Geld für eine Mieterhöhung.

Mieterhöhung: Das ist erlaubt

Haus & Mieten

Die Mieterhöhung ist ein beliebtes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Zwar darf der Vermieter die Miete regelmäßig unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, dennoch lohnt es sich oftmals für den Mieter genauer hinzusehen. Wir geben dir zusammen mit unserem Partneranwalt Tipps, worauf du bei der nächsten Mieterhöhung achten solltest.

Formen der Mieterhöhung: Vergleichsmiete versus Indexmiete versus Staffelmiete

Grundsätzlich existieren im deutschen Recht unterschiedliche Verfahren, mit denen eine Mieterhöhung vertraglich festgelegt werden darf. Die Unterschiede bestehen hauptsächlich in der Bemessungsgrundlage, an der sich eine Mieterhöhung orientiert. „Wurde einmal eine Form vertraglich festgelegt, so muss sich der Vermieter grundsätzlich daran halten“, weiß Rechtsanwalt Kai Solmecke.

Schauen wir uns mal die verschiedenen Formen an:

Die Indexmiete

Die Besonderheit bei der Indexmiete ist, dass sie variabel ist. So wird nur die Startmiete vertraglich festgehalten, anschließend bestimmt die generelle Preisentwicklung über mögliche Erhöhungen. „Wichtig bei der Indexmiete ist, dass sich diese regelmäßig am ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Der Preisindex wird einmal im Jahr vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Wird einmal eine Indexmiete vertraglich festgelegt, darf die Miete auch nur nach dieser Methode erhöht werden“, erklärt Rechtsanwalt Kai Solmecke. Zusätzlich ist es zwingend notwendig, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich anzeigt. Darüber hinaus muss er die Berechnung der neuen Miethöhe offen legen.

Vorteile

  • Entwickelt sich der Preisindex langsamer als der ortsübliche Mietspiegel, profitierst du ggf. von einer langsam ansteigenden Miete.
  • Es wird klar geregelt, wann und wie hoch die Miete steigt. Die Mieterhöhung ist klar nachvollziehbar.
  • Der Mieter kann sich trotz der Vereinbarung einer Indexmiete auf die Mietpreisbremse berufen, wenn diese in seinem Wohnort greift.

Nachteile

  • Du kannst als Mieter nicht widersprechen, wenn die Indexmiete steigt. Die neue Miete musst du dann ab dem übernächsten Monat zahlen, nach dem dir die Ankündigung schriftlich vom Vermieter zugegangen ist.
  • Es ist keine Begründung des Vermieters notwendig, warum er die Miete erhöht.
  • Entwicklung des Preisindex ist ungewiss. In ihm werden auch Energiepreise eingerechnet, die ansteigen können.

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Die Vergleichsmiete

Bei der Vergleichsmiete wird die Miete so angeglichen, dass sie mit vergleichbaren ortsüblichen Mieten übereinstimmt. Hierbei ist allerdings die Kappungsgrenze zu beachten. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei aufeinander folgenden Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Handelt es sich um Regionen, in denen Wohnraumknappheit herrscht, so kann als Grenze 15 Prozent gelten. „Als Richtwert für die Vergleichsmiete werden Mieten hinzugezogen, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren gezahlt wurden. Soll sich die Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete orientieren, so muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel berufen. Alternativ dazu kann er mindestens drei verschiedene Wohnungen im Ort benennen“, so Kai Solmecke.

Solltest du als Mieter ein Mieterhöhungsverlangen deines Vermieters schriftlich bekommen und sind die Formalien eingehalten, so hast du zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Verstreicht diese Bedenkzeit, ohne dass du auf das Schreiben reagierst, so muss der Vermieter klagen. „Grundsätzlich kann die Zustimmung formlos erfolgen“, weiß Kai Solmecke. Das heißt, wenn du nach zwei Monaten die neue Miete zahlst, gilt dies als Zustimmung.

Vorteile

  • Relativ lange Phasen zwischen den einzelnen Erhöhungen im Vergleich zu anderen Mieterhöhungsformen.
  • Mieterhöhung muss begründet werden.

Nachteile

  • Die Mieterhöhung ist nicht bekannt. Somit beinhaltet diese Form relativ viel Streitpotenzial.

Die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird die vereinbarte Miethöhe stufenweise angepasst. „Eine Vereinbarung zur Staffelmiete ist nur dann gültig, wenn die künftigen Mieten konkret beziffert und die entsprechenden Zeitpunkte dokumentiert sind, zu wann die neue Miete zu entrichten ist“, sagt der Anwalt.

Aufpassen solltest du bei prozentualen Angaben. Es ist nicht zulässig, im Mietvertrag eine prozentuale Steigerung zu vereinbaren. Ein Nachteil für den Mieter ist es, dass der Vermieter bereits nach 12 Monaten die erste Mieterhöhung verlangen darf. Zudem kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die angehobene Miete über der ortsüblichen Miete liegt.

Vorteile

  • Miete darf ein Jahr lang nicht verändert werden.
  • Erhöhung kann ggf. geringer sein, als bei anderen Mieterhöhungsformen.
  • Die Staffelmiete beinhaltet wenig Streitpotenzial, da sie nicht genehmigungspflichtig ist.

Nachteile

  • Keine Begründung der Miete notwendig. Die Indexmiete wird vertraglich festgelegt.

