Schild, das auf die Mietpreisbremse hinweist.

Mietpreisbremse & Mietendeckel: der Status quo

Haus & Mieten

Ganz gleich, ob du im Büro oder im Homeoffice arbeitest: Du ärgerst dich, dass der größte Anteil deines Geldes für deine Wohnung draufgeht? Du befürchtest sogar, dass du für deine überschaubare Zwei-Zimmer-Wohnung viel zu viel Miete zahlst?

Leider könntest du mit deiner Vermutung Recht haben. Denn Rechtsanwalt Bernd Filsinger von der Kanzlei Kaiser & Kollegen und Partneranwalt von ROLAND Rechtsschutz erklärt hierzu: „Ungefähr 75 Prozent der Deutschen zahlen eine zu hohe Miete.“

Wissenschaftler und Politiker sind sich einig, dass die Wohnungsknappheit in unseren Städten zu überhöhten Mietpreisen und damit zu einer übergroßen finanziellen Belastung der Mieter geführt hat.

Wie gut, dass seit 2015 das Gesetz zur Mietpreisbremse gilt. Eine im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Regelung, die erst 2019 durch die Große Koalition bis zum Jahr 2025 verlängert wurde, nachdem das Bundesverfassungsgericht die gesetzlichen Vorschriften über die Mietpreisbremse als nicht verfassungswidrig erklärt hatte.

Was ist die Mietpreisbremse genau?

Die Mietpreisbremse wurde im Sommer 2015 eingeführt, als sich der Wohnungsmarkt in Deutschland zusehends verschlechterte. Sie regelt, dass in bestimmten Städten und Ballungsgebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf: Mieten in diesen Regionen dürfen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen wurde vor allem deswegen errichtet, da man das zu stark steigende Mietniveau abzuschwächen versuchte.

Zweck der gesetzlich angeordneten Mietpreisbremse ist es, den Millionen Mietern in Deutschland erschwingliche Wohnkosten zu bescheren, bevor die Mietpreise weiter in die Höhe schnellen.

„Nur durch die gesetzlichen Vorschriften über die Mietpreisbremse kann das öffentliche Interesse gewahrt bleiben, dass wirtschaftlich nicht so gut gestellte Mieter aus den gefragten oder angesagten Stadtteilen verdrängt werden“, sagt Rechtsanwalt Bernd Filsinger.

5 Dinge über die Mietpreisbremse

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Wie bereits erwähnt, könnte demzufolge auch deine aktuelle Miete zu hoch sein. Ob dem so ist, lässt sich anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermitteln.

Denn genauso funktioniert die Mietpreisbremse: Wenn Wohnungen neu vermietet werden, darf die Miete in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Höhe dieses Mietpreisspiegels kannst du jederzeit bei deiner Stadtverwaltung erfragen.

Grundsätzlich gilt, dass du als Mieter nur zur Zahlung der Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet bist. Wenn du darüber hinaus gezahlt hast, kannst du den Vermieter wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse schriftlich rügen. Mittlerweile sind Rückzahlungen seitens des Vermieters auch rückwirkend möglich, nämlich für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses.

Werden möblierte Wohnungen vermietet, findet die Mietpreisbremse zwar im Prinzip immer noch Anwendung. Der Vermieter kann jedoch einen extra Aufschlag verlangen und über diesen Weg eine erhöhte Miete erhalten.

Das eigene Zuhause – ein wichtiger Raum für Ihre Privatsphäre. Doch rechtlicher Ärger bleibt nicht einfach draußen vor der Tür. Der Mietrechtsschutz von ROLAND steht Ihnen zur Seite!

Rechtliche Regelung der Mietpreisbremse

Auch wenn der Begriff der Mietpreisbremse nicht im Gesetz zu finden ist, so regelt das BGB in den Paragrafen 556d bis 556g in den „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ als Bundesgesetz, dass die Miethöhe – gemäß den darin geltenden Bestimmungen – nicht übertroffen werden darf. Das sogenannte Mietnovellierungsgesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten und gilt inzwischen als rechtssicher.

