Vermieterpfandrecht: Was ist wann erlaubt?

Durch das Vermieterpfandrecht, das in § 562 BGB geregelt ist, haben Vermieter ein Instrument, für ausstehende Mietzahlungen eine Sicherheit zu erlangen. Denn das Vermieterpfandrecht erlaubt ihnen, ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters, die in dessen Eigentum stehen müssen, auszuüben. Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht, das an sogenannten beweglichen Sachen entsteht, also beispielsweise an Möbeln, Geräten oder Bildern, nicht aber an Grundstücken oder Forderungen. Es entsteht, wenn die Sachen in die Wohnung eingebracht werden. „Es setzt weder voraus, dass der Vermieter bereits im Besitz des zu pfändenden Gegenstandes ist, noch bedarf es einer Einigung der Mietvertragsparteien darüber, dass dem Vermieter das Pfandrecht zustehen soll“, erläutert Rechtsanwalt Udo Smetan, Experte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Grundsätzlich besteht das Vermieterpfandrecht uneingeschränkt für alle fälligen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter. Allerdings ist ausnahmsweise nach § 562 Abs. 2 BGB auch die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts für noch nicht fällige und im laufenden Jahr und im Folgejahr fällig werdende Forderungen möglich, wenn der Grund der Forderung bereits gelegt ist, aber die Höhe dieser Forderungen noch nicht feststeht.

Hat der Vermieter fällige, aber rückständige Forderungen gegen den Mieter, muss er das bereits entstandene Vermieterpfandrecht zunächst ausüben bzw. geltend machen. Hier sind keine besonderen Formalien zu beachten. Wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter erklärt, von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen, kommt dies der Ausübung des Pfandrechts gleich. Dem Mieter ist dann vom Vermieter aufzuerlegen, dass er die pfändbaren Gegenstände bei einem späteren Auszug nicht mitnehmen darf, sondern in der Wohnung zu belassen bzw. an den Vermieter herauszugeben hat. Der Vermieter ist aber gut beraten, aus Beweisgründen das Vermieterpfandrecht schriftlich auszuüben und das Schreiben beweisbar zuzustellen (zum Beispiel Einwurf-Einschreiben).

Das Vermieterpfandrecht kann nur für Forderungen ausgeübt werden, die aus dem Mietverhältnis resultieren:

• Mietzahlungen
• Nebenkostenvorauszahlungen
• Nebenkostennachzahlungen
• Untermietzinszuschlag
• Nutzungsentschädigung
• Mietausfallforderungen
• Zinsansprüche aus dem Mietverhältnis
• Vertragsstrafen (im Gewerbemietrecht)
• Kosten der Rechtsverfolgung (Anwalts- und Prozesskosten)
• Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnutzung

Nicht möglich ist die Ausübung des Vermieterpfandrechts für solche Forderungen, die nur anlässlich des Mietvertrages entstanden sind, wie ein Darlehen des Vermieters an den Mieter oder die Zahlung der Kaution.

Grundsätzlich können alle beweglichen Sachen des Mieters gepfändet werden. Es gibt aber viele Ausnahmen. Nicht gepfändet werden können:

• Sachen, die der Mieter für die einfache Haushaltsführung benötigt
• Sachen, die der Mieter für eine Erwerbstätigkeit, aus gesundheitlichen Gründen oder aufgrund einer Weltanschauung oder Religion benötigt
• Bargeld bis zur Höhe des jeweiligen Freibetrags
• Unterlagen, private Notizen, Tagebücher etc. deren Verwertung ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht wäre
• öffentliche Urkunden, Orden, Ehrenzeichen und Trauringe
• Haustiere

Dies bedeutet allerdings, dass das Vermieterpfandrecht in vielen Fällen keinen Erfolg bringt, da verschuldete Mieter regelmäßig keine höherwertigen Gegenstände oder hohe Bargeldbeträge in der Wohnung aufbewahren dürften. Wenn ein Vermieter sein Pfandrecht geltend macht, behaupten Mieter häufig, dass die Sache Eigentum eines Dritten ist. Nach einem Urteil des Frankfurter Oberlandesgerichts von 2012 trifft den Vermieter hier die Beweislast, dass die Sache dem Mieter gehört. Der Mieter hingegen muss seine Behauptung beweisen, dass die Sache im Einzelfall unpfändbar sei, beispielsweise weil sie der Erwerbstätigkeit dient.

„Wenn pfändbare Sachen aus dem Mietobjekt entfernt werden, erlischt grundsätzlich das Vermieterpfandrecht an den Gegenständen. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter von der Entfernung weiß und der Entfernung nicht widerspricht”, sagt Rechtsanwalt Smetan. Entfernt der Mieter einen pfändbaren und gepfändeten Gegenstand, beispielsweise ein wertvolles geerbtes Gemälde ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters, kann der Vermieter die Rückschaffung in die Wohnung oder die Herausgabe an sich verlangen. Der Vermieter ist auch berechtigt, das unberechtigte Entfernen der gepfändeten Sachen zu verhindern. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter aber beim Entfernen der Sachen quasi auf frischer Tat ertappen. Der Vermieter darf nicht gegen den Willen des Mieters in die Wohnung eindringen. Beim Auszug des Mieters darf der Vermieter aber die gepfändeten Sachen an sich nehmen.

Schafft der Mieter gepfändete Gegenstände ohne Wissen des Vermieters oder gegen dessen Willen aus der Wohnung, kann er sich einer strafbaren Pfandkehr schuldig machen.

Auch wenn der Vermieter das Pfandrecht ausgeübt hat und ihm das Pfandrecht zusteht, darf er nicht einfach an der Tür seines Mieters klingeln und sich nach Belieben an dessen Gegenständen bedienen. Tut er es dennoch, begeht er unerlaubte Selbsthilfe oder gar selbst eine schwere Straftat. Der Vermieter muss in diesem Fall also die Herausgabe der gepfändeten Gegenstände verlangen. Weigert sich der Mieter, diese herauszugeben, bleibt dem Vermieter nur die Klage vor dem Amtsgericht auf Herausgabe an sich. Hat der Vermieter einen Titel erwirkt - in der Regel ist das ein Urteil - kann der Gerichtsvollzieher in der Wohnung eine Liste mit allen pfändbaren Gegenständen erstellen. Dabei kennzeichnet er diese Sache mit einer Pfandmarke. Anhand der Bestandsliste kann der Vermieter dann die Pfändung vornehmen.

Im letzten Schritt findet im Vermieterpfandrecht die Verwertung der Sachen statt. Dies geschieht bei einer öffentlichen Versteigerung. Danach geht der durch die Versteigerung erzielte Erlös an den Vermieter. Falls der Erlös der Versteigerung höher war als die offenen Forderungen sowie die Verfahrenskosten, wird dem Mieter der Überschuss erstattet.