Wohnungsgenossenschaft

Eine Wohnungsgenossenschaft ist eine Organisation, die ihren Mitgliedern vor allem Wohnraum baut und vermietet. Auch andere Immobilien wie Garagen oder gewerbliche Räume werden teils von Wohnungsgenossenschaften bewirtschaftet. Sie werden auch Wohnungsbaugenossenschaft oder schlicht Wohngenossenschaft genannt. Die Genossenschaften vermieten nicht nur, sondern bauen auch meist seit ihrer Gründung neue Mehrfamilienhäuser. Außerdem modernisieren und renovieren sie zunehmend ihre Gebäude im Rahmen der energetischen Sanierungspflicht.

Ziel der Wohngenossenschaften ist es, bezahlbaren Wohnraum zu bauen und zu erhalten. Individuelle Ziele und Leitplanken jeder Genossenschaft sind in ihrer Satzung geregelt. Der Fokus auf faire Mieten spielt dabei immer eine besondere Rolle, da sie ihren Mitgliedern gegenüber dazu meist durch ihre Satzung verpflichtet sind. Alles in allem bieten Genossenschaften also eine hohe Sicherheit für Mietende, da sie nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet sind.

Neben den Wohngenossenschaften gibt es auch weitere genossenschaftliche Unternehmen wie:

• Konsumgenossenschaften (z.B. Kauf von Energie)
• Genossenschaftsbanken (z.B. Finanzprodukte und Kredite für Mitglieder)
• Einkaufsgenossenschaften (z.B. gemeinsamer Einkauf von Waren)
• Agrargenossenschaften (z.B. Kooperation bei der Bewirtschaftung von Feldern)
• Produktionsgenossenschaften (z.B. Herstellung gemeinsamer Bauteile)
• Kulturgenossenschaft (z.B. Betrieb eines Theaters oder Kinos)

Rund fünf Millionen Menschen bewohnen ca. 2,2 Millionen Wohnungen der rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland. Klassische Genossenschaftsstädte sind Leipzig, Dresden, Hamburg oder Berlin.

Übrigens: Das genossenschaftliche Prinzip gehört mittlerweile sogar zum immateriellen Kulturerbe der Menschheit. Das hat im November 2016 der zuständige UNESCO-Ausschuss beschlossen.

Zu den wichtigen Grundprinzipien einer Wohnungsgenossenschaft gehören Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Eine Genossenschaft setzt sich immer nur aus ihren Mitgliedern zusammen. Das Besondere ist, dass diese Unternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft (kurz eG) organisiert sind. „Eingetragene Genossenschaften müssen hohe Standards erfüllen. So werden ihre Bilanzen jährlich von einem unabhängigen Prüfungsverband unter die Lupe genommen. Zusätzlich gibt es bei den Genossenschaften auch immer einen Lagebericht sowie einen Bericht zur Ordnungsmäßigkeit der Buchführung und der Geschäftsführung”, erläutert Rechtsanwalt Felix Beer. Alles Wichtige zu dieser einzigartigen, demokratischen Rechtsform ist im Genossenschaftsgesetz (kurz GenG) geregelt.

Alle Mitglieder der Wohngenossenschaft haben das gleiche Stimmrecht und können an wichtigen Entscheidungen in der jährlichen Versammlung mitwirken. Die Höhe der Kapitalbeteiligung und die Anzahl der Anteile eines Mitglieds spiele dafür keine Rolle. Auch eine Tätigkeit für den Vorstand oder Aufsichtsrat ist als Mitglied möglich. Dazu muss man sich von der Versammlung wählen lassen.

Umfassende Änderungen der Satzung sind in der Regel nur mit einer Dreiviertelmehrheit möglich. Das verleiht einer Wohnungsgenossenschaft große Stabilität. Die Mitglieder einer Genossenschaft wählen alle fünf Jahre ihre Vertreter in der jährlichen Versammlung. Diese wählen wiederum die Mitglieder des Aufsichtsrates und nehmen den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrats entgegen. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand und begleitet ihn in seiner Arbeit. Der Vorstand leitet die Genossenschaft und übernimmt auch die Geschäftsführung.

