Kündigung des Mietvertrags: So geht es rechtssicher

In den meisten Fällen wird ein Mietvertrag für eine Wohnung auf unbestimmte Zeit geschlossen und muss daher durch eine Kündigung beendet werden. Dabei muss die kündigende Partei ein paar formale Dinge beachten.

Der Gesetzgeber setzt in § 573c BGB für einen unbefristeten Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten fest. Bei einem befristeten Mietvertrag gibt es grundsätzlich keine ordentliche Kündigungspflicht. Daher endet ein befristeter Mietvertrag automatisch mit dem vereinbarten Termin. Im Folgenden geht es hauptsächlich um den Regelfall eines unbefristeten Mietvertrags.

Damit eine Kündigung des Mietvertrags wirksam wird, muss sie bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen. Dann wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Wer also zum Beispiel seinen Mietvertrag bis zum 3. Januar gekündigt hat, muss zum 31. März seine Wohnung verlassen.

Wichtig: Es ist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Vermieter angekommen ist. Das nennt man juristisch den Zugang. Ansonsten gilt die Frist als nicht eingehalten. Um die Kündigungsfrist einer Wohnung zu wahren und dies nachzuweisen, sollte man die Kündigung per Einschreiben versenden (Einwurf oder mit Rückschein). Auch eine persönliche Übergabe der Kündigung ist möglich. Den Erhalt sollte man sich aber in diesem Fall mit Unterschrift und Datum quittieren lassen oder jemanden als Zeugen mitnehmen.

Mieter stehen unter besonderem Schutz. Vermieter können nicht ohne weiteres einen Mietvertrag kündigen. Sie unterliegen strengeren Regeln des Gesetzgebers. Bei langandauernden Mietverhältnissen richtet sich die ordentliche Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• unter 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Eine rechtssichere Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen. Eine lediglich mündlich erklärte Kündigung ist daher unwirksam. Die Schriftform dient nicht nur Beweiszwecken, sondern ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Das bedeutet auf Papier - nicht per E-Mail, SMS oder Sprachnachricht. Außerdem muss die Kündigung einer Wohnung immer handschriftlich unterschrieben sein. Bei einer ordentlichen Kündigung muss man keinen Grund angeben, bei einer außerordentlichen Kündigung hingegen schon.

Übrigens: Ein Mietvertrag über Räume, die keinen Wohnraum darstellen (z. B. Garage, Büro, Lager, Laden oder Garten), kann nicht wirksam mündlich gekündigt werden. Auch in diesen Fällen bedarf die Kündigung gemäß § 568 BGB der Schriftform.

Für die ordentliche Kündigung einer Wohnung reicht ein klassischer Dreizeiler.
Dazu bietet es sich an, eine einfache Vorlage wie die folgende zu nutzen:

Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Vermieterin/Vermieter/Ansprechperson des Eigentümers],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links o.ä.] kündige ich zum Ablauf des [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Ort, Datum, Unterschrift Mieter

Rechtlich ist es für die Gültigkeit der Kündigung eines Mietvertrags zwingend notwendig, dass das Schreiben von allen Hauptmietern der Wohnung unterschrieben wird. Hauptmieter sind alle Personen, die den Mietvertrag vor Beginn unterschrieben haben.

Es gibt zwei Wege, einen Mietvertrag zu kündigen:

1. Ordentliche Kündigung (auch fristgerecht genannt)

2. Außerordentliche fristlose Kündigung (aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB )

Eine außerordentliche Kündigung ist eher die Ausnahme. In der Regel kommt die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Mietvertrag zur Anwendung. Mieter und Vermieter können sich aber auch auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen.

„Verschiedene persönliche Gründe wie ein beruflicher Umzug oder Familienzuwachs berechtigen grundsätzlich nicht zur vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrags, so Rechtsanwalt Kütük. „Nur in besonderen Ausnahmefällen oder bei entsprechender vertraglicher Regelung kann eine vorzeitige Vertragsauflösung in Betracht kommen“, so Rechtsanwalt Kütük weiter.

