Rücktritts- und Widerrufsrecht: Kann man einen Mietvertrag widerrufen?

Grundsätzlich enthält das Mietrecht kein allgemeines Widerrufsrecht für einen Mietvertrag. Ein Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Das bedeutet, dass durch ihn eine langfristige Vertragsbeziehung mit Zahlungsverpflichtungen zustande kommt. Davon kann man nicht einfach zurücktreten. Im Gegensatz dazu ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich.

Wichtig zu wissen: Auch ein mündlicher Mietvertrag ist rechtsverbindlich. Wer sich also telefonisch oder bei der Besichtigung mit jemandem geeinigt hat, schließt hierdurch einen wirksamen Mietvertrag. Auch diese mündliche Übereinkunft kann man nicht einfach widerrufen.

Ist der Vertrag für die neue Mietwohnung also geschlossen, ist er für beide Seiten rechtlich bindend. „Es gibt dann nur wenige Wege, einen Rücktritt vom Mietvertrag zu erklären. Dies muss per Gesetz oder mit einer Klausel im Vertrag vorgesehen sein, um im Nachhinein den Mietvertrag widerrufen zu können“, erklärt Udo Smetan, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Ein Widerruf des Mietvertrags ist nur dann zulässig, wenn es sich um einen Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher handelt. Wenn der Vermieter nur eine oder zwei Wohnungen hat und primär nicht in Erwerbsabsicht handelt, sondern nur sein Vermögen verwalten will, könnte diese Voraussetzung beispielsweise nicht erfüllt sein. Wer beabsichtigt seinen Mietvertrag zu widerrufen, sollte sich unbedingt vorher rechtlich beraten lassen.

Die praktischste und häufigste Möglichkeit einen Mietvertrag wieder aufzulösen ist ein gemeinsamer Aufhebungsvertrag . Stimmen beide Parteien zu, kann das Mietverhältnis dadurch vor Beginn oder Einzug aufgehoben werden.

Wichtig ist dabei eine schriftliche Vereinbarung, um Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen. Diese Lösung ist konfliktarm, da beide Seiten profitieren: Der Mieter kann in seine Traumwohnung ziehen, während der Vermieter seine Wohnung schnell wieder an andere Interessenten weitervermieten kann. Der Vermieter muss sich aber nicht auf einen solchen Mietaufhebungsvertrag einlassen.

Erhebliche Mängel oder Pflichtverletzungen durch den Vermieter rechtfertigen zwar kein klassisches Widerrufsrecht, ermöglichen aber eine fristlose Kündigung.

Typische Gründe sind:

• Verzögerungen in der Wohnungsübergabe

• vertraglich vereinbarten Reparaturen vor Mietbeginn nicht fertig

• Nasse Wände, Böden oder Schimmel in der Wohnung

• Heizung funktioniert nicht

„Wenn eine Wohnung zu Mietbeginn nicht bezugsfertig ist, empfehle ich, dem Vermieter eine Frist zur Behebung zu setzen“, ergänzt Udo Smetan. „Ist die sogenannte Leistungsstörung bis zum Fristablauf noch vorhanden, kann man vom Mietvertrag zurücktreten.“ Gemäß § 323 BGB liegt in solchen Fällen ein Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung vor.

Die bereits gezahlte Mietkaution sollte man in diesem Falle ebenfalls schriftlich zurückverlangen. Falls der Vermieter nicht reagiert, können rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Merke: Der Bruch von wesentlichen Vertragsvereinbarungen durch den Vermieter kann es rechtfertigen, aus einem Mietvertrag auszusteigen – auch vor Einzug.

In Deutschland gilt Vertragsfreiheit. Deshalb können Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbaren, die ein Widerrufsrecht oder eine befristete Rücktrittsfrist (z. B. 14 Tage) vorsieht.

Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn:

1. die Wohnung noch nicht bezogen wurde,

2. das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat und

3. die Rücktrittsfrist rechtsgültig vereinbart ist.

Solche Klauseln für einen Rücktritt vom Mietvertrag kommen in der Praxis seltener vor, sind aber rechtlich zulässig.

Mietverträge können widerrufen werden, wenn sie im Rahmen eines sogenannten Haustürgeschäfts ( § 312b BGB ) zustande gekommen sind. Das Widerrufsrecht für einen solchen Mietvertrag beträgt 14 Tage.

Beispiel: Wird jemand beim Kaffeetrinken vom potenziellen Vermieter zum schnellen Unterschreiben gedrängt, kann der Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden – vorausgesetzt, die Wohnung wurde vorher nicht besichtigt.

Ein Gericht entschied zudem, dass dieses Widerrufsrecht auch gilt, wenn jemand in einer für ihn gewohnten Umgebung aufgesucht wird. Es greift also ebenso, wenn der Vermieter den Arbeitsplatz aufsucht und dort eine Unterschrift erwirkt ( Az. 4 O 181/02 ).

Wird ein Mietvertrag rein über Telefon, E-Mail oder Messenger-Dienste abgeschlossen, handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft gemäß § 312g BGB . Auch hier gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht für den Mietvertrag. „Allerdings ist dieser Fall eher theoretischer Natur“, weiß Rechtsanwalt Udo Smetan aus der Praxis. Der Widerruf eines solchen Mietvertrags ist ausgeschlossen, wenn der Wohnraum vorher besichtigt wurde (§ 312 Abs. 4 Nr. 2 BGB).

Andere Vertragsänderungen sind anfechtbar, wenn sie in Form eines Fernabsatzgeschäfts erfolgen. Das gilt u.a. für:

• Mieterhöhung außerhalb des Verfahrens nach 558 BGB z. B., wenn der Vermieter um eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kosten anfragt.
• Änderung der Mietstruktur z. B. Umstellung von Pauschalmiete auf Miete mit Vorauszahlungen auf Betriebskosten.
• Änderung von Gebrauchsrechten z. B. Tausch Dachboden gegen Keller.
• sonstige Vereinbarungen des Mietvertrags z. B. Verzicht des Mieters auf Instandsetzung gegen dauerhafte Mietminderung oder Vereinbarungen über eine Modernisierung.

Da es in der Regel keine Möglichkeit gibt, vor Mietbeginn vom Vertrag abzurücken, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Rücktrittsklausel, war ein Fernabsatz-/Haustürgeschäft oder es liegt ein Vertragsbruch durch die vermietende Partei vor.

Dennoch kann man auch vor Beginn den Mietvertrag kündigen . „Allerdings muss man in diesem Fall trotzdem die vereinbarte Kaution sowie die drei Monatsmieten zahlen. Die Wohnung muss aber nicht tatsächlich genutzt oder bewohnt werden. Wer sich einem kulanten Vermieter gegenüber sieht, sollte auch in diesem Fall einen Mietaufhebungsvertrag anstreben“, gibt Rechtsexperte Udo Smetan zu bedenken.

Sollte der Vermieter bewusst erhebliche Mängel verschweigen oder den Mieter im Gespräch gar bedrohen, lässt sich der Mietvertrag innerhalb der geltenden Frist wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dafür hat die betroffene Person laut § 124 BGB eine Einjahresfrist ab dem Zeitpunkt, an dem man die Täuschung entdeckt. Im Falle einer Drohung beginnt die Frist zu dem Zeitpunkt, in dem die Zwangslage endet.

Als Mieter muss man allerdings auch immer wahre Angaben machen. Wer sein Einkommen zu hoch angibt oder eine gefälschte Bürgschaft vorlegt, liefert dem Vermieter wiederum einen Grund den Mietvertrag anfechten zu können.