Bauherr: Aufgaben, Pflichten und rechtliche Absicherung

Ein Bauherr ist eine natürliche oder juristische Person, die ein Bauvorhaben plant, finanziert und durchführt oder durchführen lässt. Der Begriff ist geschlechtsneutral und gilt demnach für männliche, weibliche und diverse Personen gleichfalls. Der Bauherr ist der Auftraggeber und trägt die Verantwortung für das Bauprojekt. Da jedoch nur die wenigsten Bauherren selbst über sämtliche Fachkenntnisse verfügen, die für die Realisierung eines Bauvorhabens erforderlich sind, ist es durchaus üblich, dass Experten (Finanzierungsberater, Bauunternehmen, Architekten, Bauleiter, Sachverständige etc.) mit der Umsetzung beauftragt werden. Die komplette Haftung für den Hausbau – vom Bauantrag bis zur Fertigstellung – liegt dann beim Bauherrn als Auftraggeber. Er ist somit in erster Instanz Anlaufstelle für das Bauamt, Behörden und sonstige Dritte (z.B. Nachbarn). Ein Bauherr kann sich auf das Fachwissen der Experten verlassen, die er für das Bauprojekt engagiert hat. Das bedeutet, dass er zwar gegenüber Dritten für das Bauvorhaben verantwortlich bleibt, sich aber intern auf die beauftragten Experten berufen kann und sie im Zweifel auch für Fehler haftbar machen kann.

Der Bauherr kann eine Privatperson sein, z.B. der Eigentümer eines Grundstücks, der den Bau eines Hauses auf seinem Grundstück beabsichtigt. Ebenso kann aber auch eine juristische Person als Bauherr agieren, z.B. ein Unternehmen, das ein neues Gebäude errichtet und bezieht bzw. vermietet oder ein Bauträger, der das von ihm erworbene Grundstück bebaut und veräußert.

• Erwerb vom Bauträger: Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und durchführt, um sie anschließend zu verkaufen. Er übernimmt somit die Rolle des Bauherrn. Diese Konstellation ist häufig bei dem Erwerb einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus anzutreffen. Rechtlich gesehen schließt der Bauträger mit dem Käufer einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung.
• Umsetzung durch Generalunternehmen: Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Unternehmen, das von einem Auftraggeber (z.B. einem Bauherrn) mit der Ausführung eines Bauvorhabens beauftragt wird. Der Generalunternehmer übernimmt dabei im Verhältnis zu dem Bauherrn die Gesamtkoordination und Verantwortung für alle Bauleistungen, von der Planung bis zur Fertigstellung. Der Generalunternehmer übernimmt dabei die Bauleistungen entweder selbst oder mithilfe von Nachunternehmen.
• Architektenhaus: Ein Architektenhaus ist ein individuell geplantes und entworfenes Haus, das in enger Zusammenarbeit mit einem Architekten entsteht. Im Gegensatz zu Fertighäusern oder Bauträgerhäusern, die oft standardisierte Grundrisse und Designs haben, wird ein Architektenhaus speziell auf die Bedürfnisse und Wünsche des Bauherrn zugeschnitten. Auch hier bleibt der Bauherr als Auftraggeber des Architekten gegenüber Dritten verantwortlich. Der Architekt haftet ihm gegenüber jedoch intern für Planungs- und Überwachungsfehler. Außerdem obliegt dem Architekten in der Regel eine Pflicht, wirtschaftlich im Sinne des Bauherrn zu handeln.
• Fertighaus: Der Fertighausbau ist eine Bauweise, bei der die wesentlichen Bauteile des Hauses (Wände, Decken, Dach) in einer Fabrik vorgefertigt und anschließend auf der Baustelle montiert werden. Dadurch unterscheidet sich ein Fertighaus von einem Massivhaus, das Stein für Stein vor Ort errichtet wird. Beim Fertighausbau ist der Bauherr die Person oder das Unternehmen, das das Haus in Auftrag gibt und somit für das Bauprojekt verantwortlich ist. Auch wenn der Fertighausanbieter viele Aufgaben übernimmt, bleibt der Bauherr in der Regel der Auftraggeber und trägt die Letztverantwortung.

Für die Beurteilung der Frage, welche Pflichten der Bauherr hat, ist es daher unerlässlich, einerseits auf das Außenverhältnis, also das Verhältnis zwischen dem Bauherrn und Dritten (Bauamt, sonstige Behörden, Nachbarn, etc.) und andererseits auf das Innenverhältnis, also das Auftragsverhältnis zwischen dem Bauherrn und den von ihm beauftragten Fachleuten abzustellen.

