Wohnungsübergabeprotokoll bei einem Umzug.

Wohnungsübergabeprotokoll: Warum ist es so wichtig?

Haus & Mieten

Ob Kratzer an den Fliesen oder verlorene Schlüssel: Bei der Wohnungsübergabe gibt es viele potenzielle Diskussionspunkte zwischen Mieter und Vermieter. Ein Wohnungsübergabeprotokoll kann einen möglichen Streit beim Einzug oder Auszug zwischen Vermieter und Mieter vermeiden, da dort schriftlich festgehalten wird, in welchem Zustand sich die Mietwohnung befindet.

Gemeinsam mit dem Partneranwalt Felix Beer der Kanzlei Besold Rechtsanwälte klären wir, ob und wenn ja warum ein Protokoll für die Wohnungsübergabe sinnvoll ist, worauf man bei dem Protokoll achten muss und was man tun kann, wenn erst nach der Wohnungsübergabe Schäden festgestellt wurden. Zudem findest du hier eine Vorlage für ein Wohnungsprotokoll.

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Sowohl beim Ein- als auch Auszug überprüfen der Vermieter und der Mieter alle Räume auf mögliche Mängel und Abnutzungen. Um ein Beweismittel über den Zustand der Wohnung zu schaffen, gibt es das Wohnungsübergabe- oder Wohnungsabnahmeprotokoll. Hierin beschreibt der Vermieter sowohl den Zustand der Wohnung als auch Zählerstände und überreichte Schlüssel. „Zwar haben weder der Vermieter noch der Mieter ein Recht auf ein Protokoll. Allerdings ermöglicht es eine rechtssichere Übergabe des Mietobjekts. Beide Parteien können es daher bei späteren Meinungsverschiedenheiten als wichtiges Beweismittel vor Gericht nutzen“, erklärt Rechtsanwalt Felix Beer. Denn aufgrund des Übergabeprotokolls kann der Vermieter später nicht behaupten, dass es weitere Mängel als die im Protokoll aufgeführten gäbe. Umgekehrt kann aber auch der Mieter später nicht einwenden, dass Mängel nicht bestanden hätten.

Wohnungsübergabe - Mieter vs. Vermieter

Kurz vor dem Auszug aus der Wohnung gibt es viel zu tun: Kisten packen, Helfer organisieren, Möbel schleppen. Dabei bleibt so manches Mal nicht mehr genügend Zeit, die Wohnung vor der Übergabe auf Vordermann zu bringen. Anwalt Felix Beer rät allerdings dazu, die Übergabe gut vorzubereiten: „Vereinbaren Sie früh genug einen Termin mit Ihrem Vermieter. Denn spätestens am letzten Tag der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung geräumt an den Vermieter übergeben. Bedenken Sie auch, dass Sie dem Vermieter Termine für die Übergabe benennen müssen und nicht darauf warten sollten, dass der Vermieter sich wegen eines Termines bei Ihnen meldet.“

Wohnungsübergabe: Wer darf oder muss dabei sein?

  • Für Vermieter und Mieter gilt grundlegend Anwesenheitspflicht.
  • Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung einziehen kann. Sollte der Vermieter beispielweise am Übergabetermin unentschuldigt fehlen, muss er ggf. entstandene Kosten (bspw. Durch ein Umzugsunternehmen) des Mieters bei einem Einzug übernehmen.
  • Der Mieter hingegen muss bei einem Auszug dem Vermieter spätestens zum Zeitpunkt des Mietvertragsende sein Eigentum zurückgeben. „Sollte der Mieter den Übergabetermin vergessen oder unentschuldigt fehlen, kann der Vermieter nach §546a BGB Schadensersatz in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen. Unter Umständen kann das viel mehr sein, als bisher als Miete geschuldet war“, erklärt Felix Beer.

Falls Vermieter oder Mieter beim Übergabetermin verhindert sind und nicht erscheinen können, gibt es die Möglichkeit, dass bevollmächtigte Dritte, Hausverwalter oder Makler als Vertretung anwesend sind.

Doch Vorsicht: Der Vertragspartner bleibt der Vermieter. Wenn also ein Hausverwalter oder Makler als Vertretung für ihn beim Wohnungsübergabeprotokoll nicht alles korrekt dokumentiert, liegt die „Schuld“ trotzdem beim Vermieter.

Renovieren oder Reinigen – in welchem Zustand muss die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe sein?