Doch nicht jeder Fall muss zwangsläufig vor Gericht landen. Auch eine Mediation oder andere moderne Methoden helfen dabei, mietrechtliche Auseinandersetzungen zur Zufriedenheit aller zu lösen. Dabei leistet eine Mietrechtsschutzversicherung im Konfliktfall wertvolle Unterstützung.

Man kann einen Mietvertrag also auch außerordentlich kündigen, wenn es einen berechtigten Grund dafür gibt. Diesen Grund für die Kündigung des Mietvertrags muss man in dem Schreiben angeben. In den meisten Fällen ist vorher eine Abmahnung notwendig – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Nur in zwei Fällen darf ein Vermieter ohne Abmahnung den Mietvertrag fristlos kündigen: bei Mietrückständen oder wenn die Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurde.

Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist nur möglich, wenn es unzumutbar wäre, das Mietverhältnis weiter fortzuführen. Das gemäß § 569 BGB wäre zum Beispiel der Fall, wenn es so viel Schimmel in der Wohnung gibt, dass ein ernsthaftes Gesundheitsrisiko für den oder die Bewohnenden besteht. Allerdings müsste man dann nachweisen, dass es nicht hinnehmbar ist, mit dem Auszug bis zur ordentlichen Kündigungsfrist zu warten.

Weitere berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses – sowohl für Mieter als auch Vermieter – sind zum Beispiel:

• schwere Beleidigung, Bedrohung oder tätliche Angriffe
• nachhaltige Störung des Hausfriedens, Lärmstörungen
• unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
• mangelnde Heizleistung oder Feuchtigkeit
• nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen

„Wer das Mietverhältnis aus einem dieser Gründe fristlos beenden will, sollte dem Vermieter vorher mit einer schriftlichen Abmahnung eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Anders als bei der ordentlichen Kündigung muss zudem immer auch ein Kündigungsgrund angeben sein.”, ordnet Rechtsanwalt Kütük ein.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Vermieter und Mieter individuell einigen. Zum Beispiel, wenn schon ein Nachmieter gefunden ist, der gern früher in die Wohnung möchte. So entsteht eine Win-Win-Win Situation für alle Parteien.

Bei solchen Einigungen ist es aber wichtig, dass sie den Mieter nicht benachteiligen. Die Frist bis zum Auszug darf für den Mieter laut Gesetzgeber also nur kürzer und nicht länger als drei Monate sein.

Häufig hilft ein freundliches, offenes Gespräch und der Vermieter zeigt sich kulant, indem er einen vorzeitigen Auszug ermöglicht. Um dabei aber auch rechtlich abgesichert zu sein, sollte diese Vereinbarung in einem schriftlichen Mietaufhebungsvertrag festgehalten werden.

Folgende Punkte können darin u.a. geregelt sein:

• ob ein Nachmieter bereits gefunden ist
• ob eine Umzugskostenpauschale vom Vermieter gezahlt wird (beispielsweise, weil er die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt hat)
• welche Absprachen es hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung gibt (zum Beispiel, ob sie besenrein übergeben wird oder Schönheitsreparaturen zu erledigen sind)
• ob etwas in der Wohnung bleibt (beispielsweise Möbel oder die Einbauküche) - das sollte dann auch im Wohnungsübergabeprotokoll erfasst werden
• wie die Betriebskosten abgerechnet werden
• welche Vereinbarung ihr bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen habt, etc.

Wenn der Mietvertrag einer Wohnung gekündigt ist, hat der Vermieter natürlich ein berechtigtes Interesse daran, seine Immobilie nahtlos wieder zu vermieten. Man muss also mit dem Besuch neuer Interessenten rechnen. Dabei gilt jedoch: Bewohner haben das Hausrecht und müssen keine Massenbesichtigungen durch die eigenen vier Wände dulden. Man muss auch keine Überraschungsgäste hineinlassen. Vermieter müssen den Besichtigungstermin rechtzeitig abstimmen. „Mieter dürfen höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden. Zieht sich die Neuvermietung der Wohnung über längere Zeit hin und der Mieter hat schon sehr viele Termine erdulden müssen, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Termine zu bündeln. Dadurch lassen sich die Besichtigungen auf unter eine Stunde im Monat begrenzen.”, erklärt Rechtsanwalt Kütük.