Weiße Heizung an einer Wand mit Fliesen.

Alles zur Austauschpflicht für Gas- und Ölheizung

Haus & Mieten

Erneuerbare Energien sind für eine nachhaltige Wirtschaft und die geplante Klimaneutralität essenziell. Das gilt sowohl für Deutschland im Einzelnen als auch auf EU-Ebene. Es gibt daher auch eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen zur Steuerung der Energiewirtschaft. Um die angestrebten Werte für den CO₂-Ausstoß zu erreichen, gelten seit dem 1. Januar 2024 neue Vorschriften.

Aber führt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu einer generellen Gas- und Ölheizung Austauschpflicht? Oder gar dazu, dass die jahrzehntelang beliebte Ölheizung verboten wird? Diese und weitere Fragen beantworten wir gemeinsam mit ROLAND Partneranwalt Markus Hannen von der Anwaltssozietät Franken · Grillo · Steinweg. So viel dürfen wir verraten: Das Thema ist komplex.

Ist der Einbau einer Ölheizung oder Gasheizung ab 2023 verboten?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 72 das 'Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen'. Demnach dürfen veraltete Ölheizungen oder Gasheizungen unter bestimmten Bedingungen nicht mehr betrieben werden. Entscheidend ist allerdings die verwendete Heiztechnik, das Datum der Inbetriebnahme, sowie der Mix mit erneuerbaren Energiequellen wie Wind- oder Wasserkraft.

Laut der neuen Fassung des Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) müssen alle neu installierten Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien wie Wasserkraft oder Windenergie betrieben werden. Fällt in oder nach 2024 eine alte Gas- oder Ölheizung irreparabel aus, darf ein neuer Öl- oder Gaskessel nur als Übergangslösung eingebaut werden – um bspw. im Winter das Haus kurzfristig wieder zu beheizen. In solchen Fällen gilt dann eine Übergangsfrist von drei Jahren nach Ausfall der alten Gas- oder Ölheizung. Danach muss auch dort auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie umgerüstet werden.

Allerdings gibt es für die in § 71 Abs. 1 GEG aufgestellte Forderung nach Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien Übergangsfristen, die u.a. von der Größe der Stadt abhängen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt die Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2026. Hingegen gilt sie in Städten unter 100.000 Einwohnern erst spätestens nach dem 30. Juni 2028. Die Austauschpflicht für Ölheizungen oder Gasetagenheizungen entfaltet also erst schrittweise ihre Kraft.

Rechtsanwalt Markus Hannen ergänzt: „In Gebieten, wo Hochwasser- oder Überflutungsgefahr besteht, ist bereits durch das Hochwasserschutzgesetz der Einbau und die Inbetriebnahme einer neuen Ölheizung verboten. Bestehende Heizölverbraucheranlagen müssen innerhalb von fünf (Überschwemmungsgebiet) bis 15 Jahren (Risikogebiet) oder im Zuge einer wesentlichen Änderung hochwassersicher nachgerüstet werden. Ausnahmen gelten, wenn keine kosteneffiziente Heizungsalternative nutzbar wäre.”

Alle wesentlichen Ausnahmen von der GEG-Austauschpflicht findest du weiter unten. Vorher möchten wir dir aber noch einige andere wichtige gesetzliche Vorschriften zu Heizung mitgeben (Stand: 2024).

Bundesweite Wärmeplanung

Die Fristenregelungen für die verschiedenen Teilbereiche des GEG sind eng verbunden mit dem Ziel einer bundesweiten Wärmeplanung: Die Vorstellungen des am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen „Wärmeplangesetzes“ gehen dahin, dass die Kommunen entsprechende Wärmeplanungen erstellen, deren Grundlage vor allem kommunale Wärmnetze sind.

Nach § 71 Abs. 8 GEG können bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung (30. Juni 2026 in Kommunen ab 100.000 Einwohner, 30. Juni 2028 in Kommunen bis 100.000 Einwohner) weiterhin neue Heizungen eingebaut werden, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an Erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen:

  • 2029: mindestens 15 Prozent
  • 2035: mindestens 30 Prozent
  • 2040: mindestens 60 Prozent
  • 2045: 100 Prozent

Nach den Fristen für die Wärmeplanung 2026 bzw. 2028 können Gaskessel weiterhin eingebaut werden, wenn sie mit 65 Prozent grünen Gasen (Biomethan, grünem oder blauem Wasserstoff) betrieben werden. Wird ein genehmigter Plan für die Umstellung eines Gasnetzes auf Wasserstoff vorgelegt, darf die Gasheizung bis zur Umstellung mit fossilem Gas betrieben werden und muss danach auf 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden. Scheitert der Anschluss an ein Wasserstoffnetz, muss innerhalb von drei Jahren auf eine Heizung umgerüstet werden, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 71k GEG).