Der Berliner Mietendeckel wiederum wurde auf Landesebene beschlossen unter Berücksichtigung folgender drei Maßnahmen:

  • Mietobergrenze: Der Vermieter darf bei Neuvermietungen nicht mehr verlangen als gesetzlich festgelegt.
  • Mietenstopp: Durch den Mietenstopp werden Mieten für die Dauer von fünf Jahren „eingefroren“ (Stand: 18. Juni 2019)
  • Mietsenkung: Sie ist ab Herbst 2020 möglich, falls die Miete 20 Prozent über dem Wert der Mietentabelle liegt.

Mietpreisbremse

Wann angewendet?

  • nur bei Neuvermietungen

Hat der Mieter Zahlungsansprüche gegen den Vermieter?

  • Für Mietverhältnisse ab 01.04.2020: Zu viel gezahlte Miete kann rückwirkend verlangt werden, sofern die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte.
  • Für Mietverhältnisse vor dem 01.04.2020 oder wenn keine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte, besteht Anspruch auf Mietminderung erst ab Rüge.

Ausnahmen, nach denen die Mietpreisbremse NICHT angewendet werden:

  • Wenn die Vormiete höher als die zulässige Miete (ortübliche Vergleichsmiete + 10 %) ist, darf die Miete max. bis zur Höhe der Vormiete erhoben werden, die gleiche Miethöhe darf auch für den Nachmieter vereinbart werden.
  • bei Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird (Neubau)
  • bei Wohnraum, der umfassend modernisiert wurde (Erneuerung des Wohnraumes dergestalt, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint)
  • bei Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses

Mietpreisbremse: Ab wann gilt sie?

Die Mietpreisbremse ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Bereits 2013 hatte die Große Koalition (CDU, SPD) im Koalitionsvertrag festgehalten, dass die Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietungen in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung eingeführt werden solle.

Die eigentliche Umsetzung ist dann wiederum Ländersache, was zum Teil eine unterschiedliche Geltungsdauer der lokalen Rechtsverordnungen zur Folge hat.

Hier findest du eine detaillierte Übersicht der Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Nicht wundern, dass das Saarland und Sachsen nicht vertreten sind – dort wurde die Mietpreisbremse (noch) nicht eingeführt.

Was die anderen Bundesländer betrifft, so wurden die Regelungen sogar nachgebessert und zeitlich ausgedehnt: Am 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verlängert.

Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Hierzu eine schnelle Antwort: Nein, die genannten Vorschriften sind nicht verfassungswidrig. „Das Bundesverfassungsgericht hat zuletzt nicht einmal eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse zur Entscheidung angenommen“, fügt Rechtsanwalt Bernd Filsinger hinzu. Auch Vorlagen vom Landgericht Berlin wurden als unzulässig verworfen. In diesem Sinne handelte auch die Politik unmittelbar vor der Entscheidung, als sie beschloss, die Mietpreisbremse zu verschärfen und vor allem bin zum Jahr 2025 zu verlängern.

Nach dem Bundesverfassungsgericht greife die Mietpreisbremse zwar u. a. in das Eigentum eines Vermieters ein, der Eingriff sei aber gerechtfertigt, da das öffentliche Interesse überwiege, wenn es darum geht, weniger leistungsfähige Mieter nicht aus stark nachgefragten Stadtteilen zu verdrängen. Zum anderen sei dem Vermieter eine Beschränkung der Miethöhe durchaus zumutbar. Die Karlsruher Richter führten in diesem Zusammenhang geradezu mahnend aus: Besonders auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssten Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und daher auch mit Verschlechterungen ihrer Marktposition rechnen.

Aktuell: Mietendeckel ist verfassungswidrig

Der Berliner Mietendeckel wurde für nichtig erklärt - das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG iVm Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar. Begründet wurde die Aufhebung damit, dass Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit fällt.

Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebraucht macht. Das bedeutet schlichtweg, dass die Regelung der Miethöhe nicht Sache der Länder ist.

Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB jedoch bereits abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum mehr. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Doch was bedeutet das nun konkret für Mieter und Vermieter?

Konsequenzen für Mieter

Für Mieter stehen aufgrund der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels Rückforderungen seitens des Vermieters bevor. Der Vermieter ist berechtigt, die Differenz zwischen der im MietenWog Bln Mietobergrenze und der im Mietvertrag vereinbarte Miete als Nachzahlung vom Mieter zu verlangen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch folgendes: Zu Unrecht nicht gezahlte Mieten, können auch dazu führen, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn sie zwei Monatsmieten übersteigen. Eine sofortige Kündigungsmöglichkeit besteht aber zunächst nicht, weil Mieterinnen und Mieter sich an geltendes Gesetz gehalten haben.