Das Gesetz besagt, dass eine Wohnung besenrein übergeben werden muss. Dies bedeutet, dass grobe Verschmutzungen entfernt werden müssen. Darunterfallen:

  • Räume mit Teppichboden, Parkett, Laminat oder Fliesen müssen entweder durch einen Besen oder Staubsauger gesäubert werden.
  • Spinnenweben müssen entfernt werden – auch in Kellerräumen.
  • Fenster müssen bei sichtbaren Verschmutzungen geputzt werden.
  • Essensrückstände müssen sowohl in der Küche als auch im Kühlschrank beseitigt werden.
  • Kalkablagerungen müssen ebenfalls entfernt werden.

Eine Reinigung ist erforderlich, wenn im Mietvertrag festgehalten wurde, dass das Mietobjekt bei Übergabe sorgfältig gereinigt werden muss. Gleiches gilt auch für eine Renovierung, wenn es sich um Schönheitsreparaturen handelt. Auch hier ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag nötig.

Falls du in deiner Mietzeit Schäden verursacht hast, solltest du diese bei Auszug selbst fachgerecht beseitigen. Andernfalls kann der Vermieter die Reparatur beauftragen und die Kosten von dir verlangen.

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Checkliste Wohnungsübergabe - das solltest du beachten!

Zuvor haben wir schon geklärt, in welchem Zustand eine Wohnung abzugeben ist und wer bei dem Übergabetermin anwesend sein sollte. Für einen abschließende Abnahme der Wohnung sollten sich Vermieter und Mieter folgende Punkte unbedingt zusammen anschauen:

  • Mängel am Mietobjekt (am besten jeder Mangel einzeln).
  • Zustand der Wände.
  • Zustand der Fenster, Türen und Schlösser.
  • Mängel an Böden (Kratzer im Parkett oder Flecken auf dem Teppich).
  • Anzahl der Schlüssel.
  • Zählerstände (von Wasseruhren, Heizkörpern und Stromzählern).
  • Zustand der elektrischen Geräte, Leitungen, Wasserhähne und Heizkörper.
  • Schimmelbefall.
  • Zustand des Treppenhauses.

Es ist ratsam, vom Vermieter ein Übergabeprotokoll über die genannten Punkte zu verlangen. Auch sollten immer ein oder mehrere Zeugen mit dabei sein.

Rechtsanwalt Felix Beer erklärt außerdem: „Es sollten alle Räume aufgeführt werden, auch wenn keine Schäden vorhanden sind. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Sie außerdem Fotos von etwaigen Mängeln machen.“

Tipps zum Wohnungsübergabeprotokoll

Grundsätzlich gibt es keine speziellen Formvorschriften für ein Übergabeprotokoll. Unser Anwalt Felix Beer gibt dir aber einen Tipp, welche Informationen im Protokoll enthalten sein sollten:

  • Name und Adresse des Vermieters, Mieters und mögliche Zeugen
  • Anschrift der Wohnung
  • Datum der Übergabe
  • Datum des Einzuges bzw. Auszuges
  • Datum der letzten Renovierung
  • Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
  • Ggf. Inhalt des Ölheiztankes
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Alle vorhandenen Mängel und Schäden
  • Auch Räume ohne Schäden sollten aufgeführt werden, um spätere Diskussionen zu vermeiden

„Je genauer die Beschreibung der Schäden ist, desto aussagekräftiger ist das Protokoll vor Gericht, bei einem möglichen Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und Mieter“, erklärt Anwalt Felix Beer. Eine Rechtsschutzversicherung kann dir zudem helfen, Kosten eines Rechtsstreits abzudecken und eine anwaltliche Beratung zur Verfügung zu stellen.

Wichtig ist, dass du darauf achtest, dass beide Parteien das Protokoll unterschrieben haben und jede Partei ein Exemplar ausgehändigt bekommt.

Wohnungsübergabeprotokoll – Musterschreiben

Hier findest du eine Mustervorlage zum einem Wohnungsübergabeprotokoll.

Was kann ich tun, wenn ich im Nachhinein Schäden entdecke?

