Grundsteuerreform: neue Regelungen für die Berechnung der Grundsteuer

Für die Entscheidung des BVerfGE spielt die Entwicklung der Grundstückswerte eine maßgebliche Rolle: Bei den bisherigen Berechnungen der Finanzämter fußen die Grundsteuerbescheide auf dem sogenannten Einheitswert. Dabei wird dieser von Faktoren wie der Grundstücksart, dem Bodenrichtwert, dem Herstellungswert des Objektes, dem Baualter des Hauses und dem theoretischen Ertragswert bestimmt. Anders gesagt definiert der Einheitswert für das Finanzamt eine einheitliche Bemessungsgrenze.

Der Einheitswert basiert in Westdeutschland auf Zahlen von 1964 und in Ostdeutschland auf Daten von 1935. Aufgrund der unterschiedlichen regionalen Entwicklung sind steuerliche Ungleichbehandlungen entstanden. So hat sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt. Folgend kann für ähnliche und benachbarte Grundstücke und Häuser eine erheblich abweichende Grundsteuer fällig werden. „Dadurch war eine Grundsteuerreform und damit eine Grundsteuer-Neuberechnung unerlässlich. Denn laut BVerfGE sind diese Ungleichbehandlungen mit dem Grundgesetz nicht vereinbar”, weist Rechtsanwalt Krauß hin. Zukünftig wird der Einheitswert durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt.

Die Grundsteuerreform umfasst ein Gesetzespaket aus drei Teilgesetzen:

• Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
• Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)

Zunächst fordert das neue Steuergesetz eine deutschlandweite Neubewertung von Wohngrundstücken und Grundstücksflächen. Dazu mussten alle Grundstückseigentümer bereits bis 31. Januar 2023 (bis 30. April 2023 in Bayern) eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01. Januar 2022 bevorzugt elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermitteln. Ab dem 01. Januar 2025 wird die neu ermittelte Grundsteuer nach den jeweiligen Hebesätzen der Gemeinden erhoben. Damit die Wertverhältnisse fortlaufend angepasst werden, ist alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte geplant.

Neben Wohnliegenschaften, Geschäftsgrundstücken sowie Betrieben der Land- und Forstwirtschaft betrifft die Grundsteuerreform auch unbebaute Grundstücke. „Durch die Einführung der Grundsteuer C verfolgt die neue Steuer auch das Ziel, Spekulationen einzudämmen und Anreize zur Schaffung neuen Wohnraums zu setzen. Denn hier werden unbebaute, aber baureife Grundstücke höher besteuert”, ergänzt Rechtsanwalt Krauß.

Zwar ist die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuern im Grundgesetz verankert, jedoch werden den Ländern Freiheiten für eigene Regeln und Gesetze eingeräumt. Davon machen beispielsweise das Saarland und Sachsen Gebrauch. Die Finanzämter der beiden Länder nutzen zur Feststellung der Abgabe vom Bund abweichende Steuermesszahlen.

Maßgeblich für die Grundsteuer-Berechnung sind der Grundsteuerwert, der Steuermessbetrag und der Hebesatz.

Der Grundsteuerwert repräsentiert den sogenannten Bodenrichtwert. Dieser beschreibt den Grundstückswert in Euro pro Quadratmeter zu einem bestimmten Stichtag.

Der Steuermessbetrag stellt eine Rechengröße für die Festsetzung von Realsteuern (Grundsteuer u.a.) dar. Diese Kennzahl ist ein vom Finanzamt festgelegter Faktor in Prozent.

Durch die neue Grundsteuer soll die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Neubewertung des Grundbesitzes nach objektiven Kriterien erfolgen. Damit soll der aktuelle verfassungswidrige Zustand beseitigt werden. Allerdings sind bundesweit einige Verfahren rechtshängig, in denen die Kläger die Verfassungswidrigkeit der Berechnung der neuen Grundsteuer beanstanden. Gerügt wird insbesondere:

• Unklarheit bei der Steuerfestsetzung: Die Höhe der Grundsteuer hängt vom sogenannten Hebesatz der Gemeinden ab, der erst Jahre nach der Bewertung des Grundbesitzes festgelegt wird. Zum Zeitpunkt des Bescheids fehlen also wesentliche Informationen. Kritiker bemängeln, dass steuerlich nachteilige Faktoren nicht klar und gesetzlich eindeutig geregelt sind.
• Übermäßige Belastung der Eigentümer: Eigentümer könnten durch die neue Grundsteuer unverhältnismäßig belastet werden, besonders wenn sie keine ausreichenden finanziellen Mittel haben, um die Steuer zu zahlen. Das könnte eine Verletzung des Eigentumsrechts nach Artikel 14 des Grundgesetzes darstellen.
• Ungenaue Berechnungsgrundlage: Die Steuer wird auf Basis von Bodenrichtwerten berechnet. Diese Werte sind oft ungenau, da sie nur Schätzungen darstellen, die aus Verkäufen abgeleitet werden. In Regionen mit wenigen Daten werden teils veraltete Werte oder Werte aus anderen Gebieten verwendet. Ein Gegenbeweis, der realistischere Werte berücksichtigt, ist jedoch nicht erlaubt. Das könnte gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes verstoßen, da die Steuerhöhe unabhängig von der tatsächlichen Bebauung gleich bleibt.

Das Bundesverfassungsgericht hat über die reformierte Grundsteuer noch nicht entschieden.

Da die Grundsteuer eine sogenannte Objektsteuer ist, wird sie für jeglichen Grundbesitz fällig. Das heißt, dass sie auf jedes Grundstück erhoben wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Liegenschaft bebaut oder unbebaut ist. Auch bei einem Erbbaurecht schickt das Finanzamt einen Bescheid an den Pächter.

Es gibt drei verschiedene Arten: Grundsteuer A und B sowie nach der Reform die Grundsteuer C. Die Grundsteuer A gilt für agrarisch genutzte Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Dahingegen wird die Grundsteuer B auf baulich genutzten Boden erhoben. Dabei ist es egal, ob dieser mit einem Privathaus oder einem Gewerbeobjekt bebaut ist. Ergänzend legt die Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Steuersatz fest, um Anreize für die Schaffung von Wohnraum zu setzen.

Grundsätzlich zahlt der Eigentümer die Abgabe an die Kommunen. Jedoch kann sie bei vermieteten Objekten über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben. Sie wird in der Regel auf vier Raten verteilt, die am 15. Februar, am 15. Mai, am 15. August und am 15. November zu je ¼ fällig werden, § 28 Abs. 1 GrStG.

Nach § 3 GrStG ist es möglich, dass ein Objekt von der Steuer befreit wird. Dazu muss nachgewiesen werden, dass die Liegenschaft unmittelbar für steuerbegünstigte Zwecke – z.B. im Sinne der Unterstützung des Gemeinwohls oder der Mildtätigkeit– genutzt wird. Als begünstigte Personen nach § 3 GrStG kommen juristische Personen des öffentlichen Rechts, Genossenschaften, Verbände oder Religionsgemeinschaften in Betracht.