Mietrückstand: Wann die Kündigung für Vermietende möglich ist

Wenn die mietende Person fällige Mietzahlungen nur teilweise oder auch gar nicht begleicht, spricht man von einem Mietrückstand. Es ist unerheblich, wie hoch der Mietrückstand ist – selbst ein Cent genügt rechtlich betrachtet schon, damit die Definition erfüllt ist.

Wenn du eine Immobilie vermietest und auf Mietzahlungen warten musst, liegt der Gedanke nahe, bei einem Mietrückstand eine Kündigung auszusprechen und an eine zuverlässigere Person zu vermieten. Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, besteht diese Möglichkeit. Wichtig: Du musst hier sauber zwischen der ordentlichen Kündigung (fristgerecht zum Ende der vereinbarten Kündigungsfrist) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung unterscheiden.

Bei der fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis sofort, also ohne dass die im Mietvertrag vereinbarte Frist eingehalten wird. Die Anforderungen, damit diese Art der Kündigung rechtmäßig ist, sind in § 543 Absatz 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt:

• Der Mieter ist an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug, und zwar mit einem „nicht unerheblichen Teil“, oder
• Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum (als zwei Termine) mit der Zahlung in Verzug, aber der Mietrückstand beträgt mindestens zwei Monatsmieten.
• Was als „nicht unerheblich“ gilt, regelt § 569 BGB : Der Betrag muss eine Monatsmiete übersteigen.

In diesem Fall kannst du aufgrund der Mietschulden ohne Abmahnung den Mietvertrag fristlos kündigen. Allerdings hat die mietende Person Möglichkeiten, die Kündigung im Rahmen einer Schonfrist zu verhindern – mehr dazu gleich.

Außerdem ist eine ordentliche Kündigung zum Ende der Kündigungsfrist möglich. Die Voraussetzungen dafür sind anders: Es genügt, wenn die mietende Person mindestens einen Monat lang mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist.

Obwohl die fristlose Kündigung lange als die „härtere“ Maßnahme galt, sieht die heute gängige Praxis anders aus: Oft werden beide Kündigungsarten gleichzeitig ausgesprochen. Dies zielt darauf ab, das Mietverhältnis unabhängig von einer innerhalb der Schonfrist nachgezahlten Miete zu beenden, z. B. im Fall von lange bestehenden, nicht mehr lukrativen Mietverträgen.

Für die fristlose Kündigung der Wohnung bei Mietrückstand gilt: Wenn die mietende Person rechtzeitig – vor Zustellung der Kündigung – eine Zahlung vornimmt, sodass sie nicht mehr mit einem „nicht unerheblichen Teil“ im Rückstand ist, entfällt der Kündigungsgrund. Für Frau Meier bedeutet das: Sie müsste noch vor Zustellung der Kündigung so viel zahlen, dass sie maximal eine Monatsmiete schuldet. Allerdings muss sie darauf achten, nicht über „einen längeren Zeitraum“ einen Mietrückstand über zwei Monatsmieten anzuhäufen.

Ist das Kündigungsschreiben bereits zugestellt worden, hat sie noch immer eine Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden: Ab Erhalt der förmlichen Räumungsklage sieht das Mietrecht eine zweimonatige Schonfrist vor (§ 569 BGB). Innerhalb dieser Schonfrist muss Frau Meier die gesamten Mietschulden begleichen – und eventuell auch eine zusätzliche Entschädigung nach § 546a BGB für verspätete Rückgabe der Mietsache. Die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand wird dann unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn beispielsweise das Jobcenter (Sozialamt) zusichert, den Betrag zu zahlen. Allerdings darf Frau Meier von diesem Recht nur einmal in zwei Jahren Gebrauch machen.

Im Falle einer ordentlichen Kündigung entfällt die Schonfrist. Deshalb empfiehlt es sich, zusätzlich zur fristlosen Kündigung auch gleichzeitig die Kündigung zum Ende der Kündigungsfrist auszusprechen, wenn du die Beendigung des Mietverhältnisses anstrebst. Denn die ordentliche Kündigung bleibt in der Regel auch dann noch wirksam, wenn die mietende Person innerhalb der Schonfrist zahlt. Ein Gericht kann in diesem Fall aber auch anders entscheiden, wenn die mietende Person offenbar gewillt ist, ihren Pflichten ab jetzt nachzukommen. Begründet liegt dies im Grundsatz von Treu und Glauben, der ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist.

