Geld, das als Mietkaution zurückgelegt wurde.

Mietkaution: Was sagt das Gesetz?

Haus & Mieten

Wer vor nicht allzu langer Zeit einen Mietvertrag unterschrieben hat und in eine neue Wohnung gezogen ist, weiß wie teuer ein Umzug sein kann. Neben der Miete, den Umzugs- und Renovierungskosten muss man meistens noch eine hohe Kaution an den Vermieter zahlen. Das Geld bekommt man zwar in der Regel nach dem Auszug wieder.

Doch rund um die Mietkaution kommt es immer wieder zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn das Thema wirft viele rechtliche Fragen auf: In welcher Höhe darf die Mietkaution laut Mietrecht überhaupt maximal verlangt werden? In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution einbehalten? Und wie lange darf er die Zahlung nach dem Auszug zurückhalten? Diese und weiter Fragen beantworten wir gemeinsam mit unserem Fachanwältin Simone Staab der Kanzlei Arens Rechtsanwälte in diesem Ratgeber.

Höhe: Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Natürlich ist die Mietkaution eine Art Sicherheit für den Vermieter. Zahlt ein Mieter die vereinbarte Miete nicht oder ist die Wohnung nach dem Auszug beschädigt, kann er die Kaution vom Mieter dafür einbehalten. Aber gibt es eine Maximalgrenze, wie hoch die Kaution sein darf? Oder kann jeder Vermieter die Höhe selbst entscheiden? Rechtsanwältin Simone Staab gibt darauf eine ganz klare Antwort: „Laut Mietrecht darf die Mietkaution drei Monatsmieten – ohne Vorauszahlung für Nebenkosten – nicht übersteigen!“ Verlangt ein Vermieter mehr als drei Monatsmieten, muss man das also auf keinen Fall hinnehmen und kann die Zahlung in dieser Höhe verweigern!

Wann muss man die Kaution als Mieter zahlen?

Üblich ist es, dass der Mieter beim Unterschreiben des Mietvertrages oder spätestens beim Einzug die Kaution an den Vermieter auszahlt. Laut Gesetzgeber gibt es allerdings einen Sonderfall: Solltest du die Kaution in bar oder per Überweisung auszahlen, bist du als Mieter dazu berechtigt, die Mietkaution in drei monatlichen Raten auszuzahlen. „Das Recht auf eine Ratenzahlung kann nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden“, ergänzt Rechtsanwältin Simone Staab. Die erste Ratenzahlung wird in dem Monat fällig, indem das Mietverhältnis beginnt. Die restlichen Zahlungen sind in den folgenden Monaten fällig (Dauer insgesamt drei Monate). Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

  • Unterschrift Mietvertrag: 14. August 2022
  • Mietbeginn: 01.09.2022
  • 1. Rate: 01.09.2022
  • 2. Rate: 01.10.2022
  • 3. Rate: 01.11.2022

Ich kann die Mietkaution nicht bezahlen – was tun?

Wenn man beim Umzug generell schon knapp bei Kasse ist, kann es vorkommen, dass man die Kaution nicht bezahlen kann. Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten eine Mietkaution zu finanzieren. Neben der zuvor genannten Ratenzahlung kann man alternativ einen Dispokredit vereinbaren, die Zinsen sind dort allerdings sehr hoch. Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung wäre eine Mietkautionsbürgschaft zwischen Mieter und Vermieter.

Mietkaution Rückzahlung: Bis wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Die neue Wohnung ist schon gefunden, der Mietvertrag unterschrieben, der Umzug geplant und der Termin für die Wohnungsabnahme steht auch schon. Jetzt fehlt nur noch die Kaution vom Vermieter. Schließlich will der neue Vermieter ja auch wiederum seine Sicherheit. Aber bekommst du als Mieter die Kaution sofort nach dem Auszug wieder? Wie sehen deine Rechte aus? „Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter maximal bis zu 6 Monaten Zeit, die Kautionsrückzahlung zu prüfen. Quittiert der Vermieter aber im Übergabeprotokoll, dass die Wohnung mangelfrei ist, kann die Kaution auch früher zurückverlangt werden. Dies hängt vom Einzelfall ab. Steht noch die Abrechnung für die Betriebskostenabrechnung aus, die in der Regel erst im nächsten Jahr erfolgt, kann der Vermieter einen Sicherheitseinbehalt von der Kaution machen. In der Regel bis zum dreifachen der letzten Betriebskostennachzahlung“, erklärt Rechtsanwältin Simone Staab. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sollte er keine Mängel festgestellt haben oder sollten keine Nebenkostennachzahlungen ausstehen. Hat die Wohnung also keine Schäden und stehen keine Nachzahlungen aus, muss der Vermieter die gesamte Mietkaution seinem ehemaligen Mieter sofort nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen.

Noch ein Tipp: Sind bei der Wohnungsübergabe nur du und der Vermieter vor Ort, solltest du unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen und vom Vermieter unterschreiben lassen. So gehst du auf Nummer sicher, dass er euch im Nachhinein keine (zusätzlichen) Mängel vorwerfen kann.

Geld: Wo liegt meine Mietkaution beim Vermieter?

Habe ich die Kaution an meinen neuen Vermieter gezahlt, stellt sich mir schnell die Frage: Wo liegt das Geld denn jetzt? Kann der Vermieter es unter seine Matratze legen oder muss er es vielleicht auf einem eigens eingerichteten Konto anlegen? Oder kann es mir egal sein, solange ich die Kaution in voller Höhe am Ende wieder bekomme? Auch diese Fragen konnte mir Rechtsanwältin Simone Staab beantworten: „Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld anzulegen, zum Beispiel auf einem Kautionskonto. Dieses Konto darf eine Kündigungsfrist von maximal drei Monaten haben.“ Und wie sieht es laut Recht aus, wenn der Vermieter in Geldnöte gerät? „Falls der Vermieter in Insolvenz geht, haben die Gläubiger keinen Anspruch auf die Kaution auf dem Kautionskonto. Dieses Geld bekommt der Mieter in jedem Fall wieder zurück.“

Übrigens: Wenn du fragst, muss dir der Vermieter Auskunft darüber geben, wo er das Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat.

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Dieser Artikel wurde ursprünglich am 15. Mai 2017 veröffentlicht und am 25. August 2022 aktualisiert (Haftungsausschluss).

Unsere Partneranwältin

Rechtsanwältin Simone Staab ist Fachanwältin für Versicherungsrecht sowie Fachanwältin für Medizinrecht. Sie ist seit 2000 als Rechtsanwältin tätig und seit 2010 Partnerin der Sozietät Arens-Rechtsanwälte. Die Kanzlei Arens Rechtsanwälte hat seit 2007 Ihren Sitz in zentraler Lage der Innenstadt Köln.

Simone Staab

Simone Staab

Kanzlei Arens Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“