Vermieter und Mieter sind sich über den Zustand der Wohnung einig und haben das Übergabeprotokoll unterschrieben. Dem Einzug kann also nichts mehr im Wege stehen. Doch dann die Enttäuschung: Weitere Mängel tauchen auf. Ist jetzt die Chance auf Nachbesserung vertan? Laut Anwalt Felix Beer haben Mieter bei gravierenden Mängeln das Recht, diese vom Vermieter beheben zu lassen, auch wenn sie nicht im Übergabeprotokoll vermerkt sind: „Hierzu zählen insbesondere Schimmel in der Wohnung und nicht funktionierende Leitungen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diese Schäden auf eigene Kosten zu beheben. Kleinere Schönheitsmängel wie zerkratztes Parkett muss der Mieter hingegen hinnehmen, da sie den vertragsmäßigen Zustand der Wohnung nicht gefährden.“ Durch das unterschriebene Protokoll ist aber der Mieter verpflichtet zu beweisen, dass die Mängel schon von Anfang an vorhanden waren.

Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Mangel oder Schaden bei Übergabe nicht so leicht erkennbar war. Dabei handelt es sich um verdeckte Mängel. Dazu zählen zum Beispiel Schimmel unter der Tapete, defekte technische Leitungen oder Ungeziefer. In solch einem Fall muss der Mieter dem Vermieter umgehend schriftlich informieren. Entweder wird der Schaden dann mit in das Protokoll aufgenommen und beseitigt oder der Vermieter lehnt die Beseitigung ab. Wenn letzteres der Fall ist, hilft meistens nur eine anwaltliche Rechtsberatung. Eine Mediation kann auch helfen, zu einer Einigung zu kommen.

Der Vermieter kann das Übergabeprotokoll des ehemaligen Mieters sogar anfechten, wenn er beweisen kann, dass der Mieter den Schaden absichtlich verschwiegen hat.

Was tun, wenn einer nicht unterschreiben will?

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist nicht immer harmonisch. Daher kann es natürlich auch vorkommen, dass eine Partei das Wohnungsübergabeprotokoll nicht unterschreiben möchte. Der Rechtsexperte weiß hierzu: „Mieter und Vermieter sind nicht verpflichtet, das Übergabeprotokoll zu nutzen. Daher kann auch keine Partei gezwungen werden, das Dokument zu unterschreiben und anzuerkennen.“ Dennoch haben sowohl Mieter als auch Vermieter die Möglichkeit, eine Bestandsaufnahme durchzuführen, wie Anwalt Felix Beer weiter erklärt: „Verweigert eine Partei die Unterschrift, so kann die andere Seite einen sachkundigen und unabhängigen Zeugen hinzuziehen. Unterschreibt dieser das Protokoll, so erlangt es Beweiskraft.“

Wann bekomme ich meine Kaution zurück?

Bei fast jeder Mietwohnung verlangt der Vermieter eine Kaution, um sich abzusichern. Diese darf bis zu drei Nettokaltmieten betragen. Endet das Mietverhältnis, möchte der Mieter sie so schnell wie möglich wiederhaben. Das Wohnungsübergabeprotokoll ist ein erster Schritt, um seine Kaution wieder zu bekommen, wie Anwalt Felix Beer erklärt: „Bestehen keine offenen Forderungen des Vermieters mehr, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf Rückzahlung der Mietkaution.“ Da sich das Übergabeprotokoll jedoch nur auf die einwandfreie Übergabe der Wohnung bezieht, erhält der Mieter nicht automatisch die Kaution wieder, so der Rechtsanwalt weiter: „Bestehen noch andere Forderungen wie beispielsweise nicht gezahlte Nebenkosten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.“

Wie du siehst, ist ein schriftliches Wohnungsübergabeprotokoll definitiv zu empfehlen. Denn es kostet dich nichts außer Zeit, dieses zu verfassen – und du vermeidest späteren Ärger.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 15. Mai 2018 veröffentlicht und am 13. April 2022 aktualisiert (Haftungsausschluss).

Unser Partneranwalt

Felix Beer ist Partner der Kanzlei Besold Rechtsanwälte, die auf die Gebiete des Zivilrechts, des Verkehrs-, Miet-, Familien-, Erb-, Arbeitsrechts, sowie auf dem Gebiet des Sozialrechts spezialisiert ist. Bereits seit Beginn seiner Tätigkeit vertritt Felix Beer Mandanten vor allem im Mietrecht, sodass ihm die täglichen Probleme der Vermieter und Mieter von der Nebenkostenabrechnung bis zur Kündigung und Schönheitsreparaturen bestens bekannt sind. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt im Kauf-, Werkvertrags- und Versicherungsrecht.

Felix Beer

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Kanzlei Besold Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“