Außerordentliche Mieterhöhungen

Neben den regulären Mieterhöhungen kann die Miete auch außerordentlich erhöht werden. „Bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter dazu berechtigt, die Miete anzupassen“, weiß Rechtsanwalt Kai Solmecke.

Wenn du eine ältere Wohnung angemietet hast, dann kann es durchaus sein, dass der Vermieter diese auf den neuesten Stand bringen möchte. Gerade wenn es um die Verbesserung von Isolierungen geht oder energetisch bessere Fenster mit Dreifachverglasung verbaut werden sollen, ist eine Mieterhöhung realistisch. Auch sind Modernisierungen grundsätzlich dazu geeignet, die Miete im Nachhinein zu erhöhen. Wichtig dabei ist, ob sich durch die Modernisierung eine Verbesserung für den Mieter einstellt.

Achtung: Wurde der Vermieter zum Beispiel dazu angehalten, bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen und hat dafür Fördergelder bekommen, so müssen die Fördergelder von der Mieterhöhung abgezogen werden.

Folgendes Beispiel für eine zulässige Mieterhöhung: Du wohnst in einer Wohnung ohne Rolläden. Nun kündigt dein Vermieter an, das Haus komplett mit elektrischen Rolläden auszustatten. Da dies für die Mieter eine Verbesserung darstellt, kann der Vermieter die Miete anpassen.

Wenn dein Vermieter allerdings ankündigt, defekte Leitungen auszutauschen oder Schimmel in der Wohnung zu entfernen, stellt er den vertraglich vereinbarten Zustand wieder her. An dieser Stelle ist eine Mieterhöhung wegen Sanierung ausgeschlossen.

Merke:
Prüfe, ob sich durch die Modernisierung für dich als Mieter die gemietete Sache verbessert oder ob es sich um eine Wiederherstellung der Mietsache handelt!

Schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung: Das darf nicht fehlen!

Ist ein Vermieter dazu verpflichtet, die Mieterhöhung anzukündigen, so muss dies in jedem Fall schriftlich erfolgen. Ferner müssen in dem Schreiben folgende Punkte enthalten sein, damit die Ankündigung zur Mieterhöhung rechtswirksam ist:

  • Eine Begründung warum die Miete erhöht wird (bspw. bei Modernisierung oder Vergleichsmiete)
  • Zu wann die neue Miete zu zahlen ist
  • Eine Frist, bis wann die Miete erhöht wird
  • Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss ein Hinweis zur Zustimmung seitens des Mieters enthalten sein.
  • Wird wegen einer Modernisierung erhöht, so muss ein Verweis auf §555d BGB erfolgen der regelt, wann ein Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden muss.

Was passiert, wenn du der Mieterhöhung widersprichst?

Wenn du glaubst, dass die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist, kannst du der Erhöhung widersprechen. Doch wie geht es dann weiter?

„Falls der Mieter einer Mieterhöhung widerspricht, kann der Vermieter die Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen und klagen. Im Klageverfahren hat der Mieter dann die Beweispflicht, warum die Mieterhöhung ungerechtfertigt ist “, erklärt Rechtsanwalt Kai Solmecke. Der Vermieter hat grundsätzlich drei Monate Zeit, die Mieterhöhung einzuklagen. Lässt er diesen Zeitraum verstreichen, so ist eine Klage nach dieser Frist wirkungslos. Er muss dann auf den nächsten Zeitpunkt warten, wo er eine Mieterhöhung durchführen darf. Innerhalb der drei Monate besteht noch die Möglichkeit, eine außergerichtliche Einigung zu finden.

So setzen sich die Fristen zusammen:

Infografik: Fristen der Mieterhöhung

Kommt es zu einer sogenannten Zustimmungsklage seitens des Vermieters, so muss das Gericht feststellen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Ist das der Fall, wird das Gericht den Mieter auf Zustimmung verklagen. Das bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung gegenüber dem Vermieter zustimmen muss. Die Zustimmungsklage berücksichtigt nicht, dass der Mieter auch tatsächlich zahlt.

Folgendes Beispiel dazu:
Mieter Müller bekommt zum 15. Januar 2018 eine Ankündigung zur Mieterhöhung von seinem Vermieter Meier zugeschickt. Bis zum 15. März 2018 hört Meier von dem Mieter nichts. Ab dem 16. März 2018 beginnt die Klagefrist von Meier. Er entscheidet sich dazu, Meier auf Zustimmung zu verklagen. Müller wird nun auf Zustimmung verklagt, was dazu führt, dass er der Mieterhöhung formal zustimmt. Allerdings bedeutet das nicht, dass er auch zahlen muss oder wird. Dazu ist es in einem zweiten Schritt erforderlich, dass der Vermieter den Mieter Müller auf Zahlung verklagt.

Prüfe, ob sich durch die Modernisierung für dich als Mieter die gemietete Sache verbessert oder ob es sich um eine Wiederherstellung der Mietsache handelt!

Fazit zum Thema Mieterhöhung

Generell sollten dein Vermieter und du dafür sorgen, dass ihr beide absolute Rechtssicherheit und klare Verhältnisse in Sachen Mieterhöhungen schafft. Solltet ihr einen Vermieter haben, der wegen jeder „Kleinigkeit“ versucht eine Mieterhöhung anzumelden, so solltet ihr euch entsprechenden rechtlichen Beistand suchen. Er kann euch auch zu den verschiedenen Mieterhöhungsformen beraten.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 19. Januar 2018 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

Unser Partneranwalt

Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

Kai Solmecke

Kai Solmecke

Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“