Haus überschreiben: Immobilien zu Lebzeiten weitergeben

Wenn du Eigentümer eines Hauses bist, geht dieses nach deinem Tod auf deine Erben über. Du kannst aber auch zu Lebzeiten schon entscheiden, dass dein Haus den Eigentümer wechselt, und es überschreiben. Dabei handelt es sich um eine Schenkung , auf die sich beide Parteien einigen müssen. Sie wird auch vorweggenommene Erbfolge genannt. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Eine Schenkung ist nach § 516 BGB grundsätzlich immer unentgeltlich. Dennoch kannst du Geld erhalten, wenn du das Grundstück und das Haus überschreibst, allerdings deutlich weniger als bei einem Verkauf. Man spricht dann von einer sogenannten gemischten Schenkung. Die Schenkung rentiert sich häufig vor allem dadurch, dass du sie an gewisse Bedingungen knüpfen kannst.

Das sind typische Gründe für eine Hausüberschreibung:

• Übergabe an Personen, die nicht erben: Aus gesetzlicher Sicht haben nur deine nahen Angehörigen, also primär Kinder und Ehegatten, einen Anspruch darauf, dich zu beerben. Möchtest du aber, dass andere dir nahestehende Personen – unverheiratete Partner, Geschwister, Freunde – deine Immobilie bekommen, kannst du ihnen das Haus überschreiben. Das gilt im Übrigen auch, wenn du dein Haus an eine Organisation weitergeben möchtest.
• Nachlass zu Lebzeiten regeln: Streitigkeiten um das Vermögen sind im Erbfall keine Seltenheit. Besonders wenn mehrere Personen erben, ist es sinnvoll, die Verhältnisse frühzeitig zu klären und Streit zu vermeiden. Auch Immobilien können Gegenstand von Auseinandersetzungen sein, vor allem dann, wenn in der Erbengemeinschaft unterschiedliche Pläne für die Immobilie bestehen.
• Pflichtteil für Enterbte schmälern: Das deutsche Erbrecht sieht vor, dass enterbte Familienmitglieder Pflichtteilsansprüche haben. Sie können dann die Hälfte des gesetzlichen Erbteils verlangen. Sinkt aber der Wert der zum Todestag vorhandenen Erbmasse durch vorherige Schenkung, sinkt auch der gesetzliche Erbteil und damit der Pflichtteil.
• Erbschaftssteuer sparen: Durch Schenkung schmälert sich der Wert der Erbschaft und damit auch die Höhe der Erbschaftssteuer. Und man profitiert doppelt von den Freibeträgen – einmal für die Schenkung und einmal für das Erbe.

Übrigens: Wenn du dir nicht ganz sicher bist, ob du dein Haus tatsächlich überschreiben möchtest, kann eine Überlassung eine Alternative sein. In diesem Fall gehört die Immobilie weiterhin dir und du überlässt sie einer anderen Person für einen festen zeitlichen Rahmen zur Nutzung.

Die Entscheidung, ob du dein Haus überschreibst, solltest du gut überdenken. Hol dir in jedem Fall anwaltlichen Rat ein. Denn mit der Schenkung gibst du dein Eigentum ab. Dazu wird ein Vertrag aufgesetzt, in dem das Haus überschrieben und die Konditionen festgelegt werden. Mit einer Überschreibung ändert sich auch die eingetragene Person im Grundbuch.

Eine Rückforderung des Hauses ist nach den gesetzlichen Regelungen nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Das Gesetz sieht nach § 530 BGB vor, dass die Schenkung rückgängig gemacht werden kann, wenn sich der oder die Beschenkte grob undankbar zeigt, also dir nach dem Leben trachtet, dich bedroht oder verletzt.

Ein anderer Grund kann sein, dass du verarmst und die Immobilie benötigst, um deinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Nach § 528 BGB muss der oder die Beschenkte in diesem Fall entweder das Haus zurückgeben oder einen entsprechenden Geldwert zahlen.

Da die Gesetzgebung hier strenge Maßstäbe anlegt, kann es sinnvoll sein, weitere Gründe für Rückforderungsrechte im Schenkungsvertrag festzulegen, wie z. B:

• Die beschenkte Person will das Haus verkaufen.
• Die beschenkte Person meldet Insolvenz an.
• Gläubiger oder die beschenkte Person wollen das Haus versteigern.
• Die beschenkte Person wird geschäftsunfähig.
• Die beschenkte Person verstirbt vor dir.

Wichtig ist, dass die Gründe rechtssicher aufgeführt werden, damit du sie auch geltend machen kannst. Dabei hilft dir eine Anwaltskanzlei.

Eine Schenkung muss notariell beurkundet werden. Das legt der Gesetzgeber in § 518 BGB fest. Dazu vereinbaren die schenkende und die beschenkte Person einen Termin bei einem Notariat, das die Beurkundung des Schenkungsvertrags vornimmt. Ein Haus ohne Notar zu überschreiben, ist nicht möglich.