Gemäß § 71 Abs. 12 GEG gilt die Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien nicht für Heizungsanlagen, für die vor dem 19. April 2023 ein Vertrag geschlossen und die bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Während der Planungszeiträume kann bei einem Heizungstausch für fünf Jahre eine neue Heizungsanlage eingebaut werden, die nicht den Anforderungen des § 71 Abs. 1 entspricht, wobei die Frist mit dem erstmaligen Austausch der Heizungsanlage beginnt. Sonderfristen gelten für Etagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen.

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Gesetzliche Vorschriften zur Heizung beachten

Aufgrund der im Vergleich zu modernen Heizungen geringen Energieeffizienz ist die Herstellung des Niedertemperaturkessels in Europa stark reguliert und größtenteils verboten. Dennoch gibt es aktuell keine Austauschpflicht für Niedertemperaturkessel in Deutschland.

Bereits vorhandene Niedertemperaturkessel können somit weiterhin betrieben werden. Auch der Neueinbau von Geräten, die bereits produziert wurden und eingelagert sind, ist noch möglich. Energie-Experten raten jedoch davon ab. Dies kann nur eine Notlösung sein.

„Grundsätzlich ist die Austauschpflicht für Heizungen mit der energetischen Sanierungspflicht bei Häusern vergleichbar, die ebenfalls aus dem GEG resultiert. Teils gelten dieselben Fristen und Ausnahmen”, erläutert der Rechtsexperte. Gesetzliche Vorschriften zur Heizung wie die Austauschpflicht solltest du unbedingt beachten.

Hier gilt die GEG-Austauschpflicht für Ölheizungen

Eine gute Nachricht vorweg: funktionierende Gas- und Ölheizungen müssen meist nicht sofort ausgetauscht werden. Wenn sie allerdings die Kriterien für die GEG-Austauschpflicht erfüllen, muss gehandelt werden.

Hausbesitzer müssen ihre Ölheizung ersetzen, wenn:

1. die Heizung mit einem Konstanttemperaturkessel läuft

2. die Ölheizung seit mehr als 30 Jahren in Betrieb ist

Bei Nichtbeachtung kann es sogar zur Stilllegung der Heizung kommen. Aber wann wird eine Heizung stillgelegt? Kurz gesagt: Wenn der Schornsteinfeger feststellt, dass sie bereits 30 Jahre in Betrieb ist. Das ist gesetzlich so vorgegeben.

Über den Heizungswegweiser des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen kannst du mit wenigen Klicks herausfinden, ob deine Heizung von der Austauschpflicht betroffen ist oder sein wird.

Wichtig: Qualifizierte Beratung ist ab 2024 beim erstmaligen Einbau oder Austausch einer Gas- oder Ölheizung ebenfalls Pflicht. Die Beratung soll über die Folgen der Entscheidung aufklären und kann von Energieberatern, Installateuren oder Schornsteinfegern durchgeführt werden.

Ausnahmen: So genießt deine Gas- oder Ölheizung Bestandsschutz

Folgende Ausnahmen von der Austauschpflicht greifen nach § 72 GEG:

1. Die Austauschpflicht gilt nicht für Brennwert- oder Niedertemperaturkessel.

2. Auch Geräte mit einer Heizleistung von weniger als vier und mehr als 400 Kilowatt sind von der Austauschpflicht ausgenommen.

Zudem gibt es einen gewissen Bestandsschutz für Ein- und Zweifamilienhäuser. Eigentümer älterer Häuser profitieren davon, wenn sie selbst in dem Haus wohnen: Von der Austauschpflicht für Ölheizungen und Gasheizungen sind sie nach § 73 GEG befreit, wenn sie seit dem 01. Februar 2002 oder früher ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bewohnen. „Eine weitere Ausnahmeregelung gilt für Hausbesitzer, die über 80 Jahre alt sind”, fügt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Hannen hinzu.

Das GEG enthält darüber hinaus noch weitere, sehr spezifische Ausnahmen von der Austauschpflicht der Ölheizung bzw. vom Verbot des Einbaus reiner Ölheizungen:

AusnahmeErklärungHinweis
Vor der Veröffentlichung der regionalen WärmeplanungÖlheizungen bleiben erlaubt, wenn der Anteil erneuerbarer Energien schrittweise von 0 auf 60 Prozent angehoben wird:
  • ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent
  • ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent
  • ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent
Möglich wird das beispielsweise, wenn Bioheizöl einen entsprechenden Anteil am genutzten Heizöl ausmacht.
Geplanter Wärmenetzausbau in der RegionSieht die Wärmeplanung den Ausbau eines Wärmenetzes vor, dürfen erst einmal alle Heizungen weiterhin installiert werden.Wichtig sind hier aber Verträge über den zukünftigen Anschluss an das Wärmenetz sowie eine Belieferung in spätestens zehn Jahren.
In Kombination mit einer WärmepumpeWenn die neue Heizung mit einer Wärmepumpe kombiniert wird, ist auch eine neue Ölheizung nicht verboten. Voraussetzung ist, dass die Wärmepumpe je nach Betriebsart mindestens 30 bis 40 Prozent der Heizlast deckt (§ 71h GEG).
Ölheizung wurde im Frühjahr 2023 bestellt, Lieferung und Einbau erfolgen aber erst in 2024Es gilt das GEG in der Fassung von 2023 (§ 71 Absatz 12 GEG). Dort steht: Wurde ein Liefer- oder Leistungsvertrag vor dem 19. April 2023 geschlossen und die Heizungen daraufhin bis zum Ablauf des 18. Oktober 2024 zur Inbetriebnahme einbaut oder aufgestellt, gilt die Anforderung von 65 Prozent erneuerbarer Energie an die Heizung nicht. Aber Achtung: Kommt es zum Eigentümerwechsel durch Verkauf, Schenkung oder Erde, erlischt diese Ausnahme. Der oder die neuen Eigentümer müssen der Austauschpflicht für die Ölheizung oder Gasheizung dann innerhalb von zwei Jahren nachkommen.

Gilt die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizungen auch im Mietshaus?

Bewohner eines Mietshauses oder einer Mietwohnung können nicht einfach den Heizkessel eigenmächtig austauschen. Schließlich sind für Austausch die Vermieter verantwortlich. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bestimmt sogar die Eigentümerversammlung mit. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des GEG gibt es aber auch hier vermehrt zeitnahen Handlungsbedarf – insbesondere bei einer Gasetagenheizung.

Aufgrund der zeitintensiven Abstimmungen in einer WEG sollten die Gespräche über die Austauschpflicht der Heizung kurzfristig beginnen. Da es in solchen Konstellationen auch zu Unstimmigkeiten kommen kann, ist ein Immobilienrechtsschutz grundsätzlich empfehlenswert. Im Konfliktfall helfen wir ROLAND Versicherten gerne mit Mediation oder anderen Services.

„Mieter haben laut BGH-Urteil allerdings keinen Modernisierungsanspruch. Wenn die Heizungsanlage in einem Mietshaus oder Mehrfamilienhaus noch einwandfrei funktioniert, stellen die Art oder das Alter der Anlage sowie der damit eventuell höhere Verbrauch keinen Mangel dar”, ergänzt der Jurist (vgl. BGH-Urteil vom 18. Dezember 2013, Az. XII ZR 80/12).

Mieter sind aufgrund alter, funktionsfähiger Heizungsanlagen auch nicht zu einer Mietminderung berechtigt. Entscheidet sich der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft jedoch für die Modernisierung einer alten, aber noch funktionierenden Anlage, kommt danach eine höhere Miete auf dich zu. Denn Mieter dürfen nach einer Modernisierung über eine Mieterhöhung an den Kosten beteiligt werden.

Allerdings werden auch Vermieter ein erhebliches Interesse daran haben eine alte Heizungsanlage, sei es Öl- oder Gasheizung, die einen hohen CO₂-Ausstoß verursacht im Wege einer sogenannten energetischen Modernisierung auszutauschen:

  • Seit 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), darunter fällt auch eine CO₂-Abgabe auf Öl und Erdgas. Als Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung soll die CO₂-Abgabe helfen, klimafreundliches Verhalten zu fördern, um Treibhausgase zu minimieren und die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen.
  • Nun gilt ab 01. Januar 2023 ein 10-Stufenmodell, nach welchem die Kohlendioxidkosten, abhängig vom Energiestandard des Mietshauses, zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden. Neben Heizöl, Flüssiggas und Erdgas erfolgt auch eine Aufteilung der CO₂-Kosten für Fernwärme.
  • Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen Vermieterinnen und Vermieter 95 Prozent und Mieterinnen und Mieter fünf Prozent der CO₂-Abgabe.
  • In den weiteren Stufen nimmt der Anteil für Vermieter ab. Energiesparen und die energetische Optimierung von Immobilien wird also immer wichtiger. Konkret gesprochen: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des Vermieters als Vermieter an der CO₂-Abgabe.

Austauschpflicht auch für Gasetagenheizung gültig

Bei Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern gibt es zwei Szenarien:

1. Das Haus ist im Besitz eines Eigentümers / einer Eigentümerin / eines Unternehmens

2. Das Haus ist im Besitz mehrerer Personen oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG)

Die Anforderungen unterscheiden sich in diesen beiden Szenarien etwas. Wir haben sie für dich übersichtlich in der folgenden Tabelle zusammengestellt.

Haus im Besitz einer Person / FirmaHaus im Besitz einer WEG
Sollte in einem Mehrfamilienhaus die Gasetagenheizung irreparabel kaputt gehen, gelten für Eigentümer verschiedene Fristen für den Umstieg auf erneuerbare Energien:
So darf bis Mitte 2026 bzw. 2028 eine kaputte Einzel- oder Gasetagenheizung durch eine neue / gebrauchte Heizung ersetzt werden.
  • Wenn eine neue Heizung eingebaut wird, gilt ebenfalls die Anforderung aus dem GEG zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie.
  • Wenn eine gebrauchte Gasetagenheizung eingebaut wird, kann diese noch bis 2028 mit Gas oder Öl betrieben werden. Ab spätestens 2029 muss sie aber schrittweise erneuerbare Anteile nutzen!
In allen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mit mind. einer Gasetagenheizung müssen bis 31. Dezember 2024 alle wesentlichen Informationen und Daten über die Heizungen im Haus zusammengefasst werden.
Diese Pflicht gilt unabhängig vom Zustand der Heizanlage. Die Datengrundlage aus dem Kehrbuch liefert der Schornsteinfeger.
Die Ergebnisse müssen danach innerhalb von drei Monaten allen Personen innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorliegen, damit gemeinsam über Maßnahmen für die künftige Wärmeversorgung beraten werden kann.

Eine Energieberatung unterstützt hierbei. Diese kann finanziell gefördert werden.
Geht eine Heizung im Gebäude nach Mitte 2026 bzw. 2028 irreparabel kaputt, startet eine Übergangsfrist von fünf Jahren: Währenddessen muss entschieden werden, ob das Gebäude und die Wohnungen künftig zentralisiert oder weiter dezentral beheizt werden soll.
  • Kommt weiterhin eine dezentrale Heizung zum Einsatz, muss man nach Ablauf der fünf Jahre alle neu eingebauten Etagenheizungen ebenfalls mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betreiben.
  • Kommt zukünftig eine Zentralheizung zum Einsatz (z.B. Wärmenetzanschluss oder Wärmepumpe), bekommen Eigentümer danach acht Jahre Zeit für die bauliche Maßnahme.
Wenn die erste Gasetagenheizung ausgefallen ist und ersetzt werden soll, muss die Hausverwaltung zunächst umgehend die Eigentümerversammlung einberufen.
Die WEG muss dann darüber beraten, wie das Gebäude zukünftig klimafreundlicher beheizt werden kann.
Auch die Eigentümergemeinschaft hat insgesamt fünf Jahre Zeit sich zu entscheiden, ob eine zentrale oder eine dezentrale Heizungslösung genutzt werden soll.

Zum Stand der Umsetzung sollte die Hausverwaltung regelmäßig in der Eigentümerversammlung berichten.

Welche Strafen drohen, wenn 30 Jahre alte Heizung nicht ausgetauscht wird?

Die vielen gesetzlichen Vorgaben kennst du nun. Vielleicht scheust du dich aber dennoch vor den Kosten oder dem Aufwand einer solchen umfangreichen Modernisierung. Doch welche Strafen und Bußgelder drohen, wenn du der Austauschpflicht nicht nachkommst (z.B. nach einem Hauskauf)?

Je nach Schwere des Verstoßes sind Bußgelder von 5.000 bis zu 50.000 Euro nach GEG möglich. Außerdem wird eine Stilllegung der Heizung durch den Schornsteinfeger erfolgen, wenn die Heizung älter als 30 Jahre ist.

Die Überwachung der Einhaltung von Austauschpflichten für Gas- und Ölheizungen in Deutschland geschieht durch verschiedene Behörden auf Länderebene. Insbesondere die zuständigen Bauaufsichtsbehörden sehen hier ganz genau hin.

Tipp: Für den Heizungsaustausch gibt es viele Fördermöglichkeiten. Es sollte daher nicht an der Finanzierung scheitern.

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Dieser Artikel wurde ursprünglich am 24. Juni 2024 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

Unser Partneranwalt

Rechtsanwalt Markus Hannen ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Arbeitsrecht bei der Anwaltssozietät Franken · Grillo · Steinweg in Bonn. Auf diesen Gebieten verfügt er über eine mehr als 15-jährige Praxis. Darüber hinaus vertritt Rechtsanwalt Hannen sowohl Ärzte als auch Patienten im Gebiet des Medizinrechts, inbesondere des Arzthaftungsrechts.

Markus Hannen

Markus Hannen

Anwaltssozietät Franken · Grillo · Steinweg

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“