Ungeachtet der vorstehenden Ausführungen handelt es sich bei den nachfolgend exemplarisch aufgelisteten Aufgaben meist um originäre Bauherrenpflichten:

• Planung und Beantragung der Baugenehmigung
• Beauftragung von Handwerkern
• Planung und Organisation von Gewerken in Eigenleistung sowie den Versorgungsmedien
• Beaufsichtigung und Absicherung der Baustelle
• Abschluss von Versicherungen (z.B. Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuerrohbauversicherung)
• Überwachung des Bauvorhabens
• fristgerechte Zahlung von Abschlägen
• Abnahme der Bauleistungen
• ggf. Herausgabe von Sicherheiten nach Vertragserfüllung bzw. nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (Bankbürgschaften)

Sowohl vor als auch während und nach der Bauphase muss der Bauherr viele bauordnungs- und verkehrssicherungsrechtliche Auflagen erfüllen – die sogenannten Bauherrenpflichten oder Bauherrenleistungen. Diese sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Es handelt sich meist um folgende Pflichten:

• Bauantrag: Der Bauherr muss einen Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen stellen. Erst nach erteilter Baugenehmigung darf das Bauvorhaben starten.
• Meldepflichten: Der Bauherr muss den Baubeginn, die Fertigstellung, archäologische Funde und gefährliche Altlasten der Bauaufsichtsbehörde melden.
• Sicherheit: Der Bauherr muss für die Sicherheit seiner Baustellen sorgen. Es darf von ihr keine Gefahr für Dritte ausgehen.
• Unfallanzeige: Der Bauherr muss alle Unfälle der zuständigen Berufsgenossenschaft melden.
• Zahlungsverpflichtungen: Der Bauherr muss allen finanziellen Verpflichtungen nachkommen.
• Abnahme von Leistungen: Der Bauherr muss erbrachte Leistungen und Bauabschnitte abnehmen, sofern keine wesentlichen Mängel vorliegen.
• Wahrung der Baustellenordnung: Der Bauherr muss die Anforderungen der beteiligten Gewerke erfüllen.

Sind Bauherr und Bauleiter das Gleiche? „Nein.”, weiß Anwalt Moradzadeh, „Bauherrschaft und Bauleitung sind zwei unterschiedliche baurechtliche Rollen. Ein Bauleiter muss gewisse fachliche Fähigkeiten und Kenntnisse nachweisen. So muss er nicht nur nachweisen, dass er eine Baustelle organisieren und die Qualitätskontrolle sicherstellen kann, er muss schlichtweg auch über die bautechnische Kompetenz verfügen, um spezifische bauliche Aspekte beurteilen zu können.“

Als Auftraggeber hat der Bauherr das Recht, an der Planung und Gestaltung des Bauvorhabens mitzuwirken. Mit anderen Worten ist er berechtigt, das Bauprojekt nach seinen Wünschen und Vorstellungen zu realisieren. So darf er

• die ausführenden Handwerker auswählen.
• Änderungen der Planung und Mehr- oder Minderleistungen verlangen, soweit umsetzbar.
• entscheiden, ob er Eigenleistungen erbringen möchte.
• Einsicht in die Bauunterlagen und -dokumentationen verlangen.
• Weisungen an die Gewerke erteilen.
• auf die Einhaltung vereinbarter Termine bestehen und bei Verzögerung Schadensersatz fordern.
• Abnahmen durchführen.
• Gewährleistung und Mängelbeseitigung einfordern.

Bis zur Fertigstellung der Immobilie haftet der Bauherr für alles, was auf der Baustelle passiert. Daher hat eine Sicherstellung der Verkehrssicherung eine hohe Priorität. „Auch wenn die Pflichten des Bauherrn an Fachleute weiterdelegiert werden, ist der Bauherr Dritten gegenüber nicht von der Haftung befreit”, warnt Anwalt Moradzadeh. Letztendlich trägt er immer noch die Verantwortung für die Beseitigung von Gefahrenquellen.

Unfälle mit Personenschäden können millionenhohe Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Auch Sachschäden durch umgestürztes Baumaterial sind schnell entstanden und können teuer werden. Daher ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ein Muss.

Der Bauherr ist immer in der Verantwortung, die Baustelle so zu sichern, dass niemand zu Schaden kommt. Das bedeutet, dass die Baustelle im besten Fall durch einen Zaun gesichert ist. „Unbefugte sollten keinen Zugang haben. Das Aufhängen eines Schildes 'Betreten verboten. Eltern haften für ihre Kinder' ist rechtlich nicht ausreichend”, weist Anwalt Moradzadeh hin.

Eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung deckt alle Risikobereiche eines Bauvorhabens ab. „Auch die, die im Vorfeld noch nicht greifbar sind. Beispielsweise Architekten-Fehler, nachträgliche Baumängel oder Ruhestörung, die zu Nachbarschaftsstreit führt”, erläutert Anwalt Moradzadeh. Mit dem Bauherren-Rechtsschutz kann der Bauherr sich rechtlich beraten und vertreten lassen. Bauprozesse sind meist sehr teuer und lassen sich durch kostenaufwändige Sachverständigengutachten kaum entscheiden, sodass eine Rechtsschutzversicherung für Bauherren sinnvoll sein kann.