Die Mieter dürften formal unmittelbar mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sein, sodass dir der Vermieter eigentlich nach § 543 BGB kündigen könnte. Man wird den Mietern wohl eine Übergangsfrist zur Nachzahlung geben müssen.

In den Medien sowie in der Politik werden bereits sozialverträgliche Lösungen für die Mieter gefordert; gesetzliche Ansprüche der Mieter hierauf bestehen jedoch nicht.

Wenn der Mieter nicht leisten kann, bleibt nur: verhandeln, stunden – oder erlassen.Einige Wohnungsunternehmen, die als Vermieter auftreten, haben angekündigt, auf die Rückforderungen zu verzichten. Begünstigte Mieter sollten hier unbedingt zur Rechtssicherheit um eine schriftliche Bestätigung bitten. Das Urteil bedeutet, dass Berliner Mieter und Mieterinnen weder berechtigt waren, ihre Mieten ab dem 23. Februar 2020 einzufrieren, noch, sie ab dem 23. November 2020 zu senken. Du musst nun wieder die vertraglich vereinbarte Miete zahlen.

Wie sind die Regelungen zur Fälligkeit der Nachzahlungen?

Sofern der Vermieter nichts dazu sagt, wann die Nachzahlung zu überweisen ist, ist diese sofort fällig. Das heißt: So schnell wie möglich. Mieter müssen natürlich auch sofort und ohne weitere Aufforderung zahlen, wenn der Vermieter das ausdrücklich gesagt hat. Oft haben Vermieter sich allerdings so geäußert: „Wenn der Mietendeckel kippt, werden wir die Nachzahlung der Differenz zwischen vereinbarter und gedeckelter Miete fordern.“ Manche haben sogar eine Frist für die Zahlung genannt. Mieter dürfen dann abwarten, bis der Vermieter die Nachzahlung tatsächlich fordert und die genannte Frist abläuft.

Üblich war zudem in der Vergangenheit ohnehin die Vereinbarung von sogenannten Schattenmieten: einem zweiten höheren Mietpreis. Wer eine solche Schattenmiete im Vertrag stehen hat, wird die Differenz zwischen gezahlter niedriger Miete und dem höheren Preis nun an den Vermieter zurückzahlen müssen. Mieterinnen und Mieter haben vor allem die Mietpreisbremse, auf die sie sich berufen können. Diese ist ein rechtssicheres Instrument. Sie wurde im Urteil des Bundesverfassungsgerichts insbesondere als Mittel genannt, um unzulässig hohe Mieten zu begrenzen. Die Mietpreisbremse sieht eine Obergrenze vor, die sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent ergibt. Grundlage für diesen Wert ist in Berlin der Mietspiegel aus dem Jahr 2019, der trotz des Mietendeckels weiterhin gültig ist.

Der Berliner Senat hat am 20. April die "Sicher-Wohnen-Hilfe" beschlossen - ein zinsfreies Darlehen für alle, die den Nachzahlungsforderungen ihrer Vermieter nicht aus eigener Kraft nachkommen können. Die genauen Bedingungen für den Antrag und das Antragsformular findest du hier.

Zu beachten ist aber: Die Mietpreisbremse gilt immer dann nicht, wenn zuvor schon eine höhere Miete gezahlt wurde – dann gilt Bestandsschutz für den höheren Mietpreis. Auch können mit der Mietpreisbremse Mieten nicht abgesenkt werden. Sie gilt auch nicht bei Neubauten, die erstmals neu vermietet werden. Generell führt die Mietpreisbremse also nicht dazu, dass Mieten eingefroren werden – sie begrenzt nur den weiteren Anstieg ein wenig.

Mieter müssen bei nun möglichen Nachforderungen ihrer Vermieter darauf achten, dass sich die zu zahlende Miete insbesondere an die Grenzen der Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze hält. Diese gilt in Berlin weiterhin wie auch in anderen Bundesländern.

