Alles zur Austauschpflicht für Gas- und Ölheizung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 72 das 'Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen'. Demnach dürfen veraltete Ölheizungen oder Gasheizungen unter bestimmten Bedingungen nicht mehr betrieben werden. Entscheidend ist allerdings die verwendete Heiztechnik, das Datum der Inbetriebnahme, sowie der Mix mit erneuerbaren Energiequellen wie Wind- oder Wasserkraft.

Laut der neuen Fassung des Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) müssen alle neu installierten Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien wie Wasserkraft oder Windenergie betrieben werden. Fällt in oder nach 2024 eine alte Gas- oder Ölheizung irreparabel aus, darf ein neuer Öl- oder Gaskessel nur als Übergangslösung eingebaut werden – um bspw. im Winter das Haus kurzfristig wieder zu beheizen. In solchen Fällen gilt dann eine Übergangsfrist von drei Jahren nach Ausfall der alten Gas- oder Ölheizung. Danach muss auch dort auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie umgerüstet werden.

Allerdings gibt es für die in § 71 Abs. 1 GEG aufgestellte Forderung nach Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien Übergangsfristen, die u.a. von der Größe der Stadt abhängen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt die Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2026. Hingegen gilt sie in Städten unter 100.000 Einwohnern erst spätestens nach dem 30. Juni 2028. Die Austauschpflicht für Ölheizungen oder Gasetagenheizungen entfaltet also erst schrittweise ihre Kraft.

Rechtsanwalt Markus Hannen ergänzt: „In Gebieten, wo Hochwasser- oder Überflutungsgefahr besteht, ist bereits durch das Hochwasserschutzgesetz der Einbau und die Inbetriebnahme einer neuen Ölheizung verboten. Bestehende Heizölverbraucheranlagen müssen innerhalb von fünf (Überschwemmungsgebiet) bis 15 Jahren (Risikogebiet) oder im Zuge einer wesentlichen Änderung hochwassersicher nachgerüstet werden. Ausnahmen gelten, wenn keine kosteneffiziente Heizungsalternative nutzbar wäre.”

Alle wesentlichen Ausnahmen von der GEG-Austauschpflicht findest du weiter unten. Vorher möchten wir dir aber noch einige andere wichtige gesetzliche Vorschriften zu Heizung mitgeben (Stand: 2024).

Die Fristenregelungen für die verschiedenen Teilbereiche des GEG sind eng verbunden mit dem Ziel einer bundesweiten Wärmeplanung: Die Vorstellungen des am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen „Wärmeplangesetzes“ gehen dahin, dass die Kommunen entsprechende Wärmeplanungen erstellen, deren Grundlage vor allem kommunale Wärmnetze sind.

Nach § 71 Abs. 8 GEG können bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung (30. Juni 2026 in Kommunen ab 100.000 Einwohner, 30. Juni 2028 in Kommunen bis 100.000 Einwohner) weiterhin neue Heizungen eingebaut werden, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an Erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen:

• 2029: mindestens 15 Prozent
• 2035: mindestens 30 Prozent
• 2040: mindestens 60 Prozent
• 2045: 100 Prozent

Nach den Fristen für die Wärmeplanung 2026 bzw. 2028 können Gaskessel weiterhin eingebaut werden, wenn sie mit 65 Prozent grünen Gasen (Biomethan, grünem oder blauem Wasserstoff) betrieben werden. Wird ein genehmigter Plan für die Umstellung eines Gasnetzes auf Wasserstoff vorgelegt, darf die Gasheizung bis zur Umstellung mit fossilem Gas betrieben werden und muss danach auf 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden. Scheitert der Anschluss an ein Wasserstoffnetz, muss innerhalb von drei Jahren auf eine Heizung umgerüstet werden, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 71k GEG).

Gemäß § 71 Abs. 12 GEG gilt die Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien nicht für Heizungsanlagen, für die vor dem 19. April 2023 ein Vertrag geschlossen und die bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Während der Planungszeiträume kann bei einem Heizungstausch für fünf Jahre eine neue Heizungsanlage eingebaut werden, die nicht den Anforderungen des § 71 Abs. 1 entspricht, wobei die Frist mit dem erstmaligen Austausch der Heizungsanlage beginnt. Sonderfristen gelten für Etagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen.

Aufgrund der im Vergleich zu modernen Heizungen geringen Energieeffizienz ist die Herstellung des Niedertemperaturkessels in Europa stark reguliert und größtenteils verboten. Dennoch gibt es aktuell keine Austauschpflicht für Niedertemperaturkessel in Deutschland.

Bereits vorhandene Niedertemperaturkessel können somit weiterhin betrieben werden. Auch der Neueinbau von Geräten, die bereits produziert wurden und eingelagert sind, ist noch möglich. Energie-Experten raten jedoch davon ab. Dies kann nur eine Notlösung sein.

