Mieterhöhung widersprechen: Fristen & Rechte

Eine Mieterhöhung darf nicht willkürlich erfolgen. Der Vermieter muss dich nach § 558a BGB in Textform darüber informieren, also per Brief, Fax oder E-Mail. „Eine mündlich ausgesprochene Mieterhöhung im Hausflur ist unwirksam. Man muss hier also keine Sorge haben, etwas falsch zu machen.”, so Rechtsanwalt Felix Beer.

Damit eine Erhöhung der Miete rechtlich Bestand hat, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Laut § 558 BGB gilt:

• Die letzte Mieterhöhung liegt mindestens 15 Monate zurück (Jahressperrfrist).
• Die Erhöhung wird dem Mieter in Textform – eine Unterschrift ist also nicht nötig – mitgeteilt.
• Die Erhöhung ist begründet, z.B. durch drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder den kommunalen Mietspiegel. Den aktuellen Mietspiegel findet man in der Regel auf der Website der Stadt oder Kommune.
• Die Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wichtig: Es gilt zusätzlich eine sogenannte Kappungsgrenze. In den meisten Regionen liegt diese bei 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten (z.B. Berlin, München oder Köln) bei nur 15 Prozent. Diese darf innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden. Welche Grenze in deiner Stadt gilt, erfährt man z. B. beim Deutschen Mieterbund.

Das Mietrecht schützt den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen. Im Grundsatz gilt, dass jede Erhöhung der Miete begründet werden muss. Fehlt eine solche Begründung oder ist diese nicht nachvollziehbar, oder verlangt der Vermieter nicht die Zustimmung, ist die Mieterhöhung unwirksam. Auch bei solchen Formfehlern muss man der Mieterhöhung nicht zustimmen. Rechtlich heißt dieser Vorgang Widerspruch und nicht Einspruch.

Durch eine Modernisierung einer Wohnung oder eines Hauses erhöht sich der Wohnwert. Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete um bis zu 8 Prozent der entstandenen Sanierungskosten pro Jahr erhöhen. Die Maßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. Auch eine energetische Sanierung kann zu einer Erhöhung führen. Auch dies muss nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein.

Eine Mieterhöhung wird nicht sofort wirksam. Zwischen dem Zugang des Informationsschreibens und dem Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden soll, müssen zwei volle Kalendermonate liegen.

Beispiel: Ein Schreiben mit den Informationen zur Erhöhung der Miete vom 10. Mai bedeutet: Frühestes Inkrafttreten der höheren Miete ist der 1. August. Man muss der Mieterhöhung also bis spätestens 31. Juli zugestimmt haben, wenn sie wirksam ist.

Wer die Mieterhöhung ablehnen möchte, muss nichts weiter unternehmen, insbesondere auch nicht die erhöhte Miete zahlen, sagt Anwalt Felix Beer. Schweigen bedeutet keine Zustimmung; die Zahlung wird aber als Zustimmung ausgelegt werden.

Soweit die Mieterhöhung wirksam ist – es kann ja auch sein, dass die Erhöhung nur teilweise verlangt werden kann – muss der Mieter die Zustimmung erklären, da der Vermieter ansonsten auf Zustimmung klagen kann.

Außerdem hat man bei einer Mieterhöhung – egal, ob sie wirksam ist oder nicht – ein Sonderkündigungsrecht, das bis spätestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung erklärt und dem Vermieter zugegangen sein muss. In dem Fall tritt die Mieterhöhung dann nicht ein.

Typische Gründe für die Unwirksamkeit der Mieterhöhung:

• Die Vergleichsmiete wird überschritten.
• Es liegt ein Formfehler vor (z. B. fehlende Begründung).
• Die Kappungsgrenze wird nicht eingehalten.
• Es werden Merkmale aus dem Mietenspiegel genannt, die für die Wohnung nicht zutreffen.

Wenn keine Zustimmung verlangt werden kann, muss der Vermieter ein erneutes, korrigiertes Ankündigungsschreiben erstellen und zusenden. Dann beginnt eine neue Frist von zwei Monaten.

Möchte der Vermieter die Zustimmung durchsetzen, kann er gerichtlich auf Zustimmung klagen. Dabei wird geprüft, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Bis zur Entscheidung des Gerichts darfst man die alte Miete weiterzahlen.

Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig. Es lohnt sich, das Schreiben genau zu prüfen. Ob Fristen eingehalten wurden, die Begründung stichhaltig ist oder die Höhe angemessen ist. Wer einer fehlerhaften Mieterhöhung nicht zustimmt, hat in der Regel gute Chancen, höhere Kosten abzuwehren. Im Zweifel hilft die Unterstützung durch einen Mieterverein oder eine rechtliche Beratung. Dank einer Mietrechtsschutzversicherung werden die Kosten im Konfliktfall für dich übernommen.