daher bestehen – es sei denn sie lag bisher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Kappungsgrenze oder es wurde eine Modernisierung durchgeführt. Nur dann ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig und rechtlich möglich.

Denn ein Immobilienkäufer tritt in die alten, bestehenden Mietverträge ein. Der Eigentümerwechsel erfolgt nach den Maßgaben von § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet konkret: nach einem Eigentümerwechsel dürfen die Mietverträge weder zu neuen Konditionen aufgesetzt noch Mieter zu Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag gedrängt werden.

Ankündigung der Mieterhöhung: Fristen & Vorgaben

Viele Mieter fragen sich: Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden? Ein Vermieter ist rechtlich dazu verpflichtet, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen bevor er diese vornehmen möchte. Ferner müssen in dem Schreiben folgende Punkte enthalten sein, damit die Ankündigung zur Mieterhöhung rechtswirksam ist

  • Eine Frist, ab wann die Miete erhöht wird und ab wann diese zu zahlen ist
  • Eine Begründung warum die Miete erhöht wird (bspw. nach Modernisierung oder wenn eines der drei Verfahren der Mieterhöhung angewendet wird)
  • Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss ein Hinweis zur Zustimmung seitens des Mieters enthalten sein. Hier gilt eine Frist von 2 Monaten für die Zustimmung durch den Mieter.
  • Wird wegen einer Modernisierung erhöht, so muss ein Verweis auf §555d BGB erfolgen der regelt, wann ein Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden muss.

Mieterhöhung widersprechen: Das sind die Folgen

Wenn du glaubst, dass die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist, kannst du der Mieterhöhung widersprechen. Dies sollte immer schriftlich erfolgen. Doch wie geht es danach weiter?

„Falls Mieter einer Mieterhöhung widersprechen, kann der Vermieter die Erhöhung der Mieter gerichtlich durchsetzen und klagen. Im Klageverfahren hat der Vermieter dann die Beweispflicht, warum die Mieterhöhung gerechtfertigt ist “, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab. Hier kann eine Rechtsschutzversicherung hilfreich werden und bereits bevor man der Mieterhöhung widersprechen möchte mit telefonischer Rechtsberatung unterstützen.

Der Vermieter hat grundsätzlich drei Monate Zeit, die Mieterhöhung einzuklagen. Lässt er diesen Zeitraum verstreichen, so ist eine Klage nach dieser Frist wirkungslos. Er muss dann auf den nächsten Zeitpunkt warten, indem er eine Mieterhöhung durchführen darf. Innerhalb der drei Monate besteht noch die Möglichkeit, eine außergerichtliche Einigung zu finden.

So setzen sich die Fristen zusammen:

Infografik: Fristen der Mieterhöhung

Zustimmungsklage des Vermieters

Kommt es zu einer sogenannten Zustimmungsklage seitens des Vermieters, so muss das Gericht feststellen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Ist dies der Fall, wird das Gericht den Mieter auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen verurteilen. Das bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung gegenüber dem Vermieter zustimmen muss. Die Zustimmungsklage berücksichtigt nicht, dass der Mieter auch tatsächlich zahlt.

Folgendes Beispiel dazu:

Mieter Müller bekommt zum 15. Januar 2021 eine Ankündigung zur Mieterhöhung von seinem Vermieter Meier zugeschickt. Vermieter Meier hört von dem Mieter bis zum 31.03.2021 nichts. „Gem. § 558b Abs. 2 BGB muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen. Die Frist endet immer zum Ende eines Monats“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab. Der Vermieter entscheidet sich dazu, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Müller wird nun auf Zustimmung verklagt, was dazu führt, dass er bei Verurteilung durch das Gericht der Mieterhöhung formal zustimmt. Allerdings bedeutet das nicht, dass er auf Zahlung verklagt ist, d.h. den Zahlungsanspruch muss der Vermieter in einem weiteren Verfahren geltend machen.

Fazit zum Thema Mieterhöhung

Generell sollten Vermieter und Mieter dafür sorgen, dass beide absolute Rechtssicherheit und klare Verhältnisse in Sachen Mieterhöhungen schaffen. Denn nur dann führt dieses heikle Thema nicht zu vermeidbaren Diskussionen oder sogar Rechtsstreitigkeiten.

Solltet ihr einen Vermieter haben, der wegen jeder „Kleinigkeit“ versucht eine Mieterhöhung anzumelden, so solltet ihr euch entsprechenden rechtlichen Beistand suchen. Dieser kann euch auch zu den verschiedenen Mieterhöhungsformen beraten, dabei unterstützen der Mieterhöhung zu widersprechen und euch im Fall einer Klage vor Gericht vertreten.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 19. Januar 2018 veröffentlicht und am 17. Dezember 2021 aktualisiert. (Haftungsausschluss).

Unsere Partneranwältin

Rechtsanwältin Simone Staab ist Fachanwältin für Versicherungsrecht sowie Fachanwältin für Medizinrecht. Sie ist seit 2000 als Rechtsanwältin tätig und seit 2010 Partnerin der Sozietät Arens-Rechtsanwälte. Die Kanzlei Arens Rechtsanwälte hat seit 2007 Ihren Sitz in zentraler Lage der Innenstadt Köln.

Simone Staab

Simone Staab

Kanzlei Arens Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“