„Grundsätzlich ist die Austauschpflicht für Heizungen mit der energetischen Sanierungspflicht bei Häusern vergleichbar, die ebenfalls aus dem GEG resultiert. Teils gelten dieselben Fristen und Ausnahmen”, erläutert der Rechtsexperte. Gesetzliche Vorschriften zur Heizung wie die Austauschpflicht solltest du unbedingt beachten.

Eine gute Nachricht vorweg: funktionierende Gas- und Ölheizungen müssen meist nicht sofort ausgetauscht werden. Wenn sie allerdings die Kriterien für die GEG-Austauschpflicht erfüllen, muss gehandelt werden.

Hausbesitzer müssen ihre Ölheizung ersetzen, wenn:

1. die Heizung mit einem Konstanttemperaturkessel läuft

2. die Ölheizung seit mehr als 30 Jahren in Betrieb ist

Bei Nichtbeachtung kann es sogar zur Stilllegung der Heizung kommen. Aber wann wird eine Heizung stillgelegt? Kurz gesagt: Wenn der Schornsteinfeger feststellt, dass sie bereits 30 Jahre in Betrieb ist. Das ist gesetzlich so vorgegeben.

Über den Heizungswegweiser des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen kannst du mit wenigen Klicks herausfinden, ob deine Heizung von der Austauschpflicht betroffen ist oder sein wird.

Wichtig: Qualifizierte Beratung ist ab 2024 beim erstmaligen Einbau oder Austausch einer Gas- oder Ölheizung ebenfalls Pflicht. Die Beratung soll über die Folgen der Entscheidung aufklären und kann von Energieberatern, Installateuren oder Schornsteinfegern durchgeführt werden.

Bewohner eines Mietshauses oder einer Mietwohnung können nicht einfach den Heizkessel eigenmächtig austauschen. Schließlich sind für Austausch die Vermieter verantwortlich. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bestimmt sogar die Eigentümerversammlung mit. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des GEG gibt es aber auch hier vermehrt zeitnahen Handlungsbedarf – insbesondere bei einer Gasetagenheizung.

Aufgrund der zeitintensiven Abstimmungen in einer WEG sollten die Gespräche über die Austauschpflicht der Heizung kurzfristig beginnen. Da es in solchen Konstellationen auch zu Unstimmigkeiten kommen kann, ist ein Immobilienrechtsschutz grundsätzlich empfehlenswert. Im Konfliktfall helfen wir ROLAND Versicherten gerne mit Mediation oder anderen Services.

„Mieter haben laut BGH-Urteil allerdings keinen Modernisierungsanspruch. Wenn die Heizungsanlage in einem Mietshaus oder Mehrfamilienhaus noch einwandfrei funktioniert, stellen die Art oder das Alter der Anlage sowie der damit eventuell höhere Verbrauch keinen Mangel dar”, ergänzt der Jurist (vgl. BGH-Urteil vom 18. Dezember 2013, Az. XII ZR 80/12).

Mieter sind aufgrund alter, funktionsfähiger Heizungsanlagen auch nicht zu einer Mietminderung berechtigt. Entscheidet sich der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft jedoch für die Modernisierung einer alten, aber noch funktionierenden Anlage, kommt danach eine höhere Miete auf dich zu. Denn Mieter dürfen nach einer Modernisierung über eine Mieterhöhung an den Kosten beteiligt werden.

Allerdings werden auch Vermieter ein erhebliches Interesse daran haben eine alte Heizungsanlage, sei es Öl- oder Gasheizung, die einen hohen CO₂-Ausstoß verursacht im Wege einer sogenannten energetischen Modernisierung auszutauschen:

• Seit 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), darunter fällt auch eine CO₂-Abgabe auf Öl und Erdgas. Als Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung soll die CO₂-Abgabe helfen, klimafreundliches Verhalten zu fördern, um Treibhausgase zu minimieren und die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen.
• Nun gilt ab 01. Januar 2023 ein 10-Stufenmodell, nach welchem die Kohlendioxidkosten, abhängig vom Energiestandard des Mietshauses, zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden. Neben Heizöl, Flüssiggas und Erdgas erfolgt auch eine Aufteilung der CO₂-Kosten für Fernwärme.
• Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen Vermieterinnen und Vermieter 95 Prozent und Mieterinnen und Mieter fünf Prozent der CO₂-Abgabe.
• In den weiteren Stufen nimmt der Anteil für Vermieter ab. Energiesparen und die energetische Optimierung von Immobilien wird also immer wichtiger. Konkret gesprochen: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des Vermieters als Vermieter an der CO₂-Abgabe.