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Ob Praktikum oder längerer Auslandsaufenthalt: Es gibt viele Gründe, seine Wohnung zwischenzuvermieten. Allein schon in Anbetracht der steigenden Mieten und der Wohnungsknappheit ist es sinnvoll, die eigene Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht einfach leer stehen zu lassen.
Damit du in Sachen Zwischenmiete rechtlich auf der sicheren Seite bist, erklärt Rechtsanwalt Felix Beer von der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, was du beachten musst.
Wann ist die Zwischenmiete erlaubt?
Niemand hat etwas von einem leer stehenden Zimmer: Mieter zahlen unnötig Geld und Wohnungssuchende bleiben weiter auf der Suche. Allerdings ist es nicht immer erlaubt, seine Wohnung unterzuvermieten. 2015 hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, das die Situation etwas komplizierter macht: „Wenn es sich um eine kommerzielle Vermietung handelt wie zum Beispiel bei Airbnb, ist es in vielen Städten nicht ohne weiteres erlaubt, die Wohnung zu vermieten. Es ist daher wichtig, sich bei der Stadt über die jeweiligen Gesetze zu informieren“, erklärt Felix Beer.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse hat: „Ein berechtigtes Interesse entsteht immer aus familiären oder wirtschaftlichen Gründen“, so der Rechtsexperte. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen für längere Zeit im Ausland ist. Allerdings hat der Mieter nur Anspruch darauf, einen Teil seiner Wohnung vermieten zu dürfen, wie der ROLAND-Partneranwalt erklärt: „Der Anspruch auf Untervermietung entfällt, wenn man die ganze Wohnung vermieten möchte. Der Vermieter hat also das Recht, die Zwischenmiete zu verbieten.“
Felix Beer warnt außerdem: „Eine Erlaubnis muss der Hauptmieter aber in jedem Fall vom Vermieter einholen. Denn ohne Erlaubnis kann der Vermieter den Mieter auf Unterlassung verklagen und im Extremfall sogar den Mietvertrag kündigen.“
Auf der sicheren Seite
Häufig möchten sich Zwischenvermieter das lästige Ausräumen der gesamten Wohnung ersparen und vermieten die Wohnung möbliert. In diesen Fällen ist es besonders wichtig, dass du dir den Zwischenmieter genau anschaust. Außerdem rät Felix Beer immer zu einem schriftlichen Mietvertrag: „Ein Untermietvertrag sollte schriftlich erfolgen, um eine Befristung nachweisen zu können. Dauert die Zwischenmiete länger als ein Jahr, ist dies sogar Pflicht. Inhaltlich sollte sich der Vertrag an normalen Mietverträgen orientieren. Der Hauptmieter wird dann Vermieter und der Untermieter Mieter.“ Zu den dort festgelegten Inhalten zählt auch die Kaution, denn im Falle, dass etwas in der Wohnung kaputtgehen sollte, ist man damit auf der sicheren Seite und muss nicht zusehen, wie man an sein Geld kommt. Allerdings darf die Höhe der Kaution nicht willkürlich gewählt werden: „Für die Kaution gilt, dass diese maximal das Dreifache einer Monatsmiete ohne Nebenkosten betragen darf“, erklärt Rechtsanwalt Felix Beer. Der eigentliche Mietvertrag mit dem Vermieter der Wohnung bleibt von dem neuen Vertrag allerdings unberührt. Der im Vertrag genannte Hauptmieter ist also weiterhin verpflichtet, die Miete pünktlich an den Vermieter zu bezahlen.
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Vor allem in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg dauert es oft monatelang, bis man eine passende Wohnung findet. Je größer die Not, desto eher sind Mieter bereit, tief in die Tasche zu greifen, um eine Bleibe zu finden. Diese Notlage machen sich Zwischenvermieter nicht selten zu Nutze und schlagen auf die eigentliche Miete ordentlich was drauf. Doch ist eine Mieterhöhung rechtens? Felix Beer bejaht: „Zu welchem Preis die Wohnung untervermietet wird, ist die Sache des Zwischenvermieters. Der Vermieter kann unter Umständen ohnehin eine Mieterhöhung vom Zwischenmieter verlangen, wenn beispielsweise mehr Personen als bisher in die Wohnung einziehen. Natürlich darf die vom Untermieter zu zahlende Miete nicht sittenwidrig hoch sein und – soweit vorhanden – ist die Mietpreisbremse zu beachten.“
Wenn unangenehme Überraschungen warten
Kommt der Zwischenvermieter nach dem Ende der vereinbarten Zwischenmiete wieder zurück in seine Wohnung, kehrt so manches Mal Ernüchterung ein: Der Untermieter hat die Möbel beschädigt. Was kann man in diesem Fall tun? „Für Schäden an den Möbeln haftet der Zwischenmieter, wenn er den Schaden fahrlässig oder gar vorsätzlich verursacht hat. Schäden an der Mietsache muss der Hauptmieter allerdings dem Vermieter anzeigen, sodass dieser seine Ansprüche geltend machen kann.“
Und auch bei Beschwerden der Nachbarschaft – zum Beispiel wegen Ruhestörung – muss der Zwischenvermieter aufpassen. Denn er haftet für die Schäden, die der Untermieter verursacht. Dies kann im schlimmsten Fall sogar zur fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags führen. Daher sollte man sich vor der Zwischenmiete genau anschauen, wer der potentielle Zwischenmieter ist, damit einen später nicht das blaue Wunder erwartet.
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Ihre Rechte kennen und nachhaltige Lösungen für ein besseres Miteinander finden? Unsere Rechtstipps für den Alltag helfen Ihnen dabei!Dieser Artikel wurde ursprünglich am 22. August 2018 veröffentlicht (Haftungsausschluss).
Unser Partneranwalt
Felix Beer ist Partner der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, die auf die Gebiete des Zivilrechts, des Verkehrs-, Miet-, Familien-, Erb-, Arbeitsrechts, sowie auf dem Gebiet des Sozialrechts spezialisiert ist. Bereits seit Beginn seiner Tätigkeit vertritt Felix Beer Mandanten vor allem im Mietrecht, sodass ihm die täglichen Probleme der Vermieter und Mieter von der Nebenkostenabrechnung bis zur Kündigung und Schönheitsreparaturen bestens bekannt sind. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt im Kauf-, Werkvertrags- und Versicherungsrecht.
Felix Beer
Kanzlei Besold Rechtsanwälte