Vermieter erstellt die Nebenkostenabrechnung.

Nebenkostenabrechnung: Was darf der Vermieter?

Haus & Mieten

Ob Mieter oder Eigentümer – an der jährlichen Nebenkostenabrechnung kommt niemand vorbei. Wasser und Abwasser, Steuer und Straßenreinigung und Müllbeseitigung wollen bezahlt werden. Diese und noch mehr Ausgaben gehören zu den Nebenkosten (oder auch Betriebskosten), die bei einem Haus oder Grundstück zwangsläufig anfallen.

Aber welche Rechte und Pflichten kommen mit den Nebenkosten auf dich zu? Und welche der Betriebskosten genau darf der Vermieter zum Beispiel auf seine Mieter umlegen? Was muss man alles bei der Betriebskostenabrechnung beachten?

Darf der Vermieter die Nebenkosten auf die Mieter umlegen?

Ich habe mich mal bei Rechtsanwalt Kai Solmecke informiert, was bei der Nebenkostenabrechnung erlaubt ist und was nicht. Natürlich kostet eine Immobilie Geld. Neben der Abtragung muss der Eigentümer auch noch die Betriebskosten, also die Nebenkosten, berappen. Dazu gehören unter anderem die Wasserversorgung, Heizkosten und Entwässerung, Gelder für die Straßenreinigung sowie Müllbeseitigung und Gartenpflege. Auch öffentliche Lasten wie die Grundsteuer sind Teil der Nebenkosten. Rechtsanwalt Kai Solmecke weiß: „All diese Betriebskosten kann der Vermieter auf die Mieter übertragen.“ Aber Achtung: „Kosten für die Instandhaltung und -setzung des Gebäudes sowie für Reparaturen oder die Hausverwaltung darf der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen.“

Übrigens: Die Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf den Mieter abgewälzt wurden, gelten als bereits in der Miete enthalten! Die darf der Vermieter also auf keinen Fall gesondert abrechnen.

Darf der Mieter Belege der Nebenkostenabrechnung einsehen?

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Schließlich kann jedem einmal ein Fehler unterlaufen, oder nicht? „Der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses hat das Recht, die Belege und Verträge zur Betriebskostenabrechnung einzusehen“, betont der Rechtsexperte. „Außerdem muss der Vermieter dafür sorgen, dass die einzelnen Rechnungsposten sowie die Gesamtrechnung übersichtlich und verständlich sind.“

So weit so gut. Aber was ist, wenn die Abrechnung falsch ist? „Ist die Nebenkostenabrechnung falsch oder sind die veranschlagten Kosten für den Mieter nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren.“ Am Ende sollte in der Aufstellung unbedingt vermerkt sein, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er ein Guthaben hat – schließlich soll es ja für alle Seiten fair bleiben.

Noch ein Tipp vom Rechtsexperten: „Bevor ein Mieter die Abrechnung anzweifelt und Rückzahlungen fordert, sollte er jedoch im Mietvertrag prüfen, welche Betriebskosten auf ihn umgelegt werden können und ob diese überhaupt nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind. Zusätzlich muss der Mieter die Belege einsehen.“ Die Betriebskostenverordnung sagt übrigens aus, was genau zu den Betriebskosten gehört und was nicht.

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Frist: Bis wann darf der Eigentümer Nachzahlungen für die Nebenkosten einfordern?

Wer mehr verbraucht als gedacht, muss wohl oder übel mit einer Nachzahlung rechnen. Das ist besonders ärgerlich, wenn die Nebenkostenabrechnung erst kommt, wenn man sie schon lange nicht mehr erwartet. Aber wie lange darf der Eigentümer die Abrechnung zurückhalten? „Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung vorlegen“, weiß Rechtsanwalt Kai Solmecke. Der Zeitraum wird im Mietvertrag bestimmt und muss sich nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr decken. „Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er auch keine Nachzahlung mehr verlangen!“

Wie immer bestätigen aber Ausnahmen die Regel: Wer mit seinem Vermieter eine Pauschale vereinbart hat, muss keine Nachzahlungen leisten – auch wenn die tatsächlichen Betriebskosten viel höher sind als der vereinbarte Pauschalbetrag!

Wenn du an der Betriebskostenabrechnung zweifelst, solltest du also unbedingt nochmal einen Blick in den Mietvertrag werfen. So lässt sich vermutlich schon das ein oder andere Missverständnis aus der Welt schaffen! Oder du schaust in unserer Aufstellung nach – dort findest du alle Betriebskosten, die der Vermieter umlegen darf.

Umlagefähige Nebenkosten

Der Deutsche Mieterbund hat einmal alle Nebenkosten zusammengefasst, die der Vermieter laufend auf den Mieter umlegen darf:

  • Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch “öffentliche Lasten des Grundstücks”.
  • Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  • Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  • Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  • Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  • Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt die “Wohnfläche” als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Wenn du also auf deiner Betriebskostenabrechnung Kostenpositionen entdeckst, die dir nicht ganz richtig vorkommen, dann lass die Abrechnung unbedingt prüfen.

Dieser Artikel wurde ursprünglich am 15. Februar 2018 veröffentlicht (Haftungsausschluss).

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Kai Solmecke kennt sich mit dem Zivilrecht bestens aus. Er ist Gründungspartner der Siegburger Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte, die inzwischen an sechs Standorten im Rheinland vertreten ist. Mit ihrem großen Rechtsanwaltsteam deckt die Kanzlei eine Vielzahl an juristischen Fachgebieten ab, so zum Beispiel Bank- und Kapitalmarktrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Miet-und WEG-Recht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht und Verkehrsrecht. Die Kanzlei vertritt sowohl mittelständische Unternehmen als auch Verbraucher.

Kai Solmecke

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Kanzlei Solmecke Rechtsanwälte

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „Miet- und Immobilienrechtsschutz“