Der Notar oder die Notarin ist dazu verpflichtet, beide Parteien über rechtliche Aspekte und Konsequenzen aufzuklären und dabei sicherzustellen, dass die Schenkung aus freiem Willen geschieht. Ist alles in Ordnung, beglaubigt das Notariat die Schenkung schriftlich und veranlasst auch die Eintragung im Grundbuch.

Die Schritte zur Hausüberschreibung auf einen Blick:

1. Lass dich von einem Anwalt oder Notar zu rechtlichen Aspekten der Schenkung beraten.
2. Besprich mit der beschenkten Person die Vertragsmodalitäten.
3. Setze gemeinsam mit dem Notariat oder der Anwaltskanzlei einen Vertrag auf.
4. Vereinbare einen Termin zur Beglaubigung des Vertrags. An diesem Termin müssen sowohl die schenkende als auch die beschenkte Person anwesend sein.

Wenn du dein Haus überschreiben lässt, fallen Kosten und Steuern an. Die Kosten für die Dienstleistung des Notariats sind im „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“, kurz GNotKG, festgelegt. Neben den Notarkosten entstehen auch Kosten für die Einsicht ins Grundbuch und die Änderung des Grundbucheintrags. Zusätzlich berechnet das Notariat häufig noch eine Pauschale für Porto und Kommunikation.

Das Haus zu überschreiben, kann eine Methode sein, um Steuern zu sparen – ganz steuerfrei ist eine Schenkung aber natürlich nicht. Die Schenkungssteuer ist in etwa genauso hoch wie die Erbschaftssteuer. Du solltest daher genau berechnen, welche Kosten auf dich zukommen. Allerdings: Wie bei der Erbschaftssteuer haben Kinder und Ehegatten einen Freibetrag, den sie nutzen können. Dadurch kann die Steuer deutlich sinken.

Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Schenkungssteuer nach der Steuerklasse der beschenkten Person und beträgt maximal 50 Prozent. Die Steuerfreibeträge, die jede Person nutzen kann, basieren auf dem Verwandtschaftsverhältnis.

Folgende Kosten entstehen für die Beurkundung:

Nicht selten wird der Nachlass zu Lebzeiten geregelt, um Steuern zu sparen. Denn während nahe Angehörige die Freibeträge im Erbfall nur einmalig geltend machen können, profitieren sie bei Schenkungen alle zehn Jahre vom Freibetrag. So ist es möglich, Immobilien gänzlich steuerfrei zu verschenken.

Das geht beispielsweise, wenn ein Haus in Teilen überschrieben wird. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro – jede Schenkung mit diesem Wert ist also steuerfrei. Ist das Haus 800.000 Euro wert, kannst du deinem Kind die erste Hälfte jetzt und die zweite Hälfte in zehn Jahren überschreiben.

Willst du dein Haus überschreiben, ist die 10-Jahresfrist eine wichtige Marke. Denn sie gilt auch für die Schmälerung der Erbmasse und des Pflichtteils. Alles, was du mindestens zehn Jahre vor deinem Tod verschenkt hast, wird in der Regel nicht in den Wert des Erbes einberechnet.

Wichtig: Hiervon gibt es Ausnahmen, wie beispielsweise bei Nießbrauch des Erblassers.

Hier sind der Pflichtteilsergänzungsanspruch und das seit der Erbrechtsreform 2010 geltende Abschmelzungsverfahren ausschlaggebend. Konkret ist hier festgelegt, dass Schenkungen, die bis zu zehn Jahre vor dem Tod erfolgten, anteilig auf die Erbmasse angerechnet werden. Allerdings sinkt der einberechnete Wert der Schenkung, je weiter sie zurückliegt – pro Jahr um zehn Prozent.

Verschenkst du also heute eine Immobilie mit einem Wert von 100.000 Euro und verstirbst in fünf Jahren, werden für die Berechnung der Erbmasse und des Pflichtteils nur noch 50 Prozent, also 50.000 Euro berücksichtigt. Möchtest du den Pflichtteil für enterbte Angehörige schmälern, solltest du dein Haus so früh wie möglich überschreiben.

Nicht nur im Erbfall können Streitigkeiten entstehen, sondern auch bei einer Schenkung. Setz dich daher im besten Fall mit all deinen Erben an einen Tisch und besprich die Pläne. Geht das Haus per Schenkung an deine Kinder, sollten andere Erbberechtigte wie Ehepartner nicht leer ausgehen. Um Konflikte zu vermeiden, helfen klare Regelungen. Das können etwa Ausgleichszahlungen, Zusprüche im Testament oder Vereinbarungen sein, bei denen Beschenkte auf andere Ansprüche verzichten.

Eine entsprechende Versicherung steht dir sowohl bei außergerichtlichen Verhandlungen als auch vor Gericht zur Seite. Die Privatrechtsschutzversicherung von ROLAND Rechtsschutz bietet dir verschiedene Möglichkeiten zur Streitbeilegung bei Konflikten an – wie z. B. eine Mediation – und deckt die entstehenden Kosten ab, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.