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Untervermietung über Airbnb: Was müssen Mieter beachten?

Haus & Mieten

Einfach und schnell die Wohnung vermieten und damit Geld verdienen: Das ist das Versprechen von Airbnb. In Zeiten steigender Mieten kann es besonders für Mieter interessant sein, über die Plattform zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Aber Vorsicht: Wenn du deine Wohnung oder einzelne Zimmer an einen Gast untervermieten möchtest, musst du einige Regelungen beachten.

Verstöße können zu Bußgeldern, Abmahnungen oder sogar zur Kündigung des Mietvertrages führen. Gemeinsam mit Rechtsanwältin Hendrickje Mundt von der Kanzlei Raudszus & Partner habe ich recherchiert, welche Vorschriften Mieter befolgen müssen, wenn sie ihre Wohnung bei Airbnb vermieten wollen. Die Rechtsanwältin kennt sich bestens damit aus, was rechtlich beim Thema Airbnb Untervermietungen beachtet werden sollte.

Airbnb Untervermietung: Dein Vermieter muss seine Erlaubnis geben

Wenn du als Mieter deine Wohnung oder einzelne Zimmer auf Airbnb einem Gast anbieten möchtest, brauchst du das Einverständnis deines Vermieters. Dessen Erlaubnis solltest du dir schriftlich einholen. “Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014 muss dies eine spezielle Erlaubnis für die Untervermietung an Touristen sein”, erklärt Hendrickje Mundt. “Der BGH hat damals entschieden, dass sich eine auf gewisse Dauer angelegte Untervermietung von der Überlassung an beliebige Touristen unterscheidet.” Das Einverständnis des Vermieters ist für die Vermietung über Airbnb im Zweifel also nur dann ausreichend, wenn darin die Vermietung auch konkret über Airbnb erlaubt wird, so die Rechtsanwältin.

Soll die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus an einen Gast vermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er dies erlaubt. Willst du jedoch nur ein einzelnes Zimmer vermieten und kannst ein berechtigtes Interesse daran nachweisen, hast du auch einen Anspruch auf eine Erlaubnis. Andererseits darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern, wenn die Untervermietung für ihn unzumutbar wäre. “Dies ist beispielsweise der Fall, wenn in der Person des zukünftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder wenn der Wohnraum so übermäßig belegt werden würde”, erklärt Hendrickje Mundt.

Aber Vorsicht: Für die Begründung eines berechtigten Interesses benötigst du aussagekräftige Argumente. “Die bloße Aussicht auf Einnahmen durch Airbnb bedeutet kein berechtigtes Interesse”, erläutert Hendrickje Mundt. “Vielmehr musst nachgewiesen werden, dass persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Vermietung vorliegen. Außerdem muss das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein”, so die Rechtsanwältin. Laut dem Deutschen Mieterbund wäre ein typisches Beispiel für ein solches Interesse, dass die Miete sonst nicht mehr bezahlt werden kann.

Von Stadt zu Stadt unterschiedlich

Da der Wohnraum in Deutschland knapp bemessen ist, schränken Kommunen mit sogenannten “Zweckentfremdungsverboten” die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses über Airbnb ein. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ermöglicht es den Kommunen, entsprechende Verordnungen zu erlassen, die die Vermietung zu anderen Zwecken als zum Wohnen einschränken. Die Regelung fällt dabei von Stadt zu Stadt unterschiedlich aus.

Beispiel Köln: Hier sieht eine Verordnung vor, dass jede Zweckentfremdung (zu der auch die Zimmervermietung gehört) genehmigungspflichtig ist. Anders sieht es in Berlin aus, wo eine Genehmigung für die Vermietung eines Zimmers nur dann erforderlich ist, wenn das Zimmer mehr als 50 Prozent der Wohnfläche einnimmt. Wie es konkret in deiner Stadt geregelt ist, kannst du am besten über die für dich zuständige städtische Verwaltung herausfinden.

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Steuern zahlen für die Airbnb Untervermietung nicht vergessen

Grundsätzlich sind die Einnahmen, die du über Airbnb erzielst, steuerpflichtig. Der steuerliche Freibetrag für Alleinstehende liegt hier aktuell bei knapp 9.000 Euro pro Jahr. “Darüber hinaus greifen gewerberechtliche Vorschriften, wenn die Wohnung regelmäßig über Vermittlungsplattformen vermietet wird und Zusatzleistungen wie zum Beispiel ein Reinigungsservice angeboten werden”, erklärt Hendrickje Mundt. “Dann wird von einer dauerhaften wirtschaftlichen Tätigkeit ausgegangen, die mit einer Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Die Vermietung der Wohnung stellt dann ein Gewerbe dar, das beim Gewerbeamt angemeldet werden muss”, so die Rechtsanwältin.