So können Vermieter nun vorgehen

Das Bundesverfassungsgericht hat das Mietendeckel-Gesetz für nichtig erklärt. Infolgedessen können Vermieter die zu wenig gezahlten Mieten vollständig von den Mietern nachfordern. Einige Vermieter haben wegen des möglichen Scheiterns des Mietendeckels bereits zwei unterschiedliche Miethöhen vereinbart – eine niedrigere nach der Mietendeckelobergrenze und eine höhere ohne. Dieser höhere Mietpreis kann nun von entsprechenden Mietern verlangt werden, sofern der Mietvertrag wirksam ist und die Miethöhe andere gesetzliche Mietpreisgrenzen wie insbesondere durch die Mietpreisbremse beachtet.

Eine Entscheidung des Berliner Verwaltungsgerichts vom 30. März 2021, die diese Schattenmieten untersagte, wurde nicht rechtskräftig (Az.: VG 8 L 201/20). Auch ohne eine gesondert vereinbarte Miete können Vermieter Miete nachfordern, für die der Mietendeckel ihnen bislang einen Anspruch verwehrte.Dafür solltest du deinem Mieter schriftlich und nachweisbar eine angemessene Frist zur Zahlung setzen. Die Nichtzahlung kündigungsrelevanter Mietrückstände kann eine Kündigung gemäß § 543 BGB rechtfertigen. Vermieter sollten gegen die eingeleiteten Verfahren aufgrund von Verstößen gegen das Mietendeckel-Gesetz in jedem Fall vorgehen und deren Einstellung sicherstellen, da das Gesetz nun nichtig ist.

Genaue Informationen bzgl. Der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels kannst du hier nachlesen.

Wie ist das mit der Rechtsschutzversicherung?

Die ROLAND bietet sowohl einen Mieterrechtsschutz, als auch einen Vermieterrechtschutz. Zu beachten ist hierbei: Der Rechtsschutz greift bei Streitigkeiten, die nach dem Versicherungsabschluss aufkommen.

Mietpreisbremse: Welche Städte und Regionen haben sie bereits umgesetzt?

Wie wir erfahren haben, gilt die Mietpreisbremse nicht bundesweit flächendeckend. Für die Umsetzung sind die einzelnen Bundesländer bzw. Landesregierungen zuständig, die je nach Region eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen können.

Da die Mietpreisbremse nur in Gebieten und Städten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt, sind in erster Linie die größeren Städte und Ballungsgebiete betroffen. So gibt es eine Mietpreisbremse natürlich in Bayern (z. B. München), in Hamburg, in Nordrhein-Westfalen (z. B. Köln), in Baden-Württemberg oder auch in Frankfurt, um hier nur die größeren Städte zu nennen.

Rechtsanwalt Bernd Filsinger führt hierzu weiter aus: „Aber auch in anderen Bundesländern gilt selbstverständlich eine Mietpreisbremse. So gibt es allein im Bundesland Niedersachsen aktuell 19 Städte und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse Anwendung findet.“

Lediglich die Bundesländer Saarland und Sachsen sind komplett davon ausgenommen.

Eine Übersicht der entsprechenden Gebiete mit Mietpreisbremse ist hier zu finden.

Gilt auch bei einer Indexmiete oder Staffelmiete die Mietpreisbremse?

Wenn du dich schon mit einer Staffelmiete herumschlagen musst, kannst du dich wenigstens mit dem Gedanken trösten, dass auch in diesem Fall die Mietpreisbremse gilt. Der Vermieter darf, wie vertraglich mit dir vereinbart, zwar im Mindestabstand von zwölf Monaten die Miete erhöhen. Wenn in deiner Stadt jedoch die Mietpreisbremse gilt, darf die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschritten werden.

Auch im Fall der Indexmiete findet die Mietpreisbremse Anwendung. Sie richtet sich nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Das bedeutet, dass damit auch eine Indexmiete über die Obergrenze der Mietpreisbremse hinaus zulässigerweise steigen darf.

Gibt es bei der Mietpreisbremse Ausnahmen?

Ja, auch hier musst du stark sein: Denn Ausnahmen bei der Mietpreisbremse gibt es tatsächlich, sodass Vermieter diese mehr oder weniger umgehen können.