Mit Zahlung der Miete innerhalb der Schonfrist ist zwar der Räumungsstreit beigelegt, die mietende Person trägt allerdings die Kosten des Rechtsstreits. Dies sind, wenn der Vermieter oder die Vermieterin einen Rechtsanwalt beauftragt hat, bei einer Nettokaltmiete von 600 Euro Kosten von etwa 1.500 Euro. Diese werden vom Gericht vollstreckbar festgesetzt und können mit der Kaution verrechnet werden. Die vermietende Person kann dann die Auffüllung der Kaution verlangen, was bei Nichterfüllung einen neuen Kündigungsgrund darstellt.

Bis wann genau ist die Miete zu überweisen, wann verjähren Mietschulden und ist die Verrechnung mit der Mietkaution erlaubt? Hier findest du ein paar wichtige Besonderheiten des Mietrechts.

Grundsätzlich wird die Entrichtung der Mietzahlung im Mietvertrag vereinbart. Steht dort kein konkreter Termin, gilt: Die Miete muss am dritten Werktag des Monats gezahlt werden. Achtung: Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag.

Allerdings genügt es, wenn der Mieter die Zahlung angewiesen hat – auch wenn sie etwas später auf dem Konto des Vermieters eingeht. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil AZ VIII ZR 222/15 entschieden. Die mietende Person ist aber dafür verantwortlich, dass das Konto gedeckt ist.

Die Frist für die Verjährung von Mietschulden beginnt am Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind. Nach Ablauf von drei Jahren sind die Schulden verjährt. Beispiel: Frau Meiers Mietrückstand ist im September 2025 entstanden. Die Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2025, und die Mietschulden verjähren am 1. Januar 2029.

Was passiert, wenn dein Mieter die Miete immer wieder unpünktlich zahlt? Es ist ärgerlich: Wird zum Beispiel die Miete regelmäßig zwei Wochen später bezahlt als vereinbart, sind die oben genannten Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Mietrückstand nicht erfüllt. Trotzdem musst du das nicht hinnehmen. Du kannst in diesem Fall eine (schriftliche!) Abmahnung aussprechen und gegebenenfalls beim nächsten Verstoß kündigen.

Wenn die mietende Person die Miete mindert, hängt die Möglichkeit zur Kündigung davon ab, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist: Ist sie es, entstehen keine Mietrückstände und es gibt keinen Kündigungsgrund. Hier muss im Zweifel ein Gericht entscheiden.

Ebenso verhält es sich bei der Kündigung durch einen Mietrückstand, der aufgrund einer Mieterhöhung entsteht: Bei einer berechtigten Erhöhung ist auch die Kündigung zulässig (sofern die anderen Voraussetzungen erfüllt sind).

Die Kündigung wegen Mietrückstand ist eine Sache – dein Geld möchtest du natürlich trotzdem haben. Ein sinnvoller erster Schritt, sofern die Fronten nicht völlig verhärtet sind, ist immer das persönliche Gespräch. Fruchtet das nicht, hast du mehrere Möglichkeiten: Du kannst die Forderung an ein Inkassobüro übergeben oder Zahlungsklage erheben. Du hast außerdem ein Vermieterpfandrecht .

Maßnahmen wie Klagen sind jedoch immer mit einem Risiko verbunden. Insbesondere eine Räumungsklage, wenn der Mieter nicht zahlt und nicht auszieht, kann langwierig und aufwendig sein. Oft ist eine außergerichtliche Lösung besser, zum Beispiel eine Mediation . Sinnvoll ist auf jeden Fall eine Rechtsschutzversicherung , die dir sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht zur Seite steht.

Wenn keine anderen Maßnahmen greifen, erlaubt das Gesetz dir sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung der Wohnung bei Mietrückstand. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten, und nicht immer ist die Kündigung der beste Weg, wenn die Miete nicht bezahlt wird. Eine anwaltliche Beratung ist auf jeden Fall sinnvoll – so stellst du sicher, dass du dich rechtskonform verhältst und deine Ansprüche bestmöglich durchsetzt.