Haftung für Schäden oder negative Folgen bei Airbnb Untervermietung

Außerdem solltest du bedenken, dass du als Gastgeber für sämtliche Schäden oder negative Folgen wie Ruhestörungen verantwortlich bist, die ein Gast in deiner Wohnung verursacht. Hier verspricht Airbnb mit einer “Gastgeber-Garantie” Abhilfe, mit der Sachschäden an deiner Unterkunft oder deinem Eigentum bis zu einer Summe von 800.000 Euro abgesichert sind. Darüber hinaus bietet Airbnb eine “Versicherung zum Schutz von Gastgebern” an, die vor Haftungsansprüchen Dritter im Wert von bis zu einer Million US-Dollar schützt. Aber Vorsicht, denn für diese Angebote gibt es Ausnahmen und aufwendige Dokumentationsprozesse.

“Insgesamt wird deutlich, dass Mieter mit der Untervermietung über Airbnb zwar Geld verdienen können”, fasst Hendrickje Mundt die Rechtslage zusammen. Dafür müssten aber zahlreiche Regelungen beachtet werden. “Bevor das Angebot online gestellt wird, sollten also wichtige Informationen eingeholt und einige Vorkehrungen getroffen werden – im Zweifel am besten bei einem Rechtsanwalt”, erklärt Mundt.

Airbnb muss Identität von Vermietern nicht automatisch preisgeben

Wir haben mit Rechtsanwalt Marcus Creutz über folgenden Fall gesprochen: Muss Airbnb der Stadt München sämtliche Vermieter automatisch melden, die ihre Wohnung länger als acht Wochen pro Jahr über das weltweite Onlineportal anbieten? Ja, entschied das Verwaltungsgericht München. Nein, meinte dagegen der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (Az.: 12 ZB 333/19). Begründung: Eine derartige Datenerhebung auf Vorrat sei rechtswidrig. Die Richter empfehlen der Stadt München deshalb, einen entsprechenden Bescheid gegen Airbnb zurückzunehmen.

Der Fall

Airbnb betreibt die weltweit tätige Online-Plattform zur Vermittlung von privaten Unterkünften. Hierauf inserieren Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genehmigungspflichtig. Die Landeshauptstadt München hatte Airbnb deshalb aufgefordert, sämtliche Inserate innerhalb vom Münchner Stadtgebiet, die die zulässige Höchstvermietungsdauer überschreiten, mitzuteilen. In erster Instanz hat das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 12. Dezember 2018 entschieden, dass Airbnb verpflichtet sei, die Identität der Gastgeber vermittelter Wohnungen preiszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stünden keine datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Das Urteil

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof möchte diesem Urteil hingegen nicht folgen. Die Stadt München müsse sich vielmehr an Recht und Gesetz halten. Danach muss sie sich auf Auskunftsersuchen „im Einzelfall” beschränken. Und auch das nur, wenn ein konkreter personen- oder objektbezogener Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung besteht. Eine generelle und flächendeckende „Datenerhebung auf Vorrat“ komme nicht in Betracht, betonen die obersten Verwaltungsrichter des Freistaats. Weder das Grundgesetz noch einfaches Bundes- oder Landesrecht gäben der Stadt München eine Befugnis, die Rechtstreue ihrer Bürgerinnen und Bürger einer allgemeinen Kontrolle „ins Blaue hinein“ zu unterziehen. Allein die Tatsache einer gelegentlichen, gegebenenfalls auch mehrfachen, kurz- oder auch längerfristigen Vermietung oder Gebrauchsüberlassung reiche nicht aus, die Annahme eines konkreten Anfangsverdachts zu rechtfertigen.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 5. Juni 2019 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

Unser Gastautor

Seit Mitte 2000 ist Rechtsanwalt Marcus Creutz als freier Journalist mit den Schwerpunkten Recht und Steuern tätig. Unter anderem schrieb er viele Jahre für das Handelsblatt. Außerdem berät er Anwaltskanzleien bei ihrer Pressearbeit.

Marcus Creutz

Marcus Creutz

Rechtsanwalt

Unsere Partneranwältin

Hendrickje Mundt ist seit August 2018 bei der Kanzlei Raudszus & Partner in Plön als Rechtsanwältin tätig. Nach Abschluss des 2. Staatsexamens war sie zunächst bei einem Landesverband der Wohnungswirtschaft in Schleswig-Holstein und danach in einer mittelständischen Rechtsanwaltskanzlei in Flensburg beschäftigt. Den Fachanwaltslehrgang für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hat Hendrickje Mundt bereits erfolgreich absolviert.

Hendrickje Mundt

Hendrickje Mundt

Kanzlei Raudszus & Partner

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“