  • Neubauten: Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Bei Neubauten darf der Vermieter die Höhe der Miete frei bestimmen.
  • So auch bei Modernisierungsmaßnahmen: Der Vermieter soll bei umfangreichen Modernisierungen nicht auf seinen Kosten sitzenbleiben und darf die Miete höher ansetzen.
  • Bestandsschutz: Wenn deine Miete bereits hoch ist und auch oberhalb der verhängten Preisdeckelung liegt, muss dein Vermieter die Miete trotzdem nicht senken.

Leider gibt es für die Vermieter ein paar Tricks, wie sie zwar die Regelungen der Mietpreisbremse einhalten müssen, aber trotzdem mehr verlangen können.

Wie erwähnt, besteht etwa die Möglichkeit, über die Vermietung einer möblierten Wohnung eine Mieterhöhung zu erreichen. Auch, wenn wir den Vermietern keine gesetzeswidrige Handlung unterstellen wollen, so kann dennoch sowohl bei der Angabe der Quadratmeteranzahl wie auch bei verschiedenen Posten in der Nebenkostenabrechnung geschummelt werden, was deine Geldbörse weiter über Gebühr beansprucht. Hier lohnt sich der besonders genaue Blick auf Zahlen und Angaben.

Ein beliebtes Argument zur Umgehung der Mietpreisbremse ist auch die überteuerte Miete des Vormietvertrages. Wenn also der Vormietvertrag bereits wegen überteuerter Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß, berufen sich viele Vermieter gerne auf diese Ausnahme vom Gesetz. Das gilt aber nur dann, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Wenn dagegen bereits für den Vormietvertrag die Mietpreisbremse galt, kann sich der Vermieter nicht auf diese Ausnahme berufen. Es ist also immer wichtig zu wissen, wann der Vormietvertrag geschlossen wurde und ab wann die Mietpreisbremse Geltung fand.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Kommt es tatsächlich zu oben genannten „Schummeleien“ oder ist lediglich die Miethöhe über der geltenden Obergrenze, so kommt es zunächst darauf an, ob nicht doch eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift. Ist dies nicht der Fall, solltest du den Vermieter um eine Auskunft bitten und ihn auf jeden Fall rechtzeitig rügen.

Bisher mussten Vermieter bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Aufdeckung senken. Rückwirkend konnte eine zu viel errichtete Miete demnach nicht verlangt werden. Seit dem 1.4.2020 gehört diese Regelung der Vergangenheit an: Denn nun kannst du als Mieter die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.

Rechtsanwalt Bernd Filsinger ergänzt zu diesem Punkt: „Seit Januar 2019 sind die Vermieter verpflichtet, die exakte Miethöhe des Vormieters schriftlich und unaufgefordert offenzulegen.“

Auch wenn keine extra Bußgelder verhängt werden können, sieht sich der Vermieter demzufolge sogar einer Auskunftsklage oder aber einer Zahlungsklage gegenüber.

Bei mehreren Mietern reicht es nach Ansicht des BGH aus, wenn nur ein Mieter rügt. Die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete kann jedoch nur an alle Gläubiger des Rückzahlungsanspruches gemeinsam verlangt werden.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 4. Januar 2021 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

Unser Partneranwalt

Rechtsanwalt Bernd Filsinger leitet das Referat Arbeitsrecht in der Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte. Die ROLAND-Partnerkanzlei hat ihren Hauptsitz in Mannheim und unterhält daneben Niederlassungen in Hamburg, München, Bensheim a. d. Bergstraße und Wiesloch/Kraichgau. Der Arbeitsrechtsspezialist ist als ROLAND-Partneranwalt mit allen Facetten des Rechtsgebiets vertraut. Rechtsanwalt Filsinger vertritt sowohl Arbeitnehmer als auch Unternehmen auf allen Gebieten des Arbeits- und Gesellschaftsrecht, unter anderem in Fragen zu Arbeitsverträgen und im Rahmen von Kündigungsschutzklagen. Ebenso berät und vertritt er bei Unternehmensübertragungen sowie Unternehmensverkäufen. Daneben ist Bernd Filsinger Niederlassungsleiter der Zweigstelle in Wiesloch im Kraichgau.

Bernd Filsinger

Bernd Filsinger

Kanzlei Kaiser & Kollegen Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“