Der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft ist vor allem die Förderung der Mitglieder. Für sie muss immer guter, sicherer und sozial verträglicher Wohnraum gewährleistet bleiben. Hierfür wird der Wohnungsbestand anhand der Bedürfnisse und Wünsche der Mitglieder angepasst, verwaltet und wenn nötig auch saniert.

Aber wie kann man Mitglied werden und von dieser Gemeinschaft profitieren?

Die meisten Wohnungsgenossenschaften haben lange Wartelisten und achten sehr auf die Zusammensetzung ihrer Mitglieder aus Jung und Alt. Häufig werden auch Familienmitglieder von bestehenden Mitgliedern bevorzugt aufgenommen. So kann eine Wohnungsgenossenschaft sicherstellen, dass die Werte der Genossenschaft über die Generationen weitergegeben werden. Aber wie wirst du Mitglied, wenn du eine begehrte Genossenschaftswohnung angeboten bekommst?

Du kannst nur durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen Mitglied werden. „Diese Anteile müssen vor dem Eintritt in die Wohnungsgenossenschaft gekauft werden. Sie berechtigen gemeinsam mit dem Dauernutzungsvertrag zur Anmietung einer Wohnung. Die Anzahl der Genossenschaftsanteile, die man beim Eintritt kaufen muss, sind in der Satzung festgeschrieben. Allerdings werden Genossenschaftsmitglieder dadurch keine Miteigentümer der Wohnungen oder Immobilien”, berichtet Anwalt Felix Beer.

Durch die Genossenschaftsanteile erhältst du auch die umfangreichen Mitbestimmungsrechte. Alle Mitglieder und deren Anteilen werden im zentralen Genossenschaftsregister eingetragen. Dadurch bietet eine eingetragene Genossenschaft auch eine sehr hohe Transparenz. Die Genossenschaftsanteile behältst du so lange, wie du in einer Genossenschaftswohnung wohnst.

Genossenschaftsanteile kann man nicht verkaufen, sondern nur an andere Mitglieder übertragen. Diese bezahlen dir aber dafür auch den Nennwert des Anteils als Preis. Das ist ein entscheidender Unterschied zwischen Genossenschaftsanteilen und anderen Unternehmensbeteiligungen wie Aktien.

Sobald du aus einer Genossenschaftswohnung ausziehen möchtest, musst du deine Genossenschaftsanteile kündigen. Allerdings gelten dafür wie für jede Art der Kündigung bestimmte Fristen.

Wie man seine Genossenschaftsanteile kündigen kann, ist in § 65 GenG genau geregelt:

• Genossenschaftsanteile kannst du nur zum Schluss eines Geschäftsjahres kündigen. Die Kündigung der Genossenschaftsanteile muss mindestens drei Monate Ablauf des Geschäftsjahres schriftlich erklärt werden.
• In der Satzung kann eine längere Kündigungsfrist bestimmt werden (maximal fünf Jahre).

Ausnahme: Bei Genossenschaften, in denen mehr als drei Viertel der Mitglieder rechtlich gesehen Unternehmer oder Firmen sind (z.B. Einkaufsgenossenschaften), kann die Satzung eine Kündigungsfrist von bis zu zehn Jahre bestimmen. Grund dafür ist die Sicherung der finanziellen Mittel.

Dementsprechend kann es bis zur Auszahlung der Genossenschaftsanteile teils ein oder zwei Jahre dauern. Allerdings gibt es dafür gute Gründe, die mit der besonderen Rechtsform zusammenhängen. Die lange Auszahlungsfrist dient dem Schutz der Genossenschaft und deren Vermögen sowie den anderen Mitgliedern. Im Grunde haften alle gemeinsam mit ihren Anteilen für eventuelle Verluste der Genossenschaft.

„Eine Auszahlung der Genossenschaftsanteile kann erst nach der Finalisierung und Feststellung des Jahresabschlusses für das Jahr erfolgen, in dem die Kündigung wirksam wird”, präzisiert Rechtsanwalt Felix Beer. „Eine frühere Auszahlung der Genossenschaftsanteile ist kompliziert. Außerdem führt diese auch zur persönlichen Haftung des Vorstands gegenüber den Mitgliedern der